Tokenizzazione

La tokenizzazione (tokenization) è la pratica di suddividere la proprietà di un asset immobiliare in token digitali, registrati e scambiati su una blockchain, che rappresentano ciascuno un diritto frazionato sull’immobile sottostante o sul reddito che genera. È, concettualmente, un’idea vecchia in una confezione nuova: il real estate è già stato frazionato in passato, tramite REIT, tramite società in accomandita, tramite sindacati d’investimento (syndication). Ciò che la tokenizzazione cambia è la granularità delle fette e, almeno in teoria, la velocità e l’attrito con cui vengono scambiate — spingendo la proprietà frazionata verso tagli molto più piccoli di un’azione di REIT, e verso un regolamento misurato in minuti anziché nei giorni tipicamente richiesti da una transazione immobiliare tradizionale.

La promessa, nella sua forma più pulita, è questa: il real estate è una delle più grandi classi di asset al mondo ed è anche una delle meno liquide, perché comprare o vendere anche una piccola quota richiede tradizionalmente avvocati, verifiche del titolo, conti di deposito a garanzia (escrow) e settimane di iter. Un diritto di proprietà tokenizzato, registrato su blockchain e scambiato su un exchange compatibile, potrebbe in linea di principio regolarsi quasi istantaneamente, essere detenuto in tagli di poche centinaia di dollari anziché le decine di migliaia richieste da una tipica syndication, ed essere accessibile a investitori di tutto il mondo invece di restare vincolato a rapporti locali con intermediari e alla relativa burocrazia.

Nella pratica, la tokenizzazione ha sbattuto contro lo stesso muro che limita ogni tentativo di far comportare un asset illiquido come uno liquido: la blockchain può far scambiare rapidamente il token in sé, ma non può far comparire dal nulla un acquirente per quel token. Una quota tokenizzata di un edificio per uffici è liquida solo quanto lo è il mercato di persone effettivamente disposte a comprare e vendere proprio quel token, e per la maggior parte delle offerte di real estate tokenizzato viste finora, quel mercato è risultato sottile — a volte quasi inesistente. Velocità di regolamento e profondità di liquidità sono due problemi diversi, e finora la tokenizzazione ha per lo più risolto il primo, non il secondo.

C’è anche una realtà giuridica che la tokenizzazione non può aggirare: un token che rappresenta una proprietà immobiliare è, nella maggior parte delle giurisdizioni, comunque uno strumento finanziario (security), e resta soggetto alle stesse normative sui titoli — obblighi di informativa, requisiti di accreditamento degli investitori, restrizioni sui trasferimenti — che regolano una tradizionale quota di fondo immobiliare. Alcune delle piattaforme di tokenizzazione più credibili hanno scelto di abbracciare questa realtà anziché aggirarla, strutturando le offerte come strumenti finanziari pienamente regolamentati che si limitano a usare la blockchain come livello di registrazione e trasferimento, invece di fingere che gli obblighi giuridici sottostanti svaniscano solo perché il registro di proprietà vive su un ledger distribuito anziché nell’archivio di un ufficio del catasto.

Dove la tokenizzazione ha trovato un radicamento più solido non è nel frazionare grattacieli di pregio per la speculazione retail, ma in usi più discreti e strutturali: semplificare l’amministrazione del cap table di grandi fondi immobiliari istituzionali, consentire trasferimenti secondari più rapidi di quote in accomandita tra investitori istituzionali già accreditati, e sperimentare mercati di credito garantiti da real estate in cui il collaterale tokenizzato può essere verificato in modo più semplice e trasparente. Meno appariscente di “compra una fetta di grattacielo per cinquanta dollari”, ma più vicino al punto in cui i reali punti di forza della tecnologia — trasparenza, programmabilità, regolamento più rapido tra controparti sofisticate — incontrano oggi i problemi reali del real estate.

La tecnologia è reale. La liquidità che promette, per ora, resta in gran parte una promessa — ed è in quel divario che vive attualmente la maggior parte dei progetti di tokenizzazione.