Vnitřní výnosové procento (IRR)

Peněžní toky v realitách jen zřídka přicházejí v úhledné, předvídatelné linii. Investor může vložit peníze při uzavření obchodu, dostávat malé výplaty každý rok, jak nemovitost vybírá nájemné, utratit nečekanou částku kapitálu za výměnu střechy ve třetím roce a nakonec dostat jednu velkou výplatu, když se nemovitost v pátém roce konečně prodá. Porovnávat tento nepravidelný, hrbolatý vzorec s jiným obchodem, který má úplně jiný tvar peněžních toků, se od oka dělá těžko. Vnitřní výnosové procento — IRR — existuje přesně proto, aby tento problém vyřešilo: jde o jednu jedinou anualizovanou procentní sazbu, která by, kdyby se aplikovala na každý peněžní tok v okamžiku, kdy nastal, způsobila, že by se celá řada v současné hodnotě vynulovala.

Jednodušeji řečeno, IRR odpovídá na otázku, kterou spořicí účty zjednodušují, zatímco realitní obchody komplikují: “Vzhledem ke všemu, co přišlo a odešlo, a kdy se to stalo, jaká konstantní roční úroková sazba by přinesla stejný výsledek?” Obchod, který za pět let vrátí 18% IRR, nemusí nutně vyplácet 18 % každý jednotlivý rok — skutečné roční výnosy mohly být nerovnoměrné, v některých letech dokonce záporné — ale při správném zprůměrování a časovém vážení je to sazba, na kterou celá struktura vychází.

Nejdůležitější věc, kterou je třeba o IRR pochopit, je, že je extrémně citlivé na časování, nejen na částku. Dva obchody mohou vrátit naprosto stejný celkový dolarový zisk a přesto mít výrazně odlišné IRR, protože IRR odměňuje rychlejší návratnost peněz. Obchod, který vrátí váš kapitál plus zisk už ve druhém roce, vykáže dramaticky vyšší IRR než obchod, který stejné peníze vázal sedm let, aby dosáhl identického celkového dolarového zisku — protože u dvouletého obchodu je kapitál mnohem dříve volný k opětovnému nasazení jinde. Přesně proto tolik sponzorů realitních obchodů strukturuje transakce kolem pěti až sedmi let držení a případného prodeje: dlouhé, trpělivé držení, které přinese výborný absolutní zisk, může přesto vykázat průměrné IRR, pokud výplata přijde příliš pozdě.

Tato citlivost také činí IRR snadno manipulovatelným, ať už záměrně, nebo ne, a proto ho zkušení investoři nikdy neberou při prvním pohledu za bernou minci. Pro forma, která počítá s agresivně brzkým refinancováním, optimistickou výstupní kapitalizační mírou nižší než vstupní, nebo s prodejní cenou postavenou na růstu nájemného, ke kterému ještě nedošlo, může na tabulce vygenerovat působivě vypadající IRR, které má jen málo společného s tím, co se skutečně realizuje. Poctivý přístup při posuzování jakékoli projekce IRR spočívá v tom, zeptat se, jaké předpoklady tiše odvádějí tu nejtěžší práci — a otestovat je vůči konzervativnějšímu scénáři výstupu.

IRR má také dobře známého příbuzného, jehož jméno stojí za zapamatování: násobek investovaného kapitálu (MOIC), který jednoduše měří celkové vrácené dolary vydělené celkovými investovanými dolary, bez jakéhokoli ohledu na časování. Zkušený investor obvykle chce vidět oba ukazatele. Vysoké IRR spárované s nízkým násobkem může znamenat rychlou, ale malou výhru; vysoký násobek spárovaný s mírným IRR může znamenat velkou, ale pomalou. Žádné z čísel samo o sobě nevypráví celý příběh — dohromady popisují jak to, kolik obchod vydělal, tak to, jak efektivně to dokázal.

IRR je souhrn, nikoli záruka. Řekne vám, jak si soubor peněžních toků vedl, nebo jak se předpokládá, že si povede — nikdy vám ale neřekne, zda se tyto projektované peněžní toky skutečně dostaví včas.