FAR (indice di edificabilità)

L’indice di edificabilità — floor area ratio, o FAR — è il rapporto tra la superficie totale edificabile di un edificio e la dimensione del terreno su cui sorge. Un FAR di 1,0 su un lotto di 1.000 metri quadri consente 1.000 metri quadri di costruito; un FAR di 4,0 sullo stesso lotto ne consente 4.000. Sembra una formula urbanistica arida, ma è, in pratica, uno dei singoli determinanti più potenti del valore di un terreno — spesso più della posizione, del suolo o della forma del lotto stesso.

Le autorità di pianificazione fissano un FAR massimo per distretto, e quel tetto funziona come un limite invalicabile a quanto prodotto vendibile o locabile uno sviluppatore possa mai estrarre da un dato sito, indipendentemente da quanto sia disposto a spendere in costruzione. Due parcelle adiacenti e identiche — stessa dimensione, stessa strada, stessa vista — possono avere valori completamente diversi se una è soggetta a un FAR di 2,0 e l’altra a un FAR di 10,0, perché la seconda può legalmente sostenere cinque volte tanto costruito, e quindi cinque volte tanta superficie locabile o vendibile, dalla stessa impronta di terreno. È per questo che il valore fondiario nelle città dense viene così spesso quotato non in valuta per metro quadro di terreno, ma in valuta per “metro quadro edificabile” — un dato che ha senso solo una volta noto il FAR.

Il FAR è anche una delle principali leve che le città usano per orientare la crescita urbana senza costruire nulla direttamente. Aumentate il FAR consentito vicino a una nuova stazione dei trasporti, e il terreno vicino a quella stazione diventa enormemente più prezioso da un giorno all’altro — non perché sia cambiato qualcosa di fisico, ma perché è appena cambiato il tetto legale a ciò che vi si può costruire. Molte città usano questa leva deliberatamente, offrendo bonus di FAR in cambio di benefici pubblici: uno sviluppatore che include alloggi a canone calmierato, preserva una facciata storica, o realizza una piazza pubblica a livello strada può ottenere un FAR aggiuntivo rispetto alla dotazione base prevista dallo zoning — comprando di fatto superficie edificabile extra con amenità anziché con denaro.

È anche per questo che le battaglie di rezoning generano posta in gioco così alta nei mercati immobiliari. Un voto del consiglio comunale per aumentare il FAR massimo in un quartiere è, di fatto, una decisione che aumenta istantaneamente il valore di ogni parcella di terreno entro quel confine — ed è precisamente per questo che i proprietari terrieri fanno pressioni forti a favore dell’upzoning, e i residenti esistenti, preoccupati per densità, traffico o cambiamento del carattere del quartiere, spesso fanno pressioni altrettanto forti contro. Il terreno non si è spostato. Il suo potenziale legale sì.

Vale la pena notare che i limiti di FAR interagiscono con, ma restano distinti da, i limiti di altezza, le regole di arretramento (setback) e i requisiti di parcheggio — un sito può essere vincolato dal FAR sulla carta mentre un limite di altezza o un minimo di parcheggi lo rende in pratica impossibile da edificare fino alla massima superficie consentita. Uno sviluppatore accorto verifica tutti questi vincoli insieme, perché il limite vincolante è quello che risulta più stringente, non necessariamente quello scritto nel carattere più grande nel codice di zoning.

Prima di chiedersi quanto valga un terreno, bisogna chiedersi cosa è legalmente consentito costruirvi. Il FAR di solito risponde a questa domanda prima ancora che il mercato abbia voce in capitolo.