REIT (fond de investiții imobiliare)

Pentru cea mai mare parte a istoriei imobiliarelor, a deține o clădire însemna a deține o clădire — un angajament mare, ilichid, intensiv în capital, rezervat celor bogați, instituțiilor sau celor dispuși să se îndatoreze puternic. Un REIT — fond de investiții imobiliare — rupe această constrângere permițând unei companii să dețină și să opereze un portofoliu de proprietăți în numele acționarilor, ale căror acțiuni se tranzacționează pe o bursă publică exact ca acțiunile oricărei alte companii. Cumperi o singură acțiune la un REIT și deții o felie proporțională, lichidă și tranzacționabilă dintr-un portofoliu de birouri, dintr-un lanț de centre comerciale, dintr-o rețea de depozite sau, tot mai des, dintr-o flotă de centre de date — fără să semnezi vreodată un credit ipotecar sau să răspunzi la un telefon despre un lift stricat.

REIT-urile există în forma lor modernă datorită unui compromis legal specific: în schimbul distribuirii către acționari, sub formă de dividende, a marii majorități a venitului lor impozabil — în prezent 90% în Statele Unite, istoric 95% — REIT-urile sunt scutite de plata impozitului pe profit la nivel de companie. Această singură regulă explică aproape tot ce este distinctiv în comportamentul REIT-urilor. Pentru că atât de mult din venitul lor trebuie să iasă pe ușă sub formă de dividende, în loc să fie reținut, REIT-urile tind să plătească randamente neobișnuit de ridicate și relativ stabile, comparativ cu media pieței de acțiuni — motiv pentru care investitorii orientați spre venit, de la pensionari la fonduri de pensii, au tratat de multă vreme REIT-urile ca o poziție de bază în portofoliu. Asta mai înseamnă și că REIT-urile depind structural de capital extern — datorie nouă, capital propriu nou — pentru a finanța creșterea și achizițiile, pentru că nu pot pur și simplu acumula profituri reținute așa cum fac alte companii.

Pentru că contabilitatea REIT-urilor urmează regulile standard de amortizare corporativă, iar amortizarea este o cheltuială non-cash mare în imobiliare, venitul net raportat al unui REIT subestimează de regulă puterea reală de generare de numerar a companiei. Răspunsul industriei la această distorsiune este un indicator numit fonduri din operațiuni (FFO) — venitul net cu amortizarea imobiliară adăugată la loc și cu câștigurile sau pierderile unice din vânzarea proprietăților excluse — care funcționează ca substitutul preferat al lumii REIT pentru cifrele de profit pe care se bazează alte industrii. Oricine citește situațiile financiare ale unui REIT fără să știe să caute FFO în loc de venitul net citește o imagine distorsionată.

REIT-urile vin și într-o varietate importantă de reținut. REIT-urile de tip equity, cele mai cunoscute, dețin proprietăți fizice și încasează chirie. REIT-urile de tip ipotecar (mortgage) dețin în schimb datoria — credite și titluri garantate cu ipoteci — și câștigă din diferența dintre dobânda la care se împrumută și cea la care creditează, ceea ce le face să se comporte mult mai mult ca un fond obligatar cu efect de levier decât ca un proprietar. În interiorul REIT-urilor de tip equity, specializarea sectorială a devenit norma, nu excepția: există REIT-uri care nu dețin decât depozite industriale, doar centre de date, doar spații de self-storage, doar comunități pentru seniori — fiecare fiind un pariu pe o felie specifică din felul în care oamenii și companiile folosesc spațiul.

Pentru un investitor individual, atracția REIT-urilor față de cumpărarea directă a unei proprietăți se reduce la trei cuvinte: lichiditate, diversificare și scară. O acțiune de REIT poate fi vândută în câteva secunde, în orele de tranzacționare, distribuie riscul pe zeci sau sute de proprietăți în loc să-l concentreze într-una singură și oferă expunere la clase de active — o rețea logistică majoră, un portofoliu național de centre de date — care altfel ar necesita zeci de milioane de dolari pentru acces direct. Ce nu oferă este controlul: acționarii votează în chestiuni corporative, nu dacă să renoveze holul.

Dacă deținerea directă înseamnă cumpărarea întregii clădiri, un REIT înseamnă cumpărarea unei creanțe asupra unui raft întreg de clădiri — feliate suficient de subțire încât oricine să poată deține o bucată.