Απόσβεση: ένα κτίριο που γερνάει μόνο στα χαρτιά

Ορισμένοι ηθοποιοί υποδύονται την ίδια ηλικία στην οθόνη, όσα χρόνια κι αν περάσουν. Μια σειρά μπορεί να τρέξει είκοσι χρόνια, και η αναγραφόμενη ηλικία του χαρακτήρα να μην αλλάξει ποτέ. Ο ηθοποιός γερνάει ορατά· ο χαρακτήρας στο χαρτί ποτέ. Η ηλικία στο χαρτί (το σενάριο) και η πραγματική ηλικία κινούνται σε εντελώς ξεχωριστές τροχιές.

Τα βιβλία ενός κτιρίου κάνουν ένα παρόμοιο κόλπο — στην αντίθετη κατεύθυνση. Ένα πραγματικό κτίριο, καλά συντηρημένο, μπορεί στην πραγματικότητα να αυξήσει την αξία του: καλύτερη τοποθεσία σε σχέση με το περιβάλλον του, ανεβαίνοντα ενοίκια, ανατιμώμενη αξία. Στα βιβλία όμως γερνάει ευσυνείδητα λίγο κάθε χρόνο. Αυτό το γήρανση που συμβαίνει μόνο στα χαρτιά είναι η απόσβεση.

Γιατί να λες παλιό κάτι που δεν γερνάει καθόλου

Η λογική του φορολογικού δικαίου λειτουργεί ως εξής. Αντιμετωπίζει ένα κτίριο ως περιουσιακό στοιχείο που, όπως ένα μηχάνημα ή ένα αυτοκίνητο, φθείρεται με τον χρόνο και τελικά θα καταστεί άχρηστο. Έτσι οι φορολογικές αρχές κατανέμουν την τιμή του κτιρίου σε μια καθορισμένη περίοδο (για εμπορικά κτίρια, συνήθως κάπου γύρω στα 30–40 χρόνια, ανάλογα με τη χώρα) και επιτρέπουν στον ιδιοκτήτη να αναγνωρίζει αυτό το μερίδιο ως «έξοδο» κάθε χρόνο. Όπως μια εταιρεία που αγοράζει εξοπλισμό καταχωρεί ως έξοδο τη φθορά του μηχανήματος κάθε χρόνο, έτσι και ο ιδιοκτήτης ενός κτιρίου εκπίπτει, κάθε χρόνο, ένα ποσό που αντιπροσωπεύει «τόσο φθάρηκε το κτίριο φέτος».

Το βασικό σημείο είναι ότι αυτό το έξοδο δεν είναι χρήματα που πραγματικά φεύγουν από κανενός τραπεζικό λογαριασμό. Η απόσβεση δεν αφήνει κανένα ίχνος σε τραπεζικό λογαριασμό. Είναι απλώς ένας αριθμός που σφραγίζεται σε έντυπα που κατατίθενται στην εφορία — «η λογιστική αξία του κτιρίου έπεσε τόσο φέτος». Το πραγματικό κτίριο, εν τω μεταξύ, μπορεί να πήρε φρέσκο χρώμα, ανακαινισμένο λόμπι, πιο ευχαριστημένους ενοικιαστές, και ενοίκιο που πράγματι ανέβηκε σε σχέση με πέρυσι. Στα χαρτιά, το κτίριο γερνάει· στην πραγματικότητα, ίσως νεανίζει. Αυτή η αντίφαση είναι η ίδια η ουσία της απόσβεσης.

Τι συμβαίνει στον φορολογικό λογαριασμό

Αυτό το γήρανση στα χαρτιά έχει σημασία γιατί μειώνει πράγματι τους φόρους. Θυμηθείτε τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) από το προηγούμενο κεφάλαιο — καταγράφουν μόνο κονδύλια όπου αλλάζουν χέρια πραγματικά μετρητά. Όταν όμως πρόκειται για τον υπολογισμό των φόρων, η ιστορία αλλάζει. Για τον υπολογισμό του «φορολογητέου εισοδήματος», η απόσβεση αφαιρείται από το NOI ακόμη μία φορά — και πρόκειται για μια καθαρά χάρτινη έκπτωση, όχι χρήματα που πραγματικά πηγαίνουν κάπου.

Ας πούμε ότι το NOI ενός κτιρίου είναι 100.000 δολάρια, η αποπληρωμή κεφαλαίου του δανείου καταναλώνει 30.000 δολάρια, και η απόσβεση καταγράφεται στα χαρτιά στα 40.000 δολάρια. Τα μετρητά που καταλήγουν πράγματι στα χέρια του ιδιοκτήτη είναι περίπου 70.000 δολάρια (NOI μείον εξυπηρέτηση χρέους). Όμως το φορολογητέο εισόδημα που δηλώνεται στην εφορία είναι 60.000 δολάρια (100.000 δολάρια μείον 40.000 δολάρια απόσβεσης) — ή ενδεχομένως ακόμη λιγότερο. Αυτό σημαίνει ότι η βάση επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος (φορολογητέο εισόδημα) μπορεί να καταλήξει χαμηλότερη από τα μετρητά που πράγματι εισπράττονται (ταμειακή ροή) — μπορείτε να βγάζετε πραγματικά χρήματα ενώ τα χαρτιά σας δείχνουν ζημία.

Ακριβώς γι’ αυτό τα ακίνητα αποκαλούνται εδώ και καιρό «φορολογικά προνομιούχο περιουσιακό στοιχείο». Σε αντάλλαγμα για ένα κτίριο που προσποιείται ότι γερνάει στα χαρτιά, μπορεί να υπάρξουν περίοδοι όπου μπαίνουν μετρητά ενώ ο οφειλόμενος φόρος συρρικνώνεται. Αυτό όμως δεν είναι δωρεάν. Τα περισσότερα φορολογικά συστήματα έχουν διαδικασία για να «ανακτούν» αργότερα αυτή τη συσσωρευμένη χάρτινη απόσβεση και να τη φορολογούν όταν το κτίριο τελικά πωλείται. Ο λογαριασμός για το γήρανση που αναβλήθηκε στα χαρτιά φτάνει όλος μαζί, τη στιγμή της πώλησης.

Πώς μοιάζει το «ιδανικό»

Οι φοροτεχνικοί περιγράφουν μια ιδανική εικόνα ως εξής: όταν η απόσβεση υπερβαίνει την αποπληρωμή κεφαλαίου, αποφεύγετε το χειρότερο σενάριο, δηλαδή να φορολογείστε για μετρητά που δεν έχετε πραγματικά στα χέρια σας. Αντιστρόφως, όταν η αποπληρωμή κεφαλαίου υπερβαίνει την απόσβεση, βρίσκεστε με τον δυσμενή συνδυασμό: μετρητά που φεύγουν σταθερά από τον λογαριασμό σας (για την αποπληρωμή του δανείου), ενώ οι φόροι μειώνονται κατά λιγότερο απ’ αυτό το ποσό.

Το πρόβλημα είναι ότι αυτή η ισορροπία αλλάζει κάθε φορά που αλλάζει η φορολογική νομοθεσία. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, για παράδειγμα, η περίοδος απόσβεσης εμπορικών ακινήτων ήταν 15 χρόνια (ετήσια διαγραφή 6,3%) στις αρχές της δεκαετίας του 1980· μεταγενέστερες νομοθετικές αλλαγές την επέκτειναν σε περίπου 39 χρόνια για τα εμπορικά ακίνητα, συρρικνώνοντας τον ετήσιο συντελεστή απόσβεσης σε περίπου 2,5%.[1] Όσο μεγαλύτερη η περίοδος απόσβεσης, τόσο μικρότερο το ετήσιο «κομμάτι» χάρτινου γηράνσεως που επιτρέπεται να διεκδικήσετε, και τόσο πιο λεπτό γίνεται το φορολογικό όφελος. Αυτά τα συγκεκριμένα νούμερα και οι κανόνες διαφέρουν ανά χώρα και εποχή, και θα συνεχίσουν να αλλάζουν. Αυτό που έχει σημασία δεν είναι να απομνημονεύσετε έναν συγκεκριμένο αριθμό — είναι να κατανοήσετε την υποκείμενη δομή: ο ρυθμός του χάρτινου γηράνσεως καθορίζεται όχι από την πραγματική κατάσταση του κτιρίου, αλλά από τον φορολογικό κώδικα εκείνης της χρονιάς.

Το ίδιο κόλπο στα βιβλία ενός REIT

Αυτή η χάρτινη γήρανση εμφανίζεται ιδιαίτερα εντυπωσιακά στα REIT (ΑΕΕΑΠ αντίστοιχο). Ένα REIT συγκεντρώνει πολλαπλά κτίρια και πουλάει μερίδια σε αυτά όπως μετοχές, και το λογιστικό καθαρό του εισόδημα ζωγραφίζει συχνά μια περίεργη εικόνα. Ακόμη κι όταν τα κτίρια που κατέχει βλέπουν πραγματικά τα ενοίκια να ανεβαίνουν και τις αξίες να αυξάνονται, η απόσβεση μπορεί να καταβροχθίσει τόσο βαθιά το καθαρό εισόδημα, ώστε τα βιβλία να δείχνουν κάτι κοντά σε ζημία. Ακριβώς γι’ αυτό ο κλάδος των REIT επινόησε τη δική του, ξεχωριστή μέτρηση: το FFO (Funds From Operations — Κεφάλαια από Λειτουργίες), το οποίο προσθέτει ξανά την απόσβεση στο καθαρό εισόδημα για να δείξει «πόσα πραγματικά μετρητά απομένουν». Ουσιαστικά αποκαθιστά την ηλικία που είχε αφαιρεθεί στα χαρτιά, για να μετρήσει την πραγματική φυσική κατάσταση. Το γεγονός ότι ο κλάδος των REIT αναγκάστηκε να επινοήσει μια εντελώς ξεχωριστή μέτρηση αποτελεί από μόνο του απόδειξη του πόσο μπορεί να αποκλίνει η λογιστική απόσβεση από την πραγματικότητα.

Το φορολογικό όφελος και η πραγματική αξία είναι δύο διαφορετικές ιστορίες

Υπάρχει εδώ μια παγίδα που αξίζει να επισημανθεί ευθέως: το φορολογικό όφελος που δημιουργεί η απόσβεση και η πραγματική αξία ενός κτιρίου είναι δύο εντελώς ξεχωριστές ιστορίες. Η απόσβεση είναι καθαρά ένα εργαλείο φορολογικού υπολογισμού· δεν έχει καμία απολύτως σχέση με το αν ένα κτίριο πραγματικά χειροτερεύει ή βελτιώνεται. Ένας εμβληματικός πύργος γραφείων στο κέντρο του Τόκιο και μια παλιά αποθήκη στα περίχωρα της Λίμα μπορεί να υπόκεινται στο ίδιο ακριβώς πρόγραμμα φορολογικής απόσβεσης, όμως οι πορείες της πραγματικής τους αξίας μπορεί να είναι εντελώς διαφορετικές. Το ένα μπορεί να δει ενοίκια και τιμές να ανεβαίνουν με τον καιρό· το άλλο μπορεί πράγματι να χειροτερεύει, απαιτώντας συνεχείς κεφαλαιουχικές δαπάνες. Τα χαρτιά λένε ότι και τα δύο «γερνούν με τον ίδιο ρυθμό κάθε χρόνο». Η πραγματικότητα λέει διαφορετικά.

Η παράβλεψη αυτού του χάσματος οδηγεί σε δύο συνηθισμένα λάθη. Το ένα είναι να υποθέτετε: «Εξοικονομώ φόρους μέσω της απόσβεσης, άρα αυτό το κτίριο είναι καλή επένδυση.» Το φορολογικό όφελος είναι μπόνους, όχι η ουσία της επένδυσης. Αυτό που έχει σημασία πρώτα είναι αν το κτίριο πράγματι εισπράττει ενοίκιο, και αν αυτό το ενοίκιο έχει περιθώριο ανάπτυξης. Το άλλο λάθος πηγαίνει στην αντίθετη κατεύθυνση — ανησυχείτε ότι «το ποσό απόσβεσης στα χαρτιά είναι μεγάλο, άρα αυτό το κτίριο πρέπει να πλησιάζει στο να γίνει άχρηστο». Το μέγεθος μιας έκπτωσης απόσβεσης απλώς ακολουθεί το πρόγραμμα που ορίζει η φορολογική νομοθεσία· δεν έχει καμία σχέση με την πραγματική εναπομείνασα διάρκεια ζωής του κτιρίου.

Υπήρξαν περίοδοι στην ιστορία όπου αυτό το χάσμα μεγάλωσε υπερβολικά. Σε εποχές με ιδιαίτερα γενναιόδωρα φορολογικά οφέλη, πολλά ακίνητα με πραγματικά θετική ταμειακή ροή παρήγαγαν παρ’ όλα αυτά χάρτινες ζημίες που χρησιμοποιούνταν για συμψηφισμό άλλων εισοδημάτων. Οι επενδυτικές αποφάσεις οδηγούνταν λιγότερο από την υποκείμενη οικονομική λογική ενός κτιρίου και περισσότερο από το «πώς αξιοποιούμε αυτή τη ζημία φορολογικά». Καθώς οι περίοδοι απόσβεσης επιμηκύνθηκαν αργότερα και οι κανόνες συμψηφισμού ζημιών αυστηροποιήθηκαν, αυτή η δομή σε μεγάλο βαθμό εξέλιπε, αφήνοντας τους φορολογικά απαλλαγμένους θεσμικούς επενδυτές — τα συνταξιοδοτικά ταμεία, για παράδειγμα, που δεν όφειλαν ποτέ φόρο εξαρχής — σχετικά πλεονεκτικότερα.[2] Είναι ταυτόχρονα ένα μάθημα για το πώς η φορολογική πολιτική μπορεί να διαστρεβλώσει την ουσία μιας επένδυσης, και μια υπενθύμιση ότι η επένδυση που οδηγείται από την πραγματική οικονομική λογική ενός κτιρίου επιβιώνει περισσότερο από την επένδυση που κυνηγά φορολογικά οφέλη.

Μην εμπιστεύεστε τα χαρτιά — κοιτάξτε το κτίριο

Το συμπέρασμα εδώ είναι απλό. Η απόσβεση είναι ένα χρήσιμο φορολογικό εργαλείο, όχι ιατρικός έλεγχος για ένα κτίριο. Όταν εξετάζετε μια αγγελία, αξίζει να γνωρίζετε πόση απόσβεση διεκδικείται — όμως δεν πρέπει να χρησιμοποιείτε αυτόν τον αριθμό για να κρίνετε την πραγματική κατάσταση του κτιρίου. Οι πραγματικές ερωτήσεις βρίσκονται αλλού: Χειροτερεύει πράγματι αυτό το κτίριο, ή βελτιώνεται; Θα συνεχίσουν οι ενοικιαστές να θέλουν να βρίσκονται εδώ; Οι απαντήσεις δεν προέρχονται από το πρόγραμμα απόσβεσης της εφορίας, αλλά από τη γειτονιά όπου βρίσκεται το κτίριο και από όσα πραγματικά συμβαίνουν στο εσωτερικό του.

Ο κανόνας του παιχνιδιού — Η απόσβεση γερνάει το κτίριο στα χαρτιά, όχι το πραγματικό κτίριο. Μειώνει τους φόρους, αλλά μόνο αναβάλλοντάς τους — όχι εξαλείφοντάς τους — και ο λογαριασμός επανέρχεται στην πώληση. Ένα κτίριο που είναι παλιό στα χαρτιά δεν είναι απαραίτητα παλιό στην πραγματικότητα, και ένα κτίριο που είναι νέο στα χαρτιά δεν είναι απαραίτητα νέο στην πραγματικότητα.

---

Πηγές

• Ο ορισμός της απόσβεσης (μια διαδικασία χάρτινου γηράνσεως άσχετη με την ταμειακή ροή) και η δομή πίσω από τον υπολογισμό του CFO και του φορολογητέου εισοδήματος: προσαρμογή από William J. Poorvu με Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Η έννοια της ανάκτησης απόσβεσης (depreciation recapture) και η εφαρμοστέα δομή φορολογικού συντελεστή: προσαρμογή από William J. Poorvu με Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Το ιστορικό πίσω από το FFO των REIT (καθαρό εισόδημα συν απόσβεση) ως μέτρηση σχεδιασμένη να διορθώνει τη στρέβλωση της απόσβεσης: προσαρμογή από William J. Poorvu με Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999), βλ. Κεφάλαιο 15 (REIT) του παρόντος τόμου.
• [1] Αλλαγές στην αμερικανική φορολογική νομοθεσία (η περίοδος απόσβεσης επεκτάθηκε από 15 σε 39/27,5 χρόνια, ο ετήσιος συντελεστής απόσβεσης συρρικνώθηκε από 6,3% σε περίπου 2,5%, αναφέρεται μόνο για ιστορική αναφορά): προσαρμογή από William J. Poorvu με Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• [2] Πώς συρρικνώθηκαν οι επενδυτικές δομές που οδηγούνταν από φορολογικά οφέλη μετά την επέκταση των περιόδων απόσβεσης τη δεκαετία του 1980 και την αυστηροποίηση των κανόνων συμψηφισμού ζημιών, και πώς οι φορολογικά απαλλαγμένοι θεσμικοί επενδυτές απέκτησαν σχετικό πλεονέκτημα ως αποτέλεσμα: προσαρμογή από William J. Poorvu με Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)