Mengapa real estat adalah sebuah permainan — empat pemain (orang, uang, gedung, waktu)
Banyak orang membayangkan real estat seperti Monopoli.
Mengapa real estat adalah sebuah permainan — empat pemain (orang, uang, gedung, waktu)
Banyak orang membayangkan real estat seperti Monopoli. Lempar dadu, jalankan bidak, beli tanah, bangun rumah, kumpulkan uang sewa. Ini memang gambaran pertama yang muncul di benak kebanyakan orang saat memikirkan real estat. Tapi orang-orang yang paling lama benar-benar mendalami real estat justru cenderung mengatakan sebaliknya: Monopoli adalah permainan yang paling tidak mirip dengan real estat.
Mengapa Monopoli adalah analogi yang buruk
Alasannya cukup jelas. Dalam Monopoli, satu langkah nyaris tidak memengaruhi langkah berikutnya. Keberuntungan dadu lebih menentukan daripada keahlian. Papan permainan berubah dengan kecepatan yang jauh lebih santai dibanding pasar riil mana pun. Dan yang terpenting, setiap properti terlihat persis sama — hanya ada satu jenis hotel, satu jenis rumah, dan tidak ada yang namanya mal, gudang, atau data center. Yang paling parah, aturan mainnya secara eksplisit melarang pemain bernegosiasi membuat kesepakatan yang menguntungkan kedua belah pihak. (Lucunya, kebanyakan orang tetap mengabaikan aturan ini dan membuat aturan sendiri — dan fakta bahwa hal itu justru membuat permainan lebih seru sekaligus lebih realistis sudah cukup memberi tahu kita sesuatu.)
Gambaran yang lebih dekat dengan permainan real estat yang sesungguhnya justru seperti ini. Bidak-bidak di atas papan berubah nilainya seiring waktu — kadang bisa diprediksi, kadang mengarah ke arah yang tidak diduga siapa pun. Bidak yang sama bisa menjadi harta karun bagi satu pemain dan menjadi beban bagi pemain lain. Dan kartu-kartu yang menentukan siapa yang menang tidak berasal dari satu tumpukan saja — melainkan dari setidaknya empat tumpukan terpisah. Nama keempat tumpukan itu membentuk kerangka yang akan terus muncul kembali di sepanjang buku ini: orang, uang, gedung, waktu.
Sedikit permainan yang taruhannya sebesar ini
Menyebutnya “permainan” bukan berarti meremehkan real estat. Justru sebaliknya. Total nilai real estat yang dipegang untuk tujuan investasi di seluruh dunia jauh melampaui triliunan. Dengan taruhan sebesar ini, menang dan kalah berdampak jauh melampaui dompet satu orang saja. Di mana kita tinggal, bekerja, dan beristirahat; bagaimana kita membangun ruang untuk merawat orang sakit dan lansia; jenis pekerjaan apa yang tersedia untuk berapa banyak orang — semuanya ditentukan di papan permainan ini. Ini permainan serius yang langka, yang menuntut otak kiri (kalkulasi dan analisis) dan otak kanan (intuisi dan perasaan) sekaligus.
Empat pemain
Empat jenis peserta memainkan permainan ini. Masing-masing bergerak dengan aturan berbeda, masing-masing membentuk yang lain, dan kunci sesungguhnya dari permainan ini adalah bahwa tidak satu pun dari mereka pernah bergerak terpisah dari tiga lainnya.
Pertama, orang (para pemain). Merekalah yang melangkah ke atas papan — mulai dari pemula yang membeli gedung pertamanya dengan sedikit warisan hingga institusi besar yang mengelola aset di puluhan negara. Skalanya berbeda, tapi semua orang menghadapi pertanyaan yang sama: “Apa sebenarnya yang saya inginkan dari permainan ini?” Bagi sebagian orang, murni soal uang. Bagi yang lain, kepuasan menghidupkan kembali gedung yang terbengkalai atau membangun ruang yang dibutuhkan komunitas sama pentingnya dengan imbal hasil. Mungkin terasa aneh bahwa ada orang yang menganggap dirinya “berhasil” bahkan setelah mengalami kerugian nyata — tapi justru itulah bukti bahwa permainan ini tidak berjalan hanya berdasarkan angka.
Kedua, uang (pasar modal). Ini permainan yang tidak biasa hausnya akan modal, itu sebabnya pertanyaan “apakah ada uang di luar sana, dari mana asalnya, dan berapa biayanya” selalu ada di latar belakang. Pinjaman bank, dana pensiun, dana kekayaan negara (sovereign wealth fund), REIT, dan uang receh dari investor individu — dari mana uang ini berasal dan bagaimana ia mengalir menentukan nasib yang sangat berbeda untuk gedung yang sama. Seberapa besar uang orang lain yang Anda pinjam, dan dengan syarat apa (topik yang akan dibahas lebih dalam nanti dalam buku ini, dengan nama “leverage”), adalah salah satu variabel paling menentukan siapa yang menang dalam permainan ini.
Ketiga, gedung (aset). Kantor, apartemen, gudang, mal, dan belakangan ini data center — inilah bidak-bidak di atas papan. Mereka tidak diam saja. Mereka menua, direnovasi, berubah fungsi; sebagian nilainya naik semakin lama ia bertahan sementara yang lain terus merosot. Gedung yang sama bisa menjadi angsa emas bagi satu pemain dan batu kalung bagi pemain lain. Lokasi, kondisi, dan ke mana arah sektornya lima tahun ke depan menentukan berapa nilai sebenarnya dari bidak itu.
Keempat, waktu (lingkungan eksternal dan momentum). Ini pemain yang paling sulit dikendalikan. Ketika suku bunga naik dan turun, ketika ekonomi memanas atau mendingin, guncangan yang tidak diduga siapa pun seperti pandemi, bahkan satu regulasi yang berubah dalam semalam — semuanya bisa membalikkan papan permainan. Strategi yang sama, modal yang sama, gedung yang sama bisa menghasilkan pemenang atau pecundang murni tergantung kapan Anda mulai melangkah. Bahkan berapa lama sebuah permainan berlangsung pun sangat sulit diprediksi — ada yang selesai dalam hitungan bulan, ada yang berlarut-larut selama puluhan tahun.
Kartu yang sama, hasil yang berbeda
Berikut cerita gabungan yang menunjukkan bagaimana keempat pemain ini sebenarnya saling terkait dalam praktiknya. Seorang pria muda lulusan sekolah bisnis top mengambil sedikit warisan dan membeli gedung pertamanya. Menyadari modalnya sendiri tipis, ia memutuskan membiayai sebagian besar dengan utang, dan alih-alih bertaruh pada kawasan berkembang yang belum terbukti, ia memilih gedung tua di lingkungan yang sudah mapan lalu merenovasinya — pilihan yang hati-hati, meminimalkan risiko bagi pemula. Kartu yang ia pegang: “Orang: pemula bermodal tipis,” “Gedung: aset lama di lokasi yang sudah terbukti,” “Uang: bergantung pada utang,” “Waktu: masih belum diketahui.”
Pada waktu yang hampir bersamaan, pria muda lain mewarisi rumah kayu tua di dekat sebuah universitas. Ia menyewakannya sambil belajar sendiri tentang potensi pengembangannya, dan akhirnya menyusun rencana untuk hunian mahasiswa baru. Rencananya terlihat solid, dan ia mengamankan pembiayaan awal. Tapi pengembang lain melihat peluang yang sama dan lebih dulu mulai membangun, mendorong naik biaya konstruksi, tepat ketika ekonomi secara umum memanas dan harga melonjak. Pembiayaan akhirnya gagal terwujud dan proyek itu runtuh. Kartu yang bisa ia kendalikan (orang, gedung) tidak buruk — tapi kartu yang tidak bisa ia kendalikan (harga uang, arus waktu) berbalik melawannya.
Di seberang samudra, di Eropa, alur yang berlawanan justru terjadi. Seorang pengusaha meninggalkan pasar yang sudah familiar menuju pasar baru yang baru mulai terbuka, mempelajari bahasa lokal, dan lebih dulu mengamankan mitra lokal yang bisa dipercaya. Ia menguji pasar dengan sewa lahan berskala kecil dan bermodal rendah sebelum berkomitmen penuh, dan hanya setelah membangun kepercayaan ia membawa masuk modal asing untuk pengembangan kantor berskala penuh. Prosesnya memakan waktu lebih lama dari perkiraan, tapi berhasil — karena bahkan saat melangkah ke pasar yang tidak bisa ia kendalikan (gejolak ekonomi yang baru berkembang), ia dengan tekun mengisi setiap variabel yang bisa ia kendalikan, satu per satu: mitra lokal, penambahan modal secara bertahap.
Orang yang berbeda, gedung yang berbeda, pembiayaan yang berbeda, momentum yang berbeda dalam ketiga cerita itu. Yang menentukan hasilnya bukan satu faktor tunggal — melainkan bagaimana keempat elemen itu saling terkait. Pilih gedung yang bagus tapi salah momentum uangnya, dan semuanya runtuh. Salah momentum pasarnya, dan pemain yang cermat masih bisa bertahan.
Ke mana buku ini akan terus kembali
Orang, uang, gedung, waktu. Keempat pemain ini membentuk kerangka yang membentang di seluruh buku ini. Baik saat kita menjelaskan cap rate, REIT, atau krisis di pasar perkantoran, ceritanya akan terus kembali ke satu atau lebih dari keempat sumbu ini yang bergeser, bertabrakan, atau saling mengunci. Mulai dari entri berikutnya, kita akan mengambil alat pertama: cap rate.
Aturan main — Real estat adalah permainan di mana empat pemain — orang, uang, gedung, dan waktu — memegang kartu mereka pada saat yang sama. Sekuat apa pun satu kartu, permainan akan runtuh jika tiga lainnya tidak sejalan. Hasil yang baik selalu datang ketika keempat kartu itu menyatu, entah karena keberuntungan atau karena usaha.