FAR (coeficientul de utilizare a terenului)
Două parcele de teren identice pot valora sume radical diferite, iar motivul de obicei nu are nicio legătură cu pământul în sine.
Coeficientul de utilizare a terenului (floor area ratio, FAR) este raportul dintre suprafața totală construită a unei clădiri și mărimea terenului pe care se află. Un FAR de 1,0 pe un teren de 10.000 de metri pătrați permite 10.000 de metri pătrați construiți; un FAR de 4,0 pe același teren permite 40.000. Sună ca o formulă seacă de urbanism, dar este, în practică, unul dintre cei mai puternici factori care determină cât valorează o bucată de teren — adesea mai puternic decât amplasamentul, solul sau forma terenului.
Autoritățile de urbanism stabilesc un FAR maxim pe zonă, iar acest plafon funcționează ca o limită fermă asupra cât de mult produs vandabil sau închiriabil poate extrage vreodată un dezvoltator dintr-un anumit amplasament, indiferent cât de mult ar fi dispus să cheltuiască pe construcție. Două parcele adiacente, identice — aceeași mărime, aceeași stradă, aceeași priveliște — pot avea valori complet diferite dacă una este zonată pentru un FAR de 2,0, iar cealaltă pentru un FAR de 10,0, pentru că a doua parcelă poate susține legal de cinci ori mai multă construcție și, deci, de cinci ori mai multă suprafață închiriabilă sau vandabilă, de pe aceeași amprentă de teren. De aceea valoarea terenului în orașele dense este atât de des exprimată nu în dolari pe metru pătrat de teren, ci în dolari pe “metru pătrat construibil” — o cifră care are sens doar odată ce se cunoaște FAR-ul.
FAR este și una dintre principalele pârghii pe care orașele le folosesc atunci când vor să direcționeze creșterea fără să construiască ele însele nimic direct. Crește FAR-ul admisibil în apropierea unei noi stații de transport public, iar terenul din vecinătatea acelei stații devine dramatic mai valoros peste noapte — nu pentru că s-a schimbat ceva fizic, ci pentru că plafonul legal a ceea ce se poate construi acolo tocmai s-a mutat. Multe orașe folosesc deliberat această pârghie, oferind bonusuri de FAR în schimbul unor beneficii publice: un dezvoltator care include unități de locuințe accesibile, păstrează o fațadă istorică sau construiește o piațetă publică la nivelul străzii poate primi un FAR suplimentar peste alocarea de bază din zonare, ceea ce îi permite efectiv să cumpere suprafață construibilă suplimentară cu facilități, în loc de bani.
De aceea disputele privind rezonarea generează mize atât de mari pe piețele imobiliare. Un vot al consiliului local pentru majorarea FAR-ului maxim într-un cartier reprezintă, funcțional, o decizie de a crește instantaneu valoarea fiecărei parcele de teren din interiorul acelei granițe — motiv exact pentru care proprietarii de teren fac lobby intens pentru majorarea zonării, iar rezidenții existenți, îngrijorați de densitate, trafic sau schimbarea caracterului cartierului, fac adesea lobby la fel de intens împotrivă. Terenul nu s-a mișcat. Potențialul lui legal, da.
Merită menționat că plafoanele FAR interacționează cu, dar rămân distincte de, limitele de înălțime, regulile de retragere și cerințele privind locurile de parcare — un amplasament poate fi limitat de FAR pe hârtie, în timp ce o limită de înălțime sau un minim de parcare face practic imposibilă construirea întregii suprafețe permise. Un dezvoltator atent verifică toate aceste constrângeri împreună, pentru că limita determinantă este oricare regulă care se dovedește cea mai strictă, nu neapărat cea scrisă cu litere mai mari în codul de urbanism.
Înainte să întrebi cât valorează o bucată de teren, întreabă ce este permis legal să se construiască pe ea. FAR răspunde de obicei la această întrebare înainte ca piața să apuce să-și spună cuvântul.