De ce imobiliarele sunt un joc — Patru jucători (oameni, bani, clădiri, timp)
Mulți oameni se gândesc la imobiliare ca la Monopoly.
De ce imobiliarele sunt un joc — Patru jucători (oameni, bani, clădiri, timp)
Mulți oameni se gândesc la imobiliare ca la Monopoly. Arunci zarurile, îți muți piesa, cumperi teren, construiești case, încasezi chirie. Este, sincer, imaginea pe care majoritatea oamenilor și-o formează prima dată când se gândesc la imobiliare. Dar cei care au petrecut cel mai mult timp privind cu adevărat imobiliarele tind să spună opusul: Monopoly este jocul care seamănă cel mai puțin cu imobiliarele.
De ce Monopoly este o analogie proastă
Motivele sunt destul de clare. În Monopoly, o mutare abia dacă o afectează pe următoarea. Norocul zarurilor cântărește mai mult decât abilitatea. Tabla se schimbă într-un ritm mult mai relaxat decât orice piață reală. Și, esențial, fiecare proprietate arată exact la fel — există un singur tip de hotel, un singur tip de casă, și nu există așa ceva precum un mall, un depozit sau un centru de date. Cel mai rău dintre toate, regulile interzic explicit jucătorilor să negocieze afaceri care avantajează ambele părți. (Amuzant, majoritatea oamenilor ignoră oricum această regulă și își inventează propriile reguli — iar faptul că a face asta face jocul atât mai distractiv, cât și mai realist, spune deja ceva.)
O imagine mai apropiată de jocul real al imobiliarelor arată în schimb așa. Piesele de pe tablă își schimbă valoarea în timp — uneori previzibil, alteori în direcții pe care nimeni nu le-a văzut venind. Aceeași piesă poate fi comoară pentru un jucător și bătaie de cap pentru altul. Iar cărțile care decid cine câștigă nu vin dintr-un singur pachet — vin din cel puțin patru pachete separate. Numele acestor patru pachete formează scheletul la care această carte va reveni mereu: oameni, bani, clădiri, timp.
Puține jocuri au mize atât de mari
A-l numi “joc” nu are rolul de a banaliza imobiliarele. Dimpotrivă. Valoarea totală a imobiliarelor deținute în scopuri investiționale la nivel mondial trece cu mult de trilioane. La mize de această mărime, câștigul și pierderea depășesc cu mult buzunarul unei singure persoane. Unde locuim, muncim și ne odihnim; cum construim spații pentru a avea grijă de bolnavi și bătrâni; ce fel de locuri de muncă sunt disponibile pentru câți oameni — toate acestea se decid pe această tablă. Este un tip rar de joc serios, care cere deopotrivă emisfera stângă (calcul și analiză) și emisfera dreaptă (intuiție și simțire) în același timp.
Cei patru jucători
Patru tipuri de participanți joacă acest joc. Fiecare se mișcă după reguli diferite, fiecare îi modelează pe ceilalți, iar adevărata cheie a jocului este că niciunul nu se mișcă vreodată izolat de ceilalți trei.
Primul, oamenii (jucătorii). Aceștia sunt cei care pășesc pe tablă — de la un începător care cumpără prima clădire dintr-o moștenire mică, până la instituții vaste care administrează active în zeci de țări. Scara diferă, dar toată lumea se confruntă cu aceeași întrebare: “Ce vreau eu, de fapt, din acest joc?” Pentru unii, este pur și simplu banii. Pentru alții, satisfacția de a reînvia o clădire degradată sau de a construi un spațiu de care are nevoie o comunitate contează la fel de mult ca randamentul. Poate părea ciudat că unii oameni se consideră “de succes” chiar și după ce au înregistrat o pierdere reală — dar exact asta demonstrează că acest joc nu funcționează doar pe numere.
Al doilea, banii (piețele de capital). Acesta este un joc neobișnuit de flămând de capital, motiv pentru care întrebarea “există bani disponibili, de unde vin și cât costă” stă mereu în fundal. Creditele bancare, fondurile de pensii, fondurile suverane de investiții, REIT-urile și mărunțișul investitorilor individuali — de unde vin acești bani și cum circulă decide soarte extrem de diferite pentru aceeași clădire. Cât de mulți bani ai altora împrumuți, și în ce condiții (subiect pe care această carte îl va trata mai în profunzime mai târziu, sub numele de “efect de levier”), este una dintre cele mai decisive variabile în privința cine câștigă acest joc.
Al treilea, clădirile (activele). Birouri, apartamente, depozite, mall-uri și, mai recent, centre de date — acestea sunt piesele de pe tablă. Nu stau pe loc. Îmbătrânesc, se renovează, își schimbă utilizarea; unele se apreciază cu cât stau mai mult, în timp ce altele continuă doar să alunece în jos. Aceeași clădire poate fi gâscă cu ouă de aur pentru un jucător și piatră de moară pentru altul. Locația, starea și unde va sta sectorul ei peste cinci ani determină cât valorează, de fapt, acea piesă.
Al patrulea, timpul (mediul extern și momentul potrivit). Acesta este cel mai greu de controlat dintre jucători. Când ratele cresc și scad, când economia se supraîncălzește sau se răcește, șocuri pe care nimeni nu le-a văzut venind precum o pandemie, chiar și o singură reglementare care se schimbă peste noapte — toate acestea pot răsturna tabla. Aceeași strategie, același capital, aceeași clădire pot produce un câștigător sau un pierzător în funcție pur și simplu de momentul în care ai intrat. Chiar și cât durează un anumit joc este extrem de imprevizibil — unele se încheie în câteva luni, altele se prelungesc decenii.
Aceleași cărți, rezultate diferite
Iată o poveste compusă care arată cum se împletesc de fapt acești patru jucători în practică. Un tânăr proaspăt absolvent al unei școli de afaceri de top ia o moștenire modestă și cumpără prima lui clădire. Știind că propriul capital este redus, decide să finanțeze cea mai mare parte prin credit și, în loc să parieze pe o zonă emergentă neconfirmată, alege o clădire veche într-un cartier deja consacrat și o renovează — o alegere prudentă, care minimizează riscul pentru un debutant. Cărțile pe care le-a primit: “Oameni: începător subcapitalizat”, “Clădiri: activ existent într-o locație dovedită”, “Bani: dependent de credit”, “Timp: încă necunoscut.”
În aceeași perioadă, un alt tânăr moștenește o casă veche din lemn lângă o universitate. O închiriază în timp ce se autoinstruiește despre potențialul ei de dezvoltare și, în cele din urmă, întocmește planuri pentru locuințe noi studențești. Planul pare solid, iar el asigură finanțarea inițială. Dar alți dezvoltatori observă aceeași oportunitate și încep construcția primii, împingând în sus costurile de construcție, chiar în timp ce economia mai largă se supraîncălzește și prețurile cresc brusc. Finanțarea cade în final, iar proiectul se prăbușește. Cărțile pe care le putea controla (oamenii, clădirile) nu au fost rele — dar cărțile pe care nu le putea controla (prețul banilor, valul momentului) s-au întors împotriva lui.
Peste ocean, în Europa, se desfășoară arcul opus. Un antreprenor părăsește o piață familiară pentru una emergentă abia deschisă, învață limba locală și își asigură mai întâi un partener local de încredere. Testează piața cu un contract de leasing pe teren mic și cu capital redus înainte de a se angaja, și abia după ce construiește încredere aduce capital străin pentru o dezvoltare de birouri la scară completă. Durează mai mult decât era de așteptat, dar reușește — pentru că, chiar și pășind pe o piață pe care nu o putea controla (agitația unei economii emergente), a completat cu diligență fiecare variabilă pe care o putea controla, una câte una: partenerul local, extinderea graduală a capitalului.
Oameni diferiți, clădiri diferite, finanțare diferită, momente diferite în toate cele trei povești. Ce a decis rezultatul n-a fost niciun factor unic — a fost modul în care s-au împletit cele patru elemente. Alege o clădire excelentă și greșește momentul banilor, și se prăbușește. Greșește momentul pieței, și un jucător atent tot poate rezista.
Unde va reveni mereu această carte
Oameni, bani, clădiri, timp. Acești patru jucători formează scheletul care traversează întreaga carte. Fie că explicăm ratele de capitalizare, REIT-urile sau criza pieței de birouri, povestea va reveni mereu la una sau mai multe dintre aceste patru axe care se schimbă, se ciocnesc sau se aliniază. Începând cu următoarea intrare, preluăm primul instrument: rata de capitalizare (cap rate).
Regula jocului — Imobiliarele sunt un joc în care patru jucători — oameni, bani, clădiri și timp — își țin cărțile în același timp. Oricât de puternică ar fi o mână, jocul se prăbușește dacă celelalte trei nu se aliniază. Rezultatele bune apar mereu atunci când toate cele patru mâini se leagă, fie prin noroc, fie prin efort.