Kredi/değer oranı (LTV)

Kredi/değer oranı — LTV (loan-to-value) — bir mülkün değerinin ne kadarının borçla finanse edildiğini ölçer. 1.000.000 dolarlık bir binayı 700.000 dolarlık bir kredi ile satın alın; LTV %70’tir. Kalan 300.000 dolar, yani özkaynak, alıcının riske attığı kendi parasıdır. Basit bir oran gibi görünse de, bir borç verenin herhangi bir işleme baktığı ilk ve en önemli merceği oluşturur, çünkü kaba bir soruyu yanıtlar: bu kredi kötüye giderse ve mülk acele satılmak zorunda kalırsa, borç veren zarar etmeye başlamadan önce fiyat ne kadar düşebilir?

%70 LTV’de, borç verenin anaparasının riske girmesi için mülkün değerinin %30’dan fazla düşmesi gerekir — hatırı sayılır bir yastık. %90 LTV’de ise değerdeki %10’luk bir düşüş, tüm özkaynak tamponunu silmeye ve borç verenin kendi parasını riske atmaya yeter. LTV’nin bir borç verenin temel risk göstergesi olarak işlev görmesinin nedeni budur: düşük LTV’li krediler daha iyi faiz oranları ve daha kolay onay alır, çünkü borç veren daha az düşüş riskine maruz kalır; yüksek LTV’li krediler ise daha sıkı incelenir, daha pahalıya fiyatlanır ya da doğrudan reddedilir, çünkü hata payı daha incedir.

LTV, halihazırda yaşanmakta olan her neyse onu büyüten bir biçimde piyasa döngüsüyle birlikte de dalgalanır. İyi zamanlarda, borç verenler arasındaki rekabet azami LTV’leri yukarı iter — %75, %80, vitrin varlıklar için bazen daha da yüksek — çünkü yükselen fiyatlar herkese yastığın güvenli olduğu hissini verir. Borçlular buna daha fazla kaldıraç alarak yanıt verir, bu da onlara daha agresif teklif verme imkânı sağlar, bu da fiyatları daha da yukarı iter. Durgunluk dönemlerinde ise tam tersi hızla gerçekleşir: borç verenler azami LTV’leri %55 ya da %60’a çeker, borçlular bir satın almanın artık daha azını finanse edebilir hale gelir ve piyasadaki genel satın alma gücü daralır — bazen fiyatların kendisinden bile daha hızlı, ki bu, kredi sıkışıklıklarının, satıcılar ilke olarak satmaya istekli olsa bile işlem hacmini dondurabilmesinin nedenlerinden biridir.

LTV’nin bilinmeye değer, daha az bariz ikinci bir kullanımı daha vardır: refinansman. Bir mülkün geliri ve değeri elde tutma süresi boyunca büyüdükçe, sahibi genellikle başlangıçtaki aynı LTV yüzdesini korurken, artık daha yüksek olan değere karşılık yeni, daha büyük bir kredi çekerek refinansman yapabilir. İyi yapıldığında bu, bir yatırımcının altta yatan varlığı satmadan bir işlemden nakit çekmesine olanak tanır — bazen mülke tam sahiplik devam ederken orijinal yatırımın tamamını geri alabilir. Dikkatsizce yapıldığında ise, bir piyasa gerilemesinde, borçluların mülklerinin değerinden daha fazlasını borçlu kalmasına yol açan aynı mekanizmadır.

LTV’yi, ilişkili ama farklı bir kavramdan — maliyet/kredi oranından (LTC, loan-to-cost) — ayırmakta fayda var; LTC, borcu bitmiş, istikrar kazanmış değere karşı değil, bir geliştirme projesinin toplam maliyetine — arazi artı inşaat — karşı ölçer. Geliştiriciler her ikisini de izler. LTC, borç verenin inşaat bütçesinin ne kadarını finanse etmeye istekli olduğunu belirler; öngörülen tamamlanmış değer üzerinden hesaplanan LTV ise, bina bittiğinde, kiralandığında ve gelir getirmeye başladığında kredinin nasıl göründüğünü belirler.

LTV bir işlemin iyi olup olmadığının ölçütü değildir. İşlemin ne kadar hata payı bıraktığının ölçütüdür — borçlu için, ve özellikle onun arkasında duran borç veren için.