FAR（容積率）

容積率（floor area ratio，簡稱FAR）是建築總樓地板面積與其所座落基地面積的比率。在一塊一萬平方英尺的土地上，FAR為1.0意味著最多可蓋一萬平方英尺的建築；FAR為4.0，同一塊地就能蓋到四萬平方英尺。聽起來像是一項乾巴巴的都市計畫公式，實際上卻是決定一塊土地價值最有力的因素之一——很多時候，它的影響力甚至超過地段、土質或形狀。

都市計畫主管機關依分區訂定FAR上限，這道天花板等於直接鎖死了開發商能從一塊基地榨出多少可銷售或可出租的產品，不論他們願意在營建上砸下多少資金。兩塊相鄰、條件完全相同的土地——同樣大小、同一條街、同樣的景觀——只要一塊被劃為FAR 2.0、另一塊被劃為FAR 10.0，價值就可能天差地遠，因為後者合法能蓋出五倍的建築量，也就是五倍的可租售空間，卻是同一塊土地面積。這正是為什麼在密集城市中，土地價值常常不是以「每平方英尺土地」報價，而是以「每平方英尺可建面積」報價——一個只有在知道FAR之後才有意義的數字。

FAR也是城市在不必親自出資蓋任何東西的情況下，用來引導成長的主要槓桿之一。只要拉高一座新捷運站附近的容許FAR，那一帶的土地價值就可能在一夜之間大幅上升——不是因為任何實體東西改變了，而是因為那裡「合法能蓋多少」的天花板被移動了。許多城市刻意運用這項槓桿，以FAR獎勵換取公共利益：一名開發商如果納入社會住宅單位、保留歷史立面，或在地面層打造一座公共廣場，就可能獲得超出基本分區容許值的額外FAR，等於是用公共設施而非現金，買到額外的可建面積。

這也是為什麼分區重劃（rezoning）的爭議在不動產市場上牽動的利益如此巨大。市議會一項提高某個社區最高FAR的表決，實質上等於瞬間拉高該範圍內每一塊土地的價值——這正是為什麼地主會大力遊說爭取「上調容積」（upzoning），而擔心密度、交通或社區風貌改變的既有居民，往往也會同樣大力反對。土地沒有移動半分，改變的是它的法定潛力。

值得留意的是，FAR上限雖與高度限制、退縮規定、停車位要求彼此相關，卻是各自獨立的規範——一塊基地可能在紙面上受FAR限制，但實際上因高度上限或停車位下限，根本無法把容許的樓地板面積全部蓋滿。謹慎的開發商會把這些限制條件一併檢視，因為真正卡住開發量的，是所有規範中「最嚴格」的那一條，而未必是分區法規裡字體印得最大的那一條。

在問一塊土地值多少錢之前，先問這塊地在法律上被允許蓋什麼。通常FAR會在市場開口之前，就先給出答案。