4. El momento en que los servidores se convirtieron en una clase de activo

El día que desapareció el maizal

En la primavera de 2021, un agricultor del Medio Oeste estadounidense se enteró por un vecino de que el terreno contiguo al suyo se había vendido. El comprador no era una cerealera ni un productor agrícola de la zona. Era una entidad de desarrollo inmobiliario desconocida, y detrás de esa entidad se encontraba una de las tecnológicas más famosas del mundo. Unos meses después, donde antes había un maizal se levantaba una caja de concreto del tamaño de decenas de campos de fútbol combinados, sin ventanas y prácticamente sin nadie a la vista. Adentro, los ventiladores giraban y los cables zumbaban las veinticuatro horas mientras decenas de miles de servidores calculaban respuestas a las preguntas que les hacemos.

Por esos mismos días, escenas parecidas se repetían al otro lado del planeta. En Asia, una ola de nuevos desarrollos de sitios arrasó lugares como Johor Bahru y las afueras de Yakarta, que ofrecían tanto capacidad de red eléctrica como cercanía a los puntos de aterrizaje de cables submarinos, mientras que en Europa ocurría la historia inversa en zonas como las afueras de Dublín, ya saturadas de centros de datos, donde la interconexión a la red se había congelado de hecho. Un terreno que antes era un campo, un lote vacío o un parque industrial ya saturado, o bien se convierte de la noche a la mañana en un centro de datos, o bien se queda atascado, queriendo pero sin poder. El nombre de este drama de dos velocidades no es simplemente “expansión de infraestructura de TI”. Es el redibujado del mapa mismo de las clases de activo inmobiliario.

De “apéndice” a “clase de activo”

Todavía en 2021, el centro de datos era una criatura extraña dentro del mundo del real estate comercial. En lugar de ser tratado como una clase de activo independiente junto a oficinas, retail, industrial y residencial, se manejaba como un apéndice pegado al sector de telecomunicaciones/TI, típicamente metido entre paréntesis, como en “real estate industrial y centros de datos”.

En los últimos cinco años, ese estatus se invirtió por completo. El hecho de que las grandes firmas de asesoría inmobiliaria global hayan comenzado a publicar informes anuales de perspectivas de mercado dedicados exclusivamente a los centros de datos es en sí mismo evidencia de ese giro.¹ Que una firma de asesoría en real estate comercial arme una unidad de investigación dedicada y una publicación anual para una sola clase de activo es una señal de que esa clase ya no es un tema secundario: ha sido reconocida como un objeto independiente de asignación de capital. Igual que ocurrió antes con las oficinas y la logística, el centro de datos tiene ahora su propia línea en la tabla de asignación del inversor institucional.

Hacia 2026, se estima que los 14 principales operadores de centros de datos del mundo están gastando en conjunto cerca de 750.000 millones de dólares al año en gasto de capital (capex).² Un capital que se mueve a esta escala ya no puede llamarse “compra de equipos”. Se compra tierra, se tramitan permisos, se trae energía y se levantan edificios, siguiendo la misma gramática que un proyecto convencional de desarrollo inmobiliario, solo que a otra escala y otra velocidad.

Se proyecta que el capex anual combinado de los seis hyperscalers (proveedores de infraestructura de nube a gran escala) estadounidenses —Microsoft, Meta, Amazon, Alphabet, Oracle y Apple— crecerá aproximadamente seis veces entre 2022 y 2026, acercándose a los 700.000 millones de dólares.³ Las cinco principales compañías gastaron unos 256.000 millones de dólares en 2024, un estimado de 443.000 millones en 2025 y un estimado de 602.000 millones en 2026.³ Alrededor de tres cuartas partes de esto se destina a infraestructura de IA, no solo chips y servidores, sino los edificios que los albergan y los activos de generación y transmisión que los alimentan. Real estate, energía y manufactura se están fusionando, de hecho, en una sola industria.

Cuando cambia la identidad de una clase de activo, también cambian las reglas del juego que se disputa sobre ella. El valor de un edificio de oficinas solía fijarse por la solvencia del inquilino y la accesibilidad de la ubicación. El valor de un centro de datos hoy se fija con tres variables completamente distintas: energía, agua de enfriamiento y distancia a la columna vertebral de telecomunicaciones. Si la máxima del real estate del siglo XX era “ubicación, ubicación, ubicación”, la máxima del real estate de centros de datos del siglo XXI se ha convertido en “donde sea que haya excedente de energía”.

Cinco años del entrenamiento a la inferencia: la demanda cambia de carácter

Sobre todo esto se suma el hecho de que la demanda de IA no es estática. Hacia 2025, la IA representaba aproximadamente una cuarta parte de la carga total de trabajo de los centros de datos, y la mayor parte todavía correspondía al entrenamiento de modelos de IA.⁴ La demanda de entrenamiento tiende a concentrarse en un número reducido de clústeres enormes. Se apila una cantidad gigantesca de cómputo en un solo lugar y se lo hace correr sin pausa durante semanas o meses, de modo que el campo de sitios candidatos se reduce a un puñado de mega-campus. Un clúster de entrenamiento no necesita conversar con un usuario en tiempo real, así que, mientras tenga garantizados energía y agua de enfriamiento, puede instalarse en el rincón más remoto del planeta.

A partir de 2027, se espera que la demanda de “inferencia” —usuarios que le hacen preguntas a la IA en tiempo real y reciben una respuesta— supere a la demanda de entrenamiento.⁴ La inferencia es un animal completamente distinto. Necesita minimizar la latencia de respuesta al usuario, por lo que debe desplegarse cerca de los usuarios, como nodos distribuidos en muchas regiones. Si le preguntas algo a un chatbot y la respuesta tarda tres segundos de más, ese servicio ha fallado. En otras palabras, el mapa inmobiliario de los centros de datos de los próximos cinco años está entrando en una fase de reorganización: de “unos pocos mega-campus” a “muchos nodos distribuidos regionalmente”. Esto no es simplemente expansión de capacidad; es un rediseño de la estrategia de localización en sí. Los centros de datos están repitiendo, a un ritmo mucho más acelerado, una trayectoria parecida a la que atravesaron los centros logísticos una generación atrás, cuando evolucionaron de un único depósito urbano a una red regional de distribución.

Este punto de inflexión le impone a los desarrolladores una doble tarea. Ahora mismo, apostar a los mega-campus de la era del entrenamiento es lo que gana los grandes contratos de arrendamiento que persigue el capital, pero también implica cargar con el riesgo de que, dentro de cinco años, ese activo sobredimensionado termine siendo un activo varado, simplemente “demasiado grande y demasiado remoto”. Por el contrario, un desarrollador que hoy pone un pie modesto en nodos distribuidos regionalmente luce pequeño en este momento, pero puede quedarse con la ventaja de ser el primero en tener la red ya construida cuando la era de la inferencia alcance su plenitud.

El cuello de botella se mudó: del dinero a la electricidad

Para un desarrollador inmobiliario, la pregunta que más miedo daba siempre fue “¿podré conseguir el financiamiento?”. En el negocio de los centros de datos, esa ya no es la pregunta que más miedo da. Hasta 2021, el cuello de botella del desarrollo era el financiamiento y el suministro de chips. Hacia 2025-2026, el cuello de botella se había desplazado, sin lugar a dudas, hacia la energía.⁵

En algunas regiones, un centro de datos nuevo puede esperar hasta cuatro años para conectarse a la red eléctrica local.⁵ El capital abunda, pero no hay suficiente electricidad para construir: una atadura irónica. Los desarrolladores están sorteando este cuello de botella al saltarse por completo la red existente y asegurarse su propia generación, una estrategia conocida como BYOP (Bring-Your-Own-Power, o “traiga su propia energía”).⁵ Los desarrolladores de centros de datos han empezado, en la práctica, a duplicarse como generadores de energía.

En marzo de 2024, Amazon Web Services (AWS) adquirió un campus de centros de datos contiguo a la planta nuclear Susquehanna de Talen Energy, en Pensilvania, y firmó un acuerdo de suministro de largo plazo directamente con el generador por hasta 960 megavatios (MW) de energía.⁶ Así como los parques industriales del siglo XX se agrupaban junto a los puertos, los parques industriales de IA del siglo XXI han comenzado a agruparse junto a las plantas de energía. Los acuerdos de suministro energético se han vuelto anexos obligatorios de los contratos inmobiliarios. Se trata también de un cambio cualitativo respecto del patrón de 2021-2023, cuando las grandes tecnológicas compraban sobre todo acuerdos de compra de energía virtual (vPPA, esencialmente certificados de energía renovable), y ahora se avanza hacia la propiedad directa de activos de generación o hacia el consumo directo de energía “detrás del medidor” (behind the meter).⁶

El auge de las zonas rurales como el nuevo escenario del desarrollo —donde la tierra es barata, las plantas de energía y las líneas de transmisión están cerca, y la revisión de zonificación es más simple— obedece a la misma lógica.⁷ Saber que un solo centro de datos grande puede consumir tanta energía como un pueblo de tamaño respetable explica por qué los desarrolladores se dirigen a tierras de cultivo para evitar las peleas por permisos urbanos y la oposición comunitaria.⁷ La competencia por tierra rural cercana a plantas de energía renovable se está dando no solo en el Corn Belt estadounidense, sino también en toda Europa. Cada pregunta que tipeamos en nuestro teléfono es hoy capaz de gatillar, en algún directorio del mundo, la decisión de poner en marcha nueva capacidad de generación.

Un mundo de 2% de vacancia: dos mercados inmobiliarios paralelos

Durante este mismo período, los mercados de oficinas de los centros urbanos seguían lidiando con la vacancia heredada del trabajo remoto. En las mismas ciudades (a veces hasta en los mismos parques industriales suburbanos), el mercado de centros de datos se movía exactamente en la dirección contraria. La tasa promedio de vacancia en los principales mercados estadounidenses de centros de datos cayó por debajo del 2% en 2025, su nivel más bajo en al menos 12 años.⁸ En Europa, la oferta no ha logrado seguirle el ritmo a la demanda, y se proyecta que la vacancia caiga al 6,5% hacia 2026.⁸

En real estate, una vacancia por debajo del 2% señala un mercado de vendedor extremo: uno donde el propietario fija las condiciones, no el inquilino. Mientras los edificios de oficinas se vacían, en algún lugar un maizal se está llenando con una caja de concreto repleta de servidores. El real estate ya no es un mercado único; se ha fragmentado en múltiples mundos paralelos que corren en ciclos distintos. Ver al mismo país, a los mismos mercados de capitales, atravesando una recesión de un lado y uno de los booms más calientes de la historia del otro, al mismo tiempo, habría sido difícil de imaginar incluso hace cinco años.

Cómo se reúne el capital: una estructura de financiamiento que se sextuplicó en cinco años

Financiar un desarrollo tan intensivo en capital exigió que también evolucionara la estructura de fondeo. En los últimos cinco años, cuatro corrientes distintas de capital se han volcado hacia la clase de activo de los centros de datos —sociedades de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa y ofrecen un traslado fiscal favorable (tax pass-through), grandes flujos de fondos privados de infraestructura, deuda de financiamiento de proyectos (project finance) y los propios compromisos de arrendamiento directo de los hyperscalers—, formando no un triángulo sino una formación completa de cuatro lados.⁹

Cada tipo de capital tiene un carácter distinto. Los REIT que cotizan en bolsa atraen dinero público que persigue dividendos y prometen ingresos por renta estables, pero no pueden escapar de la presión de resultados trimestrales que conlleva cotizar en bolsa. Los fondos privados de infraestructura tienen un horizonte de inversión mucho más largo y pueden absorber activos de generación de energía enteros, pero todavía no han producido una respuesta convincente a la pregunta de cómo saldrán de esa inversión.⁹ Los arrendamientos directos de los hyperscalers (compromisos de 10 o 15 años) le dan al desarrollador un flujo de caja posiblemente más seguro que un préstamo bancario, pero a cambio el desarrollador asume un riesgo de concentración, al depender de un puñado reducido de inquilinos para la totalidad de sus ingresos. A diferencia de un edificio de oficinas tradicional que mezcla cinco o diez inquilinos, un centro de datos suele tener exactamente uno.

La observación de Poorvu de que un REIT es “dos cosas a la vez” —una operación inmobiliaria y un producto de Wall Street— también se aplica aquí.¹⁰ En la superficie, un REIT de centros de datos es un producto inmobiliario estable que paga dividendos; por debajo, es un activo de infraestructura mucho más complejo, que a veces posee plantas de energía directamente y a veces carga con contratos de energía de largo plazo.

Quedan algunas cuestiones regulatorias sin resolver. No existe un estándar claro sobre si los activos de generación nuclear o de gas natural pueden alojarse dentro de una estructura de REIT.⁹ Para los inversores en fondos privados, “a quién se le vende y cómo” se ha convertido en un nuevo riesgo central. La venta a un REIT que cotiza en bolsa, o una oferta pública inicial (IPO) de la propia plataforma, son los escenarios de salida que más se mencionan, pero todavía hay pocos antecedentes probados.⁹ Un sector que hasta 2021 manejaba en silencio un puñado de REIT especializados se ha transformado por completo, hacia 2026, en una clase de activo competitiva a la que corre a sumarse el capital institucional mainstream.

Redibujando el diamante del juego

Detengámonos un momento para superponer sobre el centro de datos la lente que recorre todo este libro. Poorvu dibujó el juego del real estate como un diamante, cuatro variables (activos, mercados de capitales, jugadores y entorno externo) conectadas entre sí por flechas.¹¹ Al posar este nuevo tablero de juego, el centro de datos, sobre ese diamante, queda claro que las cuatro esquinas hoy tienen un rostro completamente distinto al de hace cinco años.

Los activos ya no se tasan por ubicación, superficie y calidad de terminación. La capacidad de energía (medida en megavatios), la posición en la cola de interconexión a la red y el método de enfriamiento se han convertido en los nuevos ítems de tasación. Los mercados de capitales ahora ven a los fondos privados de infraestructura y a las propias emisiones de bonos de los hyperscalers sentados junto a la deuda bancaria tradicional y el capital público: un capital mucho más grande, mucho más paciente y concentrado en muchas menos manos que el que atrajo jamás el desarrollo de oficinas. La baraja de jugadores se ha barajado por completo. En lugar del desarrollador local tradicional, ha surgido una nueva alineación: el hyperscaler (en la práctica, el inquilino más grande del mundo, y a menudo también codesarrollador), los REIT especializados en centros de datos, los generadores de energía y las firmas de asesoría inmobiliaria que corretean todo esto. Lo que más llama la atención es que el inquilino, el hyperscaler, ha empezado a invertir él mismo en activos de energía, asumiendo un doble rol de desarrollador e inquilino a la vez, un papel que rara vez se veía en el juego tradicional de Poorvu. El centro de gravedad del entorno externo también se ha desplazado, alejándose de la política fiscal y las tendencias demográficas para acercarse a la regulación de la red eléctrica, las batallas políticas locales por los permisos de generación y los juicios de valor sobre la sostenibilidad de la propia demanda de IA, todo lo cual decide hoy quién gana y quién pierde este juego.

Un principio que Poorvu subrayaba sigue vigente: las cuatro barajas siguen empujándose y tirando entre sí sin descanso. Los cuellos de botella de red (entorno externo) dan origen a estrategias de autogeneración (una redefinición del activo), que a su vez atraen a fondos privados de infraestructura dispuestos a asumir también activos de energía (mercados de capitales), lo cual empuja a escena a nuevos jugadores: hyperscalers que se duplican como generadores de energía. El esqueleto del diamante no cambió, pero lo que lo llena es un juego completamente distinto al de hace cinco años.

La demanda real de la IA no es la nube

Volvamos aquí al mensaje central de este capítulo. Tendemos a pensar la IA como un problema de software, un problema algorítmico, un problema de suscripción a la nube. La experiencia de hacerle una pregunta a un chatbot y recibir una respuesta se siente altamente virtual, intangible. Pero detrás de esa experiencia hay una infraestructura intensamente física y tangible: tierra, concreto, cableado, agua de enfriamiento y plantas de energía.

Lo que muestran estos últimos cinco años de historia inmobiliaria de los centros de datos es que el verdadero cuello de botella de la IA no es la sofisticación algorítmica, sino la electricidad para hacerla funcionar y el real estate para albergarla. La carrera por construir el modelo de IA más inteligente del mundo está convergiendo en una carrera por ver quién asegura, más rápido, tierra junto a una planta de energía y la aprobación de interconexión a la red. Si el ganador del juego inmobiliario de fines del siglo XX fue quien detectó primero la mejor ubicación, el ganador del juego inmobiliario de la era de la IA es quien detecta primero el excedente de energía.

Y la siguiente fase de este juego ya comenzó. A medida que la demanda se desplaza de lo centrado en el entrenamiento a lo centrado en la inferencia, el mapa inmobiliario de los centros de datos de los próximos cinco años se redibujará no como un puñado de mega-campus, sino como innumerables nodos distribuidos por todo el planeta. Antes de que ese mapa esté terminado, el próximo capítulo se adentra con más detalle en dónde, exactamente, se construirá esta nueva clase de activo: la geografía de una nueva escasez hecha de electricidad, agua y tierra.

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Regla del juego

Lo que la IA necesita no es la nube: es tierra y electricidad.

En cinco años, el centro de datos ha sido ascendido de “apéndice de TI” a clase de activo independiente. Impulsando ese ascenso: los cerca de 750.000 millones de dólares anuales en capex de los hyperscalers, y el punto de inflexión en que la demanda pasa de los mega-campus de la era del entrenamiento a los nodos distribuidos de la era de la inferencia. El cuello de botella del juego se mudó del capital a la energía, y la estructura de financiamiento evolucionó hacia una nueva formación de cuatro lados que combina REIT, fondos privados de infraestructura y arrendamientos directos. En el diamante del juego de Poorvu, la aparición de un rol nuevo —el inquilino (el hyperscaler) que se duplica como su propio desarrollador y generador de energía— es el cambio más de fondo que han producido estos cinco años.

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Footnotes

1. JLL, “2026 Global Data Center Market Outlook”; CBRE, “Global Data Center Trends 2026” — el hecho de que las firmas de asesoría en real estate comercial hayan comenzado a emitir informes anuales dedicados a los centros de datos se cita en sí mismo como una señal de la independencia de esta clase de activo. ↩

2. Ropes & Gray, “Data Center Investment in 2026: AI Demand, Power Constraints, and Private Equity Trends”; HB Capital RE, “Data Centers CRE 2026: The $700B Industrial Adjacency” — estimación de aproximadamente 750.000 millones de dólares en capex anual combinado entre los 14 principales operadores de centros de datos. ↩

3. CreditSights, “Technology: Hyperscaler Capex 2026 Estimates”; Introl, “Hyperscaler CapEx Hits $600B in 2026”; Yahoo Finance, “Meta, Microsoft, Amazon, and Alphabet are about to spend a shocking amount of money to dominate the AI era” — crecimiento de aproximadamente seis veces en el capex de los seis hyperscalers estadounidenses entre 2022 y 2026, con estimaciones año a año para 2024–2026. ↩ ↩²

4. BloombergNEF, “AI Data Center Build Advances at Full Speed: Five Things to Know”; JLL / Data Center Frontier, “JLL’s 2026 Global Data Center Outlook” — participación de la IA en la carga de trabajo de 2025 y la proyección del desplazamiento de demanda de entrenamiento a inferencia (hacia 2027). ↩ ↩²

5. The AI Consulting Network, “AI Data Center Power Crisis: CRE Site Selection 2026”; EnkiAI, “Hyperscaler AI & Data Center Energy 2026” — tiempos de espera de interconexión a la red (hasta cuatro años), la estrategia BYOP (Bring-Your-Own-Power). ↩ ↩² ↩³

6. FTI Consulting, “Power, Renewables & Energy: 2025 M&A Review, 2026 Outlook” — el giro de los vPPA hacia el abastecimiento de energía “detrás del medidor”; la adquisición por parte de AWS del campus contiguo a la planta nuclear Susquehanna de Talen Energy y el acuerdo de suministro de hasta 960 MW (marzo de 2024, según registros ante la SEC). ↩ ↩²

7. LandApp, “Why Data Centers are Driving Rural Land Demand”; LightBox, “A Growing Demand for Land: Site Selection for Data Centers Insights”; American Farm Bureau Federation, “Balancing Data Center Growth with American Agriculture” — la preferencia por sitios rurales y la tendencia a evitar los permisos urbanos. ↩ ↩²

8. Ropes & Gray, “Data Center Investment in 2026”; CBRE, “European Data Centres Outlook 2026” — vacancia por debajo del 2% en los principales mercados estadounidenses (2025, el nivel más bajo en 12 años); vacancia europea proyectada del 6,5% en 2026. ↩ ↩²

9. Ropes & Gray, “Data Center Investment in 2026”; Angel Investors Network, “Data Center REITs: 39–45% Returns on AI Infrastructure” — estructuras de financiamiento de REIT/fondos privados de infraestructura/project finance, incertidumbre regulatoria sobre alojar activos de energía dentro de REIT, cuestiones de estrategia de salida. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

10. William J. Poorvu & Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (1999) — reinterpretación del marco que describe a los REIT como “una operación inmobiliaria y un producto de Wall Street” (parafraseado, no cita directa). ↩

11. William J. Poorvu & Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (1999), el marco del “diamante del juego” (activos–mercados de capitales–jugadores–entorno externo) — reconstruido en este capítulo y aplicado a la clase de activo de los centros de datos. ↩