Tokenização

A tokenização é a prática de dividir a propriedade de um ativo imobiliário em tokens digitais, registrados e negociados numa blockchain, cada um representando uma fração de direito sobre o imóvel subjacente ou sobre a receita que ele gera. É, conceitualmente, uma ideia antiga com embalagem nova: o setor imobiliário já foi fracionado antes, por meio de REITs, de sociedades limitadas (limited partnerships), de sindicatos de investidores (syndications). O que a tokenização muda é a granularidade das fatias e, ao menos em teoria, a velocidade e a fricção de negociá-las — empurrando a propriedade fracionada para denominações bem menores do que uma cota de REIT, e para uma liquidação medida em minutos, e não nos dias que uma transação imobiliária tradicional costuma exigir.

O discurso de venda, na sua forma mais limpa, é este: o setor imobiliário é uma das maiores classes de ativos do mundo e também uma das menos líquidas, porque comprar ou vender até mesmo uma pequena participação tradicionalmente exige advogados, pesquisa de matrícula, contas em custódia (escrow) e semanas de processo. Uma participação de propriedade tokenizada, registrada numa blockchain e negociada numa bolsa compatível, poderia em princípio ser liquidada quase instantaneamente, ser mantida em denominações de algumas centenas de dólares em vez das dezenas de milhares que um sindicato típico exige, e ser acessível a investidores do mundo inteiro em vez de esbarrar em relacionamentos e burocracias de corretoras locais.

Na prática, a tokenização esbarrou na mesma parede que limita toda tentativa de fazer um ativo ilíquido se comportar como um ativo líquido: a blockchain consegue fazer o próprio token ser negociado rapidamente, mas não consegue fazer um comprador para aquele token aparecer do nada. Uma participação tokenizada num edifício de escritórios só é tão líquida quanto o mercado de pessoas realmente dispostas a comprar e vender aquele token específico, e, para a maioria das ofertas imobiliárias tokenizadas até hoje, esse mercado tem sido raso — às vezes quase inexistente. Velocidade de liquidação e profundidade de liquidez são dois problemas diferentes, e a tokenização, até agora, resolveu principalmente o primeiro, não o segundo.

Há também uma realidade jurídica da qual a tokenização não escapa: um token que representa propriedade imobiliária ainda é, na maioria das jurisdições, um valor mobiliário (security), sujeito às mesmas regulações de mercado de capitais — exigências de divulgação, regras de credenciamento de investidor, restrições de transferência — que regem a participação num fundo imobiliário tradicional. Algumas das plataformas de tokenização mais confiáveis abraçaram essa realidade em vez de tentar contorná-la, estruturando suas ofertas como valores mobiliários totalmente regulados que apenas usam a blockchain como camada de registro e transferência, em vez de fingir que as obrigações legais subjacentes desaparecem só porque o registro de propriedade passou a viver num livro-razão distribuído em vez do arquivo de um cartório.

Onde a tokenização encontrou tração mais duradoura não foi no fracionamento de torres corporativas emblemáticas para especulação de varejo, mas em usos mais discretos e estruturais: simplificar a administração de cap tables de grandes fundos imobiliários institucionais, viabilizar transferências secundárias mais rápidas de participações em sociedades limitadas entre investidores institucionais já credenciados, e experimentar mercados de crédito lastreados em imóveis, nos quais a garantia tokenizada pode ser verificada de forma mais fácil e transparente. Menos chamativo do que “compre uma fatia de um arranha-céu por cinquenta dólares”, mas mais próximo de onde os pontos fortes reais da tecnologia — transparência, programabilidade, liquidação mais rápida entre contrapartes sofisticadas — hoje se encaixam nos problemas reais do setor imobiliário.

A tecnologia é real. A liquidez que ela promete, por ora, ainda é sobretudo uma promessa — e é nessa lacuna que vive a maioria dos projetos de tokenização atualmente.