ทำไมอสังหาริมทรัพย์ถึงเป็นเกม — ผู้เล่นสี่ฝ่าย (คน เงิน อาคาร เวลา)
หลายคนมองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเหมือนเกม Monopoly
ทำไมอสังหาริมทรัพย์ถึงเป็นเกม — ผู้เล่นสี่ฝ่าย (คน เงิน อาคาร เวลา)
หลายคนมองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเหมือนเกม Monopoly ทอยลูกเต๋า เดินตัวหมาก ซื้อที่ดิน สร้างบ้าน เก็บค่าเช่า พูดตรง ๆ นี่คือภาพแรกที่คนส่วนใหญ่นึกถึงเมื่อพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ แต่คนที่ใช้เวลาศึกษาอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังที่สุดกลับพูดตรงกันข้าม พวกเขาบอกว่า Monopoly คือเกมที่ห่างไกลจากอสังหาริมทรัพย์จริงที่สุดเท่าที่จะหาได้
ทำไม Monopoly ถึงเป็นการเปรียบเทียบที่ไม่ดี
เหตุผลนั้นชัดเจนพอสมควร ใน Monopoly การเดินหมากครั้งหนึ่งแทบไม่ส่งผลกระทบต่อการเดินครั้งถัดไป โชคจากลูกเต๋ามีน้ำหนักมากกว่าฝีมือ กระดานเกมเปลี่ยนแปลงในจังหวะที่เชื่องช้ากว่าตลาดจริงมาก และที่สำคัญที่สุด ทรัพย์สินทุกชิ้นมีหน้าตาเหมือนกันหมด มีโรงแรมแบบเดียว บ้านแบบเดียว ไม่มีห้างสรรพสินค้า ไม่มีคลังสินค้า ไม่มีดาต้าเซ็นเตอร์ ที่แย่ที่สุดคือกติกาห้ามผู้เล่นเจรจาต่อรองดีลที่เป็นประโยชน์กับทั้งสองฝ่ายโดยเด็ดขาด (ที่น่าขันคือคนส่วนใหญ่มักละเลยกติกาข้อนี้และคิดกติกาของตัวเองขึ้นมาแทน และการที่การทำแบบนั้นทำให้เกมสนุกขึ้นและสมจริงขึ้นในเวลาเดียวกัน ก็บอกอะไรบางอย่างอยู่แล้ว)
ภาพที่ใกล้เคียงกับเกมอสังหาริมทรัพย์จริง ๆ กลับเป็นแบบนี้แทน หมากบนกระดานเปลี่ยนมูลค่าไปตามกาลเวลา บางครั้งคาดเดาได้ บางครั้งไปในทิศทางที่ไม่มีใครคาดคิด หมากตัวเดียวกันอาจเป็นสมบัติล้ำค่าสำหรับผู้เล่นคนหนึ่ง แต่เป็นภาระปวดหัวสำหรับอีกคนหนึ่ง และไพ่ที่กำหนดว่าใครจะชนะไม่ได้มาจากสำรับเดียว แต่มาจากอย่างน้อยสี่สำรับแยกกัน ชื่อของไพ่สี่สำรับนี้คือโครงกระดูกที่หนังสือเล่มนี้จะย้อนกลับมาพูดถึงซ้ำแล้วซ้ำเล่า นั่นคือ คน เงิน อาคาร เวลา
เกมที่มีเดิมพันใหญ่ขนาดนี้มีไม่กี่เกม
การเรียกมันว่า “เกม” ไม่ได้มีเจตนาลดทอนความสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ ตรงกันข้ามเลยด้วยซ้ำ มูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองเพื่อการลงทุนทั่วโลกอยู่ในระดับหลายล้านล้านดอลลาร์ ที่เดิมพันขนาดนี้ ชัยชนะและความพ่ายแพ้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่กระเป๋าเงินของคนคนเดียว เราจะอยู่ ทำงาน และพักผ่อนที่ไหน เราจะสร้างพื้นที่ดูแลผู้ป่วยและผู้สูงอายุอย่างไร งานแบบไหนจะมีให้คนกี่คน ทั้งหมดนี้ถูกตัดสินบนกระดานเกมนี้ นับเป็นเกมจริงจังที่หายาก เพราะมันเรียกร้องทั้งสมองซีกซ้าย (การคำนวณและวิเคราะห์) และสมองซีกขวา (สัญชาตญาณและความรู้สึก) ไปพร้อมกัน
ผู้เล่นทั้งสี่ฝ่าย
ผู้เล่นสี่ประเภทลงเล่นในเกมนี้ แต่ละฝ่ายเคลื่อนไหวด้วยกติกาที่ต่างกัน แต่ละฝ่ายส่งผลกระทบต่อฝ่ายอื่น และกุญแจสำคัญที่แท้จริงของเกมนี้คือไม่มีฝ่ายไหนเคลื่อนไหวได้อย่างโดดเดี่ยวจากอีกสามฝ่ายเลย
ฝ่ายแรก คน (ผู้เล่น) คือผู้ที่ก้าวขึ้นมาบนกระดาน ตั้งแต่มือใหม่ที่ซื้ออาคารหลังแรกด้วยมรดกก้อนเล็ก ๆ ไปจนถึงสถาบันขนาดใหญ่ที่บริหารสินทรัพย์กระจายอยู่หลายสิบประเทศ ขนาดต่างกันไป แต่ทุกคนต้องเผชิญคำถามเดียวกัน คือ “ฉันต้องการอะไรจริง ๆ จากเกมนี้” สำหรับบางคน มันคือเงินล้วน ๆ สำหรับบางคน ความพึงพอใจจากการฟื้นฟูอาคารทรุดโทรมให้กลับมามีชีวิต หรือการสร้างพื้นที่ที่ชุมชนต้องการ มีความสำคัญพอ ๆ กับผลตอบแทน อาจฟังดูแปลกที่บางคนถือว่าตัวเอง “ประสบความสำเร็จ” แม้จะขาดทุนจริง ๆ ก็ตาม แต่นั่นแหละคือหลักฐานยืนยันว่าเกมนี้ไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยตัวเลขเพียงอย่างเดียว
ฝ่ายที่สอง เงิน (ตลาดทุน) นี่คือเกมที่กระหายเงินทุนอย่างผิดปกติ ซึ่งเป็นเหตุผลที่คำถามว่า “มีเงินอยู่ไหม มาจากไหน และต้นทุนเท่าไร” อยู่เบื้องหลังตลอดเวลา เงินกู้ธนาคาร กองทุนบำนาญ กองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติ REIT (กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) และเงินเล็กน้อยจากนักลงทุนรายย่อย — เงินเหล่านี้มาจากไหนและไหลเข้ามาอย่างไร กำหนดชะตากรรมที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงให้กับอาคารหลังเดียวกัน คุณกู้เงินคนอื่นมาใช้มากแค่ไหน ด้วยเงื่อนไขแบบไหน (เรื่องนี้หนังสือเล่มนี้จะกล่าวถึงอย่างละเอียดในภายหลัง ภายใต้ชื่อ “leverage” หรือการใช้เงินกู้ต่อยอด) คือตัวแปรที่ชี้ขาดที่สุดตัวหนึ่งว่าใครจะเป็นผู้ชนะในเกมนี้
ฝ่ายที่สาม อาคาร (สินทรัพย์) สำนักงาน อพาร์ตเมนต์ คลังสินค้า ห้างสรรพสินค้า และล่าสุดคือดาต้าเซ็นเตอร์ — เหล่านี้คือหมากบนกระดาน พวกมันไม่หยุดนิ่ง มันแก่ตัวลง ถูกปรับปรุงใหม่ เปลี่ยนการใช้งาน บางแห่งมูลค่าสูงขึ้นเรื่อย ๆ ตามเวลาที่ผ่านไป ในขณะที่บางแห่งกลับดิ่งลงเรื่อย ๆ อาคารเดียวกันอาจเป็นห่านทองคำสำหรับผู้เล่นคนหนึ่ง แต่เป็นหินถ่วงคอสำหรับอีกคนหนึ่ง ทำเล สภาพ และทิศทางของภาคธุรกิจนั้นในอีกห้าปีข้างหน้า จะเป็นตัวกำหนดว่าหมากตัวนั้นมีมูลค่าที่แท้จริงเท่าไร
ฝ่ายที่สี่ เวลา (สภาพแวดล้อมภายนอกและจังหวะเวลา) นี่คือผู้เล่นที่ควบคุมได้ยากที่สุด เมื่ออัตราดอกเบี้ยขึ้นลง เมื่อเศรษฐกิจร้อนแรงหรือชะลอตัว ช็อกที่ไม่มีใครคาดคิดอย่างการระบาดใหญ่ หรือแม้แต่กฎระเบียบเพียงข้อเดียวที่พลิกกลับข้ามคืน ทั้งหมดนี้สามารถพลิกกระดานได้ กลยุทธ์เดียวกัน เงินทุนก้อนเดียวกัน อาคารหลังเดียวกัน อาจสร้างผู้ชนะหรือผู้แพ้ได้ ขึ้นอยู่กับว่าคุณก้าวเข้ามาตอนไหนล้วน ๆ แม้แต่ระยะเวลาที่เกมหนึ่ง ๆ จะดำเนินไปก็คาดเดาได้ยากมาก บางเกมจบภายในไม่กี่เดือน บางเกมยืดเยื้อไปหลายสิบปี
ไพ่ชุดเดียวกัน ผลลัพธ์ต่างกัน
นี่คือเรื่องราวผสมผสานที่แสดงให้เห็นว่าผู้เล่นทั้งสี่ฝ่ายนี้ประสานกันในทางปฏิบัติจริงอย่างไร ชายหนุ่มคนหนึ่งเพิ่งจบจากโรงเรียนธุรกิจชั้นนำ นำมรดกก้อนเล็ก ๆ มาซื้ออาคารหลังแรกของตัวเอง เขารู้ว่าเงินทุนของตัวเองมีจำกัด จึงตัดสินใจใช้หนี้เป็นแหล่งเงินทุนหลัก และแทนที่จะเสี่ยงกับย่านใหม่ที่ยังไม่พิสูจน์ตัวเอง เขาเลือกอาคารเก่าในย่านที่มั่นคงอยู่แล้วและปรับปรุงมัน ซึ่งเป็นทางเลือกที่รอบคอบ ลดความเสี่ยงสำหรับมือใหม่ ไพ่ที่เขาได้รับคือ “คน: มือใหม่ที่มีทุนจำกัด” “อาคาร: สินทรัพย์เดิมในทำเลที่พิสูจน์แล้ว” “เงิน: พึ่งพาหนี้” “เวลา: ยังเป็นสิ่งไม่รู้”
ในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน ชายหนุ่มอีกคนได้รับมรดกเป็นบ้านไม้เก่าใกล้มหาวิทยาลัย เขาปล่อยเช่าไปพลาง ๆ ขณะศึกษาศักยภาพการพัฒนาด้วยตัวเอง และในที่สุดก็วางแผนสร้างหอพักนักศึกษาแห่งใหม่ แผนดูมั่นคงดี และเขาก็จัดหาเงินทุนเริ่มต้นได้ แต่ผู้พัฒนาโครงการรายอื่นเห็นโอกาสเดียวกันและเริ่มก่อสร้างก่อน ดันต้นทุนก่อสร้างให้สูงขึ้น พอดีกับที่เศรษฐกิจโดยรวมร้อนแรงเกินไปและราคาพุ่งสูงขึ้น ในที่สุดการจัดหาเงินทุนก็ล่ม และโครงการพังทลาย ไพ่ที่เขาควบคุมได้ (คน อาคาร) ไม่ได้แย่เลย แต่ไพ่ที่เขาควบคุมไม่ได้ (ราคาของเงินทุน กระแสจังหวะเวลา) กลับหันมาต่อต้านเขา
ข้ามฟากไปยังยุโรป เรื่องราวที่ตรงกันข้ามกลับเกิดขึ้น ผู้ประกอบการคนหนึ่งละทิ้งตลาดที่คุ้นเคยเพื่อไปยังตลาดเกิดใหม่ที่เพิ่งเปิดตัว เรียนรู้ภาษาท้องถิ่น และหาพันธมิตรท้องถิ่นที่ไว้ใจได้ก่อนเป็นอันดับแรก เขาทดสอบตลาดด้วยการเช่าที่ดินขนาดเล็กและใช้เงินทุนต่ำก่อนที่จะลงทุนเต็มที่ และหลังจากสร้างความไว้ใจได้แล้วเท่านั้นจึงนำเงินทุนต่างชาติเข้ามาพัฒนาอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ใช้เวลานานกว่าที่คาดไว้ แต่ก็ประสบความสำเร็จ เพราะแม้เขาจะก้าวเข้าสู่ตลาดที่ควบคุมไม่ได้ (ความผันผวนของเศรษฐกิจเกิดใหม่) เขาก็ค่อย ๆ เติมเต็มทุกตัวแปรที่ควบคุมได้อย่างพิถีพิถัน ทีละอย่าง ทั้งพันธมิตรท้องถิ่นและการขยายเงินทุนแบบค่อยเป็นค่อยไป
คนต่างกัน อาคารต่างกัน แหล่งเงินทุนต่างกัน จังหวะเวลาต่างกันในทั้งสามเรื่อง สิ่งที่ตัดสินผลลัพธ์ไม่ใช่ปัจจัยใดปัจจัยหนึ่งเพียงอย่างเดียว แต่คือ วิธีที่องค์ประกอบทั้งสี่ประสานกัน เลือกอาคารดีเยี่ยม แต่จับจังหวะเงินทุนผิด มันก็ล่มได้ จับจังหวะตลาดผิด แต่ผู้เล่นที่รอบคอบก็ยังยืนหยัดอยู่ได้เช่นกัน
จุดที่หนังสือเล่มนี้จะย้อนกลับมาซ้ำ ๆ
คน เงิน อาคาร เวลา ผู้เล่นทั้งสี่ฝ่ายนี้คือโครงกระดูกที่ทอดยาวตลอดทั้งเล่มนี้ ไม่ว่าเราจะอธิบาย cap rate (อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเทียบราคาซื้อ) REIT หรือวิกฤตในตลาดสำนักงาน เรื่องราวจะย้อนกลับไปหาแกนทั้งสี่นี้อยู่เสมอ ไม่ว่าจะเป็นแกนใดแกนหนึ่งที่เคลื่อนไหว ปะทะกัน หรือลงล็อกพอดี เริ่มต้นจากบทถัดไป เราจะหยิบเครื่องมือชิ้นแรกขึ้นมา นั่นคือ cap rate
กติกาของเกม — อสังหาริมทรัพย์คือเกมที่ผู้เล่นสี่ฝ่าย — คน เงิน อาคาร และเวลา — ถือไพ่พร้อมกันในเวลาเดียวกัน ไม่ว่ามือใดมือหนึ่งจะแข็งแกร่งแค่ไหน เกมก็จะพังทลายลงหากอีกสามมือไม่ลงตัว ผลลัพธ์ที่ดีมักมาถึงเมื่อไพ่ทั้งสี่มือมาบรรจบกัน ไม่ว่าจะด้วยโชคหรือด้วยความพยายามก็ตาม