REIT (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์)

ตลอดประวัติศาสตร์ส่วนใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ การเป็นเจ้าของอาคารหลังหนึ่งย่อมต้องเป็นเจ้าของอาคารหลังนั้นจริง ๆ ซึ่งเป็นภาระผูกพันขนาดใหญ่ สภาพคล่องต่ำ และใช้เงินทุนมหาศาล ที่สงวนไว้สำหรับผู้มีฐานะ สถาบัน หรือผู้ที่ใช้เลเวอเรจสูง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT (Real Estate Investment Trust) ทลายข้อจำกัดนี้ด้วยการให้บริษัทหนึ่งเป็นเจ้าของและบริหารพอร์ตทรัพย์สินในนามผู้ถือหุ้น ซึ่งหุ้นของบริษัทนั้นซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์เหมือนหุ้นบริษัททั่วไปทุกประการ ซื้อหุ้น REIT เพียงหุ้นเดียว คุณก็เป็นเจ้าของเศษเสี้ยวที่มีสภาพคล่องและซื้อขายได้ของพอร์ตอาคารสำนักงาน เครือศูนย์การค้า เครือข่ายคลังสินค้า หรือแม้กระทั่งกลุ่มดาต้าเซ็นเตอร์ที่นับวันจะมีบทบาทมากขึ้น โดยไม่ต้องเซ็นสัญญาจำนองหรือรับสายเรื่องลิฟต์เสียแม้แต่ครั้งเดียว

REIT มีรูปแบบสมัยใหม่เช่นนี้ได้เพราะข้อตกลงทางกฎหมายเฉพาะเจาะจงข้อหนึ่ง นั่นคือแลกกับการจ่ายรายได้ที่ต้องเสียภาษีส่วนใหญ่ให้ผู้ถือหุ้นในรูปเงินปันผล ปัจจุบันอยู่ที่ 90% ในสหรัฐฯ และในอดีตเคยอยู่ที่ 95% REIT จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลเอง กฎเดียวนี้อธิบายได้เกือบทุกอย่างที่ทำให้พฤติกรรมของ REIT แตกต่างจากบริษัททั่วไป เพราะรายได้ส่วนใหญ่ต้องไหลออกไปเป็นเงินปันผลแทนที่จะถูกเก็บไว้ REIT จึงมักจ่ายผลตอบแทนที่สูงและค่อนข้างสม่ำเสมอเมื่อเทียบกับหุ้นทั่วไป นี่คือเหตุผลที่นักลงทุนสายเน้นรายได้ ตั้งแต่ผู้เกษียณอายุไปจนถึงกองทุนบำนาญ ยึดถือ REIT เป็นสินทรัพย์หลักในพอร์ตมาอย่างยาวนาน นอกจากนี้ยังหมายความว่า REIT ต้องพึ่งพาเงินทุนภายนอกในเชิงโครงสร้าง ทั้งหนี้ใหม่และทุนใหม่ เพื่อขยายธุรกิจและซื้อทรัพย์สินเพิ่ม เพราะไม่สามารถสะสมกำไรสะสมไว้เองได้เหมือนบริษัททั่วไป

เนื่องจากการบัญชีของ REIT เดินตามกฎค่าเสื่อมราคาองค์กรมาตรฐาน และค่าเสื่อมราคาเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสดจำนวนมากในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำไรสุทธิที่ REIT รายงานจึงมักต่ำกว่าความสามารถในการสร้างเงินสดที่แท้จริงเป็นประจำ วิธีแก้ปัญหาความบิดเบือนนี้ของอุตสาหกรรมคือตัวชี้วัดที่เรียกว่า funds from operations หรือ FFO ซึ่งคือกำไรสุทธิบวกกลับด้วยค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ และไม่รวมกำไรหรือขาดทุนครั้งเดียวจากการขายทรัพย์สิน ตัวเลขนี้ทำหน้าที่เป็นตัวแทนกำไรที่วงการ REIT นิยมใช้แทนตัวเลขกำไรที่อุตสาหกรรมอื่นพึ่งพา ใครก็ตามที่อ่านงบการเงินของ REIT โดยไม่รู้ว่าต้องมองหา FFO แทนกำไรสุทธิ กำลังอ่านภาพที่บิดเบือนอยู่

REIT ยังมีความหลากหลายที่ควรรู้จักแยกประเภท equity REIT ซึ่งเป็นประเภทที่คุ้นเคยที่สุด เป็นเจ้าของทรัพย์สินจริงและเก็บค่าเช่า ส่วน mortgage REIT กลับเป็นเจ้าของหนี้แทน ทั้งเงินกู้และหลักทรัพย์ที่มีสัญญาจำนองค้ำประกัน และทำกำไรจากส่วนต่างระหว่างต้นทุนการกู้ยืมกับอัตราที่ปล่อยกู้ ทำให้พฤติกรรมของมันคล้ายกองทุนตราสารหนี้ที่ใช้เลเวอเรจมากกว่าเจ้าของบ้านเช่า ภายใน equity REIT เอง การเฉพาะทางตามภาคธุรกิจได้กลายเป็นบรรทัดฐานมากกว่าข้อยกเว้น มี REIT ที่เป็นเจ้าของเฉพาะคลังสินค้าอุตสาหกรรม เฉพาะดาต้าเซ็นเตอร์ เฉพาะสถานที่เก็บของส่วนตัว (self-storage) เฉพาะชุมชนที่พักผู้สูงอายุ แต่ละแห่งคือการเดิมพันบนสัดส่วนเฉพาะของวิธีที่ผู้คนและบริษัทใช้พื้นที่

สำหรับนักลงทุนรายบุคคล จุดดึงดูดของ REIT เหนือกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงสรุปได้ในสามคำ คือสภาพคล่อง การกระจายความเสี่ยง และขนาด หุ้น REIT สามารถขายได้ในไม่กี่วินาทีระหว่างเวลาทำการตลาด กระจายความเสี่ยงไปทั่วทรัพย์สินหลายสิบหรือหลายร้อยแห่งแทนที่จะกระจุกตัวอยู่ที่แห่งเดียว และเปิดโอกาสให้เข้าถึงประเภทสินทรัพย์ เช่น เครือข่ายโลจิสติกส์ขนาดใหญ่ หรือพอร์ตดาต้าเซ็นเตอร์ระดับประเทศ ที่หากเข้าถึงโดยตรงต้องใช้เงินหลายสิบล้านดอลลาร์ สิ่งที่มันไม่ได้มอบให้คือการควบคุม ผู้ถือหุ้นลงคะแนนในเรื่องกิจการบริษัท ไม่ใช่ในเรื่องว่าจะปรับปรุงล็อบบี้หรือไม่

หากการเป็นเจ้าของโดยตรงคือการซื้ออาคารทั้งหลัง REIT ก็คือการซื้อสิทธิเรียกร้องในอาคารทั้งชั้นวาง ที่ถูกหั่นบางพอให้ใครก็ตามสามารถถือครองเศษหนึ่งส่วนได้