LTV (relación préstamo-valor)

La relación préstamo-valor —LTV, por sus siglas en inglés (loan-to-value)— mide qué porción del valor de una propiedad está financiada con deuda. Comprar un edificio de $1,000,000 con un préstamo de $700,000 arroja un LTV del 70%; los $300,000 restantes, el capital propio, es el dinero del comprador puesto en riesgo. Es un cociente simple, pero es el primer y más importante lente a través del cual un prestamista mira cualquier negocio, porque responde una pregunta directa: si este préstamo se echa a perder y la propiedad tiene que venderse de prisa, ¿cuánto puede caer el precio antes de que el prestamista empiece a perder dinero?

Con un LTV del 70%, el valor de la propiedad tendría que caer más de un 30% antes de que el capital del prestamista esté en riesgo: un colchón considerable. Con un LTV del 90%, una caída del valor de apenas el 10% basta para borrar todo el margen de capital propio y poner en juego el propio dinero del prestamista. Por eso el LTV funciona como el dial central de riesgo de un prestamista: los préstamos con LTV más bajo obtienen mejores tasas de interés y una aprobación más fácil, porque el prestamista está expuesto a menos pérdida potencial; los préstamos con LTV más alto se examinan con más rigor, se cotizan más caros o se rechazan de plano, porque el margen de error es más delgado.

El LTV también oscila con el ciclo de mercado de una manera que amplifica lo que ya está ocurriendo. En tiempos buenos, la competencia entre prestamistas empuja los LTV máximos hacia arriba —75%, 80%, a veces más para activos trofeo—, porque el alza de precios hace que todos sientan que el colchón es seguro. Los prestatarios responden asumiendo más apalancamiento, lo que les permite ofertar más agresivamente, lo que empuja los precios aún más arriba. En las recesiones ocurre lo contrario, y rápido: los prestamistas bajan los LTV máximos a 55% o 60%, los prestatarios ya no pueden financiar tanto de una compra, y el poder adquisitivo de todo el mercado se contrae, a veces más rápido de lo que caen los precios mismos, una de las razones por las que las contracciones de crédito pueden congelar el volumen de transacciones incluso cuando los vendedores, en principio, están dispuestos a vender.

Hay un segundo uso del LTV, menos evidente, que vale la pena conocer: el refinanciamiento. A medida que el ingreso y el valor de una propiedad crecen durante el período de tenencia, un propietario a menudo puede refinanciar —contratar un préstamo nuevo y mayor contra el valor ahora más alto— manteniendo el mismo porcentaje de LTV con el que empezó. Bien ejecutado, esto le permite a un inversionista extraer efectivo de un negocio sin vender el activo subyacente, a veces recuperando toda su inversión original mientras conserva la propiedad en su totalidad. Mal ejecutado, en una caída del mercado, es el mismo mecanismo que deja a los prestatarios debiendo más de lo que vale su propiedad.

Vale la pena distinguir el LTV de una idea relacionada pero distinta: la relación préstamo-costo (LTC, por sus siglas en inglés), que mide la deuda contra el costo total de un proyecto de desarrollo —terreno más construcción— en lugar de contra el valor terminado y estabilizado. Los desarrolladores vigilan ambas. El LTC rige cuánto del presupuesto de construcción está dispuesto a financiar el prestamista; el LTV, calculado sobre el valor proyectado una vez terminado, rige cómo se ve el préstamo una vez que el edificio está construido, arrendado y generando ingresos.

El LTV no mide si un negocio es bueno. Mide cuánto margen de error le queda al negocio, tanto para el prestatario como, especialmente, para el prestamista que está detrás de él.