FAR (bebyggelsesprocent)
To identiske grunde kan være voldsomt forskellige penge værd, og grunden har som regel intet at gøre med selve jorden.
Floor area ratio — FAR (bebyggelsesprocent) — er forholdet mellem en bygnings samlede etageareal og størrelsen af den grund, den står på. En FAR på 1,0 på en grund på 10.000 kvadratfod tillader 10.000 kvadratfod bygning; en FAR på 4,0 på samme grund tillader 40.000. Det lyder som en tør planlægningsformel, men er i praksis en af de allermest afgørende faktorer for, hvad et stykke jord er værd — ofte mere afgørende end grundens beliggenhed, jordbund eller form.
Planmyndighederne fastsætter maksimal FAR distrikt for distrikt, og det loft fungerer som en hård grænse for, hvor meget sælgelig eller udlejelig plads en udvikler nogensinde kan udvinde af en given grund, uanset hvor meget de er villige til at bruge på byggeri. To tilstødende, identiske grunde — samme størrelse, samme gade, samme udsigt — kan have vidt forskellig værdi, hvis den ene er zonet til en FAR på 2,0 og den anden til en FAR på 10,0, fordi den anden grund lovligt kan rumme fem gange så meget bygning og dermed fem gange så meget udlejelig eller sælgelig plads fra samme grundareal. Det er grunden til, at grundværdi i tætte byer så ofte angives ikke i dollar per kvadratfod jord, men i dollar per “bebyggeligt kvadratfod” — et tal, der først giver mening, når FAR kendes.
FAR er også en af de vigtigste håndtag, byer trækker i, når de vil styre vækst uden selv direkte at bygge noget. Hæv den tilladte FAR nær en ny transitstation, og jord nær den station bliver dramatisk mere værd fra den ene dag til den anden — ikke fordi noget fysisk har ændret sig, men fordi det lovlige loft for, hvad der kan bygges der, netop er flyttet. Mange byer bruger bevidst dette håndtag ved at tilbyde FAR-bonusser til gengæld for offentlige goder: en udvikler, der indbygger billige boliger, bevarer en historisk facade eller anlægger en offentlig plads i gadeplan, kan blive tildelt ekstra FAR ud over grundzoningens ramme — hvilket effektivt lader dem købe ekstra bebygget areal med faciliteter i stedet for kontanter.
Det er også derfor, kampe om omzonering skaber så store økonomiske interesser på ejendomsmarkederne. En byrådsafstemning om at hæve den maksimale FAR i et kvarter er funktionelt en beslutning om øjeblikkeligt at øge værdien af hver eneste grund inden for det område — hvilket er præcis, hvorfor grundejere lobbyer hårdt for opzonering, og hvorfor eksisterende beboere, bekymrede for tæthed, trafik eller ændret kvarterkarakter, ofte lobbyer lige så hårdt imod. Jorden har ikke flyttet sig. Dens juridiske potentiale har.
Det er værd at bemærke, at FAR-lofter spiller sammen med, men er adskilt fra, højdegrænser, tilbagerykningsregler og parkeringskrav — en grund kan være FAR-begrænset på papiret, mens en højdegrænse eller et parkeringsminimum i praksis gør det umuligt alligevel at udnytte det fulde tilladte etageareal. En omhyggelig udvikler tjekker alle disse begrænsninger sammen, fordi den bindende grænse er den regel, der viser sig at være strammest — ikke nødvendigvis den, der er skrevet med størst skrift i zonelovgivningen.
Før man spørger, hvad et stykke jord er værd, bør man spørge, hvad der lovligt må bygges på det. FAR besvarer som regel det spørgsmål, længe før markedet får en stemme.