Depreciación: un edificio que solo envejece en el papel

Algunos actores interpretan la misma edad en pantalla sin importar cuántos años pasen. Una serie puede durar veinte años y la edad declarada del personaje nunca se mueve. El actor envejece visiblemente; el personaje en el papel, nunca. La edad en el papel (el guion) y la edad real corren por caminos completamente separados.

Los libros contables de un edificio hacen un truco parecido, pero en sentido contrario. Un edificio real, bien mantenido, puede en realidad ganar valor: mejor ubicación relativa respecto de su entorno, rentas al alza, valorización creciente. Pero en los libros, envejece dócilmente un poco cada año. Ese envejecimiento que ocurre solo en el papel es la depreciación.

Por qué llamar viejo a algo que no está envejeciendo en absoluto

La lógica de la ley tributaria funciona así. Trata a un edificio como un activo que, igual que la maquinaria o un automóvil, se desgasta con el tiempo y eventualmente dejará de ser utilizable. Por eso las autoridades fiscales dividen el precio del edificio en un período determinado (para edificios comerciales, típicamente entre 30 y 40 años, según el país) y permiten al propietario reconocer esa porción como “gasto” cada año. Así como una empresa que compra maquinaria contabiliza el desgaste de esa máquina como gasto anual, el propietario de un edificio también deduce, cada año, un monto que representa “esto es lo que se desgastó el edificio”.

El punto clave es que este gasto no es dinero que realmente sale de la cuenta bancaria de nadie. La depreciación no deja rastro alguno en una cuenta bancaria. Es solo un número que se estampa en el papeleo presentado ante la autoridad tributaria: “el valor contable del edificio bajó tanto este año”. El edificio real, mientras tanto, puede haber recibido una mano de pintura nueva, un lobby renovado, inquilinos más contentos y rentas que efectivamente subieron respecto del año anterior. En el papel, el edificio envejece; en la realidad, puede estar rejuveneciendo. Esa contradicción es la esencia misma de la depreciación.

Lo que ocurre en la factura de impuestos

Este envejecimiento de papel importa porque reduce impuestos de verdad. Recordemos el NOI (ingreso operativo neto) del capítulo anterior: solo capta las partidas donde realmente cambia de manos dinero en efectivo. Pero cuando se trata de calcular impuestos, la historia cambia. Para calcular el “ingreso gravable” con fines fiscales, la depreciación se resta del NOI una vez más, y esta es una deducción puramente contable, no dinero que en realidad vaya a ninguna parte.

Supongamos que el NOI de un edificio es de 100.000 dólares, el pago de capital del préstamo consume 30.000 y la depreciación registrada en el papel es de 40.000. El efectivo que realmente termina en manos del propietario es de aproximadamente 70.000 dólares (NOI menos el servicio de la deuda). Pero el ingreso gravable reportado a la autoridad tributaria es de 60.000 dólares (100.000 menos los 40.000 de depreciación), o posiblemente incluso menos. Esto significa que la base sobre la que se calcula el impuesto (el ingreso gravable) puede terminar siendo menor que el efectivo realmente embolsado (el flujo de caja): se puede estar ganando dinero de verdad mientras el papeleo hace parecer que se está perdiendo.

Esta es exactamente la razón por la que al sector inmobiliario se lo ha llamado durante mucho tiempo un “activo con ventajas fiscales”. A cambio de que un edificio finja envejecer en el papel, puede haber períodos en que entra efectivo mientras el impuesto adeudado se reduce. Pero esto no es gratis. La mayoría de los sistemas tributarios tienen un procedimiento para “recuperar” más adelante esa depreciación acumulada en el papel y gravarla cuando el edificio finalmente se vende. La factura del envejecimiento diferido en el papel llega de golpe, en el momento de la venta.

Cómo se ve el escenario “ideal”

Los profesionales de impuestos describen así un panorama ideal: cuando la depreciación supera el pago de capital, se evita el peor escenario posible, que es pagar impuestos sobre efectivo que en realidad no se tiene en la mano. A la inversa, cuando el pago de capital supera a la depreciación, se obtiene la combinación desfavorable de efectivo que sale constantemente de la cuenta (para pagar el préstamo) mientras los impuestos se reducen en una cantidad menor a esa.

El problema es que este equilibrio cambia cada vez que la ley tributaria se modifica. En Estados Unidos, por ejemplo, el período de depreciación para bienes raíces comerciales era de 15 años (una deducción anual del 6,3%) a comienzos de la década de 1980; cambios legislativos posteriores lo extendieron a alrededor de 39 años para propiedades comerciales, reduciendo la tasa anual de depreciación a aproximadamente 2,5%.[1] Cuanto más largo el período de depreciación, más pequeña la porción anual de envejecimiento en papel que se puede reclamar, y más delgado se vuelve el beneficio fiscal. Estas cifras y reglas específicas varían según el país y la época, y seguirán cambiando. Lo que importa no es memorizar un número en particular, sino entender la estructura subyacente: el ritmo del envejecimiento en papel no lo fija el estado real del edificio, sino el código tributario vigente ese año.

El mismo truco de magia en los libros de un REIT

Este envejecimiento de papel se manifiesta de manera especialmente dramática en los REIT (fondos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa). Un REIT agrupa múltiples edificios y vende participaciones sobre ellos como si fueran acciones, y su utilidad contable neta suele pintar un panorama extraño. Incluso cuando los edificios que posee están genuinamente viendo subir las rentas y el valor, la depreciación puede erosionar tanto la utilidad neta que los libros muestran algo cercano a una pérdida. Esta es exactamente la razón por la que la industria de los REIT inventó su propia métrica separada: el FFO (Funds From Operations, o fondos provenientes de operaciones), que suma de vuelta la depreciación a la utilidad neta para mostrar “cuánto efectivo real queda en realidad”. En esencia, restituye la edad que se había recortado en el papel, para medir el estado físico real. El hecho de que la industria de los REIT haya tenido que inventar una métrica completamente separada es en sí mismo prueba de cuánto puede alejarse la depreciación contable de la realidad.

El beneficio fiscal y el valor real son dos historias distintas

Aquí conviene señalar directamente una trampa: el beneficio fiscal que crea la depreciación y el valor real de un edificio son dos historias completamente separadas. La depreciación es puramente un mecanismo de cálculo tributario; no tiene absolutamente nada que ver con si un edificio en verdad está empeorando o mejorando. Una torre de oficinas emblemática en el centro de Tokio y una bodega envejecida en las afueras de Lima podrían estar sujetas exactamente al mismo cronograma de depreciación fiscal, y sin embargo las trayectorias de su valor real pueden ser completamente distintas. Una puede ver cómo las rentas y los precios suben con el tiempo; la otra puede estar deteriorándose de verdad, requiriendo gasto de capital constante. El papeleo dice que ambas “envejecen al mismo ritmo cada año”. La realidad dice otra cosa.

Pasar por alto esta brecha lleva a dos errores comunes. Uno es suponer: “estoy ahorrando impuestos gracias a la depreciación, así que este edificio es un buen negocio”. El beneficio fiscal es un extra, no la sustancia de la inversión. Lo que importa primero es si el edificio realmente está cobrando renta y si esa renta tiene margen para crecer. El otro error va en dirección opuesta: preocuparse porque “la cifra de depreciación en el papel es grande, así que este edificio debe estar por volverse inservible”. El tamaño de una deducción por depreciación simplemente sigue el cronograma que fija la ley tributaria; no tiene nada que ver con la vida útil real que le queda al edificio.

Ha habido períodos en la historia en que esta brecha se ensanchó demasiado. Durante épocas en que los beneficios fiscales eran especialmente generosos, había abundantes propiedades genuinamente positivas en flujo de caja que igualmente generaban pérdidas de papel usadas para compensar otros ingresos. Las decisiones de inversión estaban guiadas menos por la economía subyacente de un edificio que por “cómo aprovechamos esta pérdida con fines fiscales”. Cuando los períodos de depreciación se alargaron más tarde y se endurecieron las reglas de compensación de pérdidas, esta estructura se desvaneció en gran medida, dejando a los inversores institucionales exentos de impuestos —fondos de pensiones, por ejemplo, que nunca debieron impuestos en primer lugar— relativamente mejor posicionados.[2] Es tanto una lección sobre cómo la política fiscal puede distorsionar la sustancia de la inversión, como un recordatorio de que la inversión guiada por la economía real de un edificio perdura más que la inversión que persigue beneficios fiscales.

No confíes en el papeleo: mira el edificio

La conclusión aquí es simple. La depreciación es una herramienta fiscal útil, no un chequeo médico del edificio. Al revisar un anuncio de venta, vale la pena saber cuánta depreciación se está reclamando, pero no debería usarse esa cifra para juzgar el estado real del edificio. Las preguntas verdaderas están en otro lado: ¿este edificio se está deteriorando de verdad, o está mejorando de verdad? ¿Los inquilinos seguirán queriendo estar aquí? Las respuestas no vienen del cronograma de depreciación de la autoridad tributaria, sino del barrio donde está el edificio y de lo que realmente está pasando dentro de él.

Regla del juego — La depreciación envejece al edificio en el papel, no al edificio real. Reduce los impuestos, pero solo los difiere, no los elimina, y la factura vuelve a vencer en la venta. Un edificio viejo en el papel no es necesariamente viejo en la realidad, y un edificio joven en el papel no es necesariamente joven en la realidad.

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Fuentes

• La definición de depreciación (un proceso de envejecimiento en papel sin relación con el flujo de caja) y la estructura detrás del cálculo del flujo de caja operativo y el ingreso gravable: adaptado de William J. Poorvu con Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• El concepto de recuperación de la depreciación y la estructura de tasas impositivas aplicable: adaptado de William J. Poorvu con Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• El trasfondo del FFO de los REIT (utilidad neta más depreciación restituida) como métrica diseñada para corregir la distorsión de la depreciación: adaptado de William J. Poorvu con Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999), ver el capítulo 15 (REIT) de este volumen.
• [1] Cambios en la ley tributaria estadounidense (el período de depreciación se extendió de 15 a 39/27,5 años, la tasa anual de depreciación se redujo de 6,3% a aproximadamente 2,5%, citado solo con fines de referencia histórica): adaptado de William J. Poorvu con Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• [2] Cómo se contrajeron las estructuras de inversión impulsadas por beneficios fiscales tras la expansión de los períodos de depreciación en la década de 1980 y el endurecimiento de las reglas de compensación de pérdidas, y cómo los inversores institucionales exentos de impuestos obtuvieron una ventaja relativa como resultado: adaptado de William J. Poorvu con Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)