IRR (internal rate of return)

Aliran kas real estat jarang datang dalam garis yang rapi dan dapat diprediksi. Seorang investor mungkin menyetor uang saat closing, menerima distribusi kecil setiap tahun ketika properti mengumpulkan sewa, mengeluarkan modal tak terduga untuk mengganti atap di tahun ketiga, lalu menerima satu pembayaran besar ketika properti akhirnya dijual di tahun kelima. Membandingkan pola yang tidak rata dan tidak teratur itu dengan kesepakatan lain yang bentuk aliran kasnya sama sekali berbeda sulit dilakukan hanya dengan menaksir sekilas. Internal rate of return — IRR (tingkat pengembalian internal) — hadir untuk menyelesaikan persoalan itu: IRR adalah satu tingkat persentase tahunan tunggal yang, jika diterapkan pada setiap aliran kas pada saat terjadinya, akan membuat seluruh rangkaian itu bernilai nol dalam istilah nilai sekarang (present value).

Dalam bahasa yang lebih sederhana, IRR menjawab pertanyaan yang mudah dijawab rekening tabungan tetapi sulit dijawab kesepakatan real estat: “mengingat semua yang masuk dan keluar, dan kapan itu terjadi, tingkat bunga tahunan konstan berapa yang akan menghasilkan hasil yang sama?” Sebuah kesepakatan yang menghasilkan IRR 18% selama lima tahun tidak selalu membayar 18% setiap tahunnya — imbal hasil tahunan aktualnya mungkin tidak rata, bahkan negatif pada beberapa tahun — tetapi jika dirata-ratakan dan ditimbang waktu dengan benar, itulah tingkat yang dihasilkan seluruh struktur tersebut.

Hal terpenting untuk dipahami tentang IRR adalah bahwa ia sangat sensitif terhadap waktu, bukan hanya jumlah. Dua kesepakatan bisa menghasilkan keuntungan dolar total yang persis sama namun memiliki IRR yang sangat berbeda, karena IRR memberi penghargaan pada uang yang kembali lebih cepat. Sebuah kesepakatan yang mengembalikan modal Anda ditambah keuntungan di tahun kedua akan menunjukkan IRR yang jauh lebih tinggi dibanding yang mengikat uang yang sama selama tujuh tahun untuk mencapai keuntungan dolar total yang identik — karena dalam kesepakatan dua tahun itu, modal tersebut jauh lebih cepat bebas untuk dialokasikan kembali ke tempat lain. Inilah persis alasan mengapa begitu banyak sponsor real estat menyusun kesepakatan di sekitar periode pegang lima hingga tujuh tahun dengan penjualan akhirnya: sebuah kepemilikan yang panjang dan sabar yang menghasilkan keuntungan absolut sangat baik tetap bisa mencatat IRR yang biasa-biasa saja jika pembayarannya datang terlalu terlambat.

Sensitivitas ini juga membuat IRR mudah dimanipulasi, sengaja atau tidak, itulah sebabnya investor yang berpengalaman tidak pernah menerima proyeksi IRR begitu saja. Sebuah pro forma yang mengasumsikan refinancing dini yang agresif, cap rate keluar yang optimistis dan lebih rendah dari cap rate masuk, atau harga jual yang dibangun di atas pertumbuhan sewa yang belum benar-benar terjadi bisa menghasilkan IRR yang terlihat mengesankan di atas spreadsheet tetapi hampir tidak berhubungan dengan apa yang sebenarnya akan tercapai. Langkah yang jujur, ketika meninjau proyeksi IRR mana pun, adalah bertanya asumsi apa yang diam-diam menanggung sebagian besar bebannya — lalu menguji asumsi itu terhadap skenario keluar yang lebih konservatif.

IRR juga memiliki sepupu terkenal yang layak diketahui namanya: multiple on invested capital (MOIC), yang sekadar mengukur total dolar yang dikembalikan dibagi total dolar yang diinvestasikan, tanpa mempertimbangkan waktu sama sekali. Investor yang cermat biasanya ingin melihat keduanya. IRR tinggi yang berpasangan dengan multiple rendah mungkin berarti kemenangan yang cepat tetapi kecil; multiple tinggi yang berpasangan dengan IRR sedang mungkin berarti kemenangan yang besar tetapi lambat. Tak satu pun dari kedua angka itu sendirian menceritakan keseluruhan kisah — bersama-sama, keduanya menggambarkan baik seberapa besar keuntungan sebuah kesepakatan maupun seberapa efisien keuntungan itu dicapai.

IRR adalah ringkasan, bukan jaminan. Ia memberi tahu Anda bagaimana kinerja sekumpulan aliran kas, atau diproyeksikan berkinerja — tetapi tidak pernah memastikan apakah aliran kas yang diproyeksikan itu benar-benar akan muncul tepat waktu.