Pourquoi l’immobilier est un jeu — quatre joueurs (les personnes, l’argent, les immeubles, le temps)

Beaucoup de gens pensent à l’immobilier comme au Monopoly. Lancer les dés, avancer son pion, acheter des terrains, construire des maisons, encaisser les loyers. C’est honnêtement l’image que la plupart des gens se forment en premier lorsqu’ils pensent à l’immobilier. Mais ceux qui ont passé le plus de temps à réellement observer l’immobilier ont tendance à dire l’inverse : le Monopoly est le jeu qui ressemble le moins à l’immobilier qui soit.

Pourquoi le Monopoly est une mauvaise analogie

Les raisons sont assez claires. Au Monopoly, un coup n’affecte presque pas le suivant. La chance des dés l’emporte sur l’habileté. Le plateau évolue à un rythme bien plus tranquille que n’importe quel marché réel. Et, surtout, chaque propriété se ressemble exactement — il n’existe qu’un seul type d’hôtel, un seul type de maison, et rien de tel qu’un centre commercial, un entrepôt ou un centre de données. Pire encore, les règles interdisent explicitement aux joueurs de négocier des accords bénéfiques pour les deux parties. (De façon amusante, la plupart des gens ignorent cette règle de toute façon et inventent les leurs — et le fait que cela rende le jeu à la fois plus amusant et plus réaliste en dit déjà long.)

Une image plus proche du vrai jeu immobilier ressemble plutôt à ceci. Les pièces sur le plateau changent de valeur avec le temps — parfois de façon prévisible, parfois dans des directions que personne n’avait vues venir. La même pièce peut être un trésor pour un joueur et un casse-tête pour un autre. Et les cartes qui décident qui gagne ne proviennent pas d’un seul paquet — elles proviennent d’au moins quatre paquets distincts. Les noms de ces quatre paquets forment le squelette auquel ce livre reviendra sans cesse : les personnes, l’argent, les immeubles, le temps.

Peu de jeux ont des enjeux aussi élevés

Appeler cela un « jeu » n’a pas pour but de banaliser l’immobilier. Bien au contraire. La valeur totale de l’immobilier détenu à des fins d’investissement dans le monde dépasse largement les milliers de milliards. À des enjeux de cette taille, gagner et perdre débordent largement du portefeuille d’une seule personne. Où nous vivons, travaillons et nous reposons ; comment nous construisons des espaces pour prendre soin des malades et des personnes âgées ; quels types d’emplois sont disponibles pour combien de personnes — tout cela se décide sur ce plateau. C’est un genre rare de jeu sérieux, qui exige à la fois le cerveau gauche (calcul et analyse) et le cerveau droit (intuition et ressenti) simultanément.

Les quatre joueurs

Quatre types de participants jouent à ce jeu. Chacun se déplace selon des règles différentes, chacun façonne les autres, et la vraie clé du jeu, c’est qu’aucun d’eux ne bouge jamais isolément des trois autres.

D’abord, les personnes (les joueurs). Ce sont ceux qui posent le pied sur le plateau — depuis le novice achetant son premier immeuble avec un petit héritage jusqu’aux vastes institutions gérant des actifs dans des dizaines de pays. L’échelle diffère, mais tous font face à la même question : « qu’est-ce que je veux vraiment retirer de ce jeu ? » Pour certains, c’est purement l’argent. Pour d’autres, la satisfaction de faire revivre un immeuble délabré ou de construire un espace dont une communauté a besoin compte tout autant que le rendement. Il peut sembler étrange que certaines personnes se considèrent « gagnantes » même après avoir subi une véritable perte — mais c’est précisément la preuve que ce jeu ne se joue pas uniquement aux chiffres.

Ensuite, l’argent (les marchés de capitaux). C’est un jeu inhabituellement gourmand en capital, ce qui explique pourquoi la question « existe-t-il de l’argent disponible, d’où vient-il, et combien coûte-t-il » reste en arrière-plan en permanence. Prêts bancaires, fonds de pension, fonds souverains, SIIC, et la petite monnaie des investisseurs individuels — l’origine de cet argent et la façon dont il circule décident de destins radicalement différents pour un même immeuble. Combien d’argent d’autrui vous empruntez, et à quelles conditions (un sujet que ce livre traitera plus en profondeur plus loin, sous le nom d’« effet de levier »), est l’une des variables les plus déterminantes pour savoir qui gagne ce jeu.

Troisièmement, les immeubles (les actifs). Bureaux, appartements, entrepôts, centres commerciaux, et plus récemment centres de données — voilà les pièces sur le plateau. Elles ne restent pas immobiles. Elles vieillissent, se rénovent, changent d’usage ; certaines prennent de la valeur plus elles restent en place, tandis que d’autres ne cessent de glisser. Le même immeuble peut être une poule aux œufs d’or pour un joueur et un boulet pour un autre. L’emplacement, l’état, et la position que son secteur occupera dans cinq ans déterminent ce que cette pièce vaut réellement.

Quatrièmement, le temps (l’environnement extérieur et le calendrier). C’est le joueur le plus difficile à contrôler. Quand les taux montent et baissent, quand l’économie surchauffe ou se refroidit, des chocs que personne n’avait vus venir comme une pandémie, ou même une seule réglementation qui bascule du jour au lendemain — tout cela peut bouleverser le plateau. La même stratégie, le même capital, le même immeuble peuvent produire un gagnant ou un perdant selon purement le moment où l’on est entré en jeu. Même la durée d’une partie donnée est extrêmement imprévisible — certaines se bouclent en quelques mois, d’autres s’étirent sur des décennies.

Mêmes cartes, résultats différents

Voici une histoire composite qui montre comment ces quatre joueurs s’imbriquent réellement en pratique. Un jeune homme fraîchement diplômé d’une grande école de commerce prend un modeste héritage et achète son premier immeuble. Sachant que son propre capital est mince, il décide de financer l’essentiel par la dette, et plutôt que de parier sur un quartier émergent non éprouvé, il choisit un immeuble vieillissant dans un quartier déjà établi et le rénove — un choix prudent, minimisant le risque pour un débutant. La main qu’il a reçue : « Personnes : novice sous-capitalisé », « Immeubles : actif existant dans un emplacement éprouvé », « Argent : dépendant de la dette », « Temps : encore inconnu ».

À peu près à la même époque, un autre jeune homme hérite d’une vieille maison à ossature bois près d’une université. Il la loue tout en s’instruisant sur son potentiel de développement, et finit par dresser des plans pour un nouveau logement étudiant. Le projet paraît solide, et il obtient un financement initial. Mais d’autres promoteurs repèrent la même opportunité et entament les travaux en premier, faisant grimper les coûts de construction, juste au moment où l’économie générale surchauffe et où les prix s’envolent. Le financement finit par s’effondrer et le projet capote. Les cartes qu’il pouvait contrôler (les personnes, les immeubles) n’étaient pas mauvaises — mais les cartes qu’il ne pouvait pas contrôler (le prix de l’argent, la marée du calendrier) se sont retournées contre lui.

De l’autre côté de l’océan, en Europe, l’arc inverse se déroule. Un entrepreneur quitte un marché familier pour un marché émergent qui commence tout juste à s’ouvrir, apprend la langue locale, et s’assure d’abord un partenaire local digne de confiance. Il teste le marché avec un bail de terrain modeste et peu capitalisé avant de s’engager davantage, et ce n’est qu’après avoir bâti la confiance qu’il fait appel à des capitaux étrangers pour un développement de bureaux à grande échelle. Cela prend plus de temps que prévu, mais cela réussit — car même en entrant dans un marché qu’il ne pouvait pas contrôler (les turbulences d’une économie émergente), il a méthodiquement rempli chaque variable qu’il pouvait contrôler, une à la fois : le partenaire local, la montée en puissance progressive du capital.

Des personnes différentes, des immeubles différents, des financements différents, des calendriers différents dans les trois histoires. Ce qui a décidé du résultat n’était aucun facteur isolé — c’était la façon dont les quatre éléments s’imbriquaient. Choisissez un excellent immeuble et ratez le timing de l’argent, et tout s’effondre. Ratez le timing du marché, et un joueur prudent peut quand même tenir bon.

Où ce livre reviendra sans cesse

Les personnes, l’argent, les immeubles, le temps. Ces quatre joueurs forment le squelette qui traverse tout ce livre. Que nous expliquions les taux de capitalisation, les SIIC, ou la crise du marché des bureaux, l’histoire reviendra toujours à un ou plusieurs de ces quatre axes qui se déplacent, s’entrechoquent, ou s’emboîtent. À partir de l’entrée suivante, nous prenons en main le premier outil : le taux de capitalisation.

Règle du jeu — L’immobilier est un jeu où quatre joueurs — les personnes, l’argent, les immeubles et le temps — tiennent leurs cartes en même temps. Peu importe la force d’une main, le jeu s’effondre si les trois autres ne s’alignent pas. Les bons résultats arrivent toujours quand les quatre mains se rejoignent, que ce soit par chance ou par effort.

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