8. Lo que sobrevivió a la burbuja PropTech

Lo que el CEO admitió ante las cámaras

En noviembre de 2021, el CEO de Zillow, Rich Barton, se sentó en una conferencia de resultados y leyó a los inversores una sola frase: “Hemos determinado que el precio de fracasar rápido es mucho menor que el precio de seguir perdiendo dinero escalando una operación que no va a funcionar”. Minutos después, la compañía anunció que cerraba por completo Zillow Offers, su negocio de compra instantánea de viviendas (iBuying). Ese mismo año perdió 881 millones de dólares y tuvo que despedir a una cuarta parte de su plantilla.¹

Apenas unos meses antes, este negocio parecía la respuesta más audaz que Silicon Valley había planteado nunca al sector inmobiliario. Zillow había construido su nombre en torno a Zestimate, un servicio gratuito que estimaba cuánto valía tu casa. Entonces alguien se preguntó: si esa estimación es suficientemente confiable, ¿por qué no comprar y vender directamente a ese precio? Escanear listados con un algoritmo, calcular un precio justo, comprar en efectivo en cuestión de días, renovar y revender: eso era el iBuying. El propietario obtenía liquidez inmediata sin los meses de espera que implica pasar por un agente; la empresa se quedaba con el margen y las comisiones.

El problema era que este negocio necesitaba que sucediera exactamente una cosa: que “saber el precio” y “tener el temple y el timing para efectivamente comprar y vender a ese precio” fueran la misma habilidad. En la práctica, eran habilidades completamente distintas. Las estimaciones de Zestimate en sí no eran malas —la tasa de error en viviendas listadas rondaba el 2%, a la par de un buen tasador humano—. Pero cuando la competencia se intensificó, el algoritmo dejó de defender estimaciones precisas y empezó a cotizar precios pensados para “ganar” la operación. Las viviendas se compraban entre un 10% y un 20% por encima del mercado, en algunos casos más de 100.000 dólares por encima. Con miles de unidades de ese inventario inflado acumulándose, los tipos de interés comenzaron a subir en la segunda mitad de 2021. Una empresa de software simplemente puede pivotar. Zillow se quedó con miles de casas reales, con techos y jardines reales. No había forma de dar marcha atrás.

Por la misma época, los otros dos grandes iBuyers de Estados Unidos, Opendoor y Offerpad, chocaron con el mismo muro. Sus ingresos cayeron más de la mitad en dos años.² A Opendoor le fue peor todavía. La Comisión Federal de Comercio de Estados Unidos (FTC) la multó con 62 millones de dólares por “comprar por encima del mercado y luego anunciarse como si hubiera vendido por debajo del mercado”.³ El algoritmo no se había equivocado en el cálculo. Entre el cálculo y la publicidad, y entre el cálculo y la ejecución real de la operación, se interponían el criterio humano y la liquidez del mercado: variables que ninguna hoja de cálculo captura.

Este capítulo plantea una sola pregunta: a lo largo del ciclo PropTech de cinco años que se encendió en 2021, se apagó en 2023 y volvió a repuntar en 2025, ¿qué murió y qué sobrevivió? Y los que sobrevivieron, ¿tienen algo en común?

De un máximo histórico a una cuarta parte en tres años

Empecemos por las cifras. En 2021, la inversión de capital de riesgo (venture capital) global en PropTech alcanzó un máximo histórico de 32.000 millones de dólares.⁴ En 2022 cayó a 19.750 millones, y en 2023, a 11.380 millones —una caída interanual del 42%—. Solo el primer trimestre de 2023 cayó un 77% frente al mismo periodo del año anterior.⁵ En tres años, el flujo de financiación se redujo a aproximadamente un tercio de su máximo.

Este colapso no fue exclusivo del PropTech. Toda “historia de hipercrecimiento” construida sobre tipos de interés bajos se liquidó en esa misma ventana. Pero en el terreno inmobiliario, esta liquidación fue especialmente brutal, por una razón sencilla. El sector inmobiliario es, por naturaleza, intensivo en capital y de rotación lenta. El entorno de tipos cero de 2021 creó una ilusión: superponer “múltiplos de crecimiento propios de una empresa de software” a una industria lenta. Una fórmula de valoración pensada para startups cuyos ingresos se duplicaban cada año se aplicó a compañías que compraban y vendían ladrillo y cemento. Cuando los tipos subieron, la ilusión se disipó. Una empresa de software puede absorber un aumento moderado del coste del capital; una compañía que ha acumulado activos físicos en su balance sufre el impacto de tipos más altos de forma mucho más directa y mucho más rápida.

2025 trajo un giro. La financiación global de PropTech se recuperó un 67,9% interanual hasta 16.700 millones de dólares, y el capital destinado a PropTech centrado en inteligencia artificial (IA) se disparó un 176% a comienzos de 2026.⁶ Pero leer esta recuperación como una repetición de 2021 sería perder el punto. Como veremos, el capital de hoy no persigue una narrativa sobre “crear una nueva clase de activo”: persigue una promesa mucho más acotada y mucho más verificable, reducir el coste de los flujos de trabajo existentes. Los mercados de capital, tras atravesar un ciclo completo de auge y caída, han vuelto mucho más exigentes a la hora de calificar.

El segundo colapso: cuando las inmobiliarias fingieron ser empresas tecnológicas

El iBuying no fue la única baja. Un segundo colapso, llegado desde la dirección opuesta, se desarrolló durante los mismos cinco años: la empresa de espacios de oficina compartidos WeWork y la startup de construcción modular Katerra.

El negocio de WeWork era, en el fondo, sencillo. Firmar contratos de arrendamiento a largo plazo (habitualmente más de diez años) con propietarios, renovar los espacios, dividirlos en unidades pequeñas y subarrendarlas a corto plazo (mes a mes) —en términos inmobiliarios, un negocio de subarriendo—. Pero la compañía se autodenominaba una “plataforma tecnológica que construye comunidad”, y los inversores le aplicaron un múltiplo de valoración propio de una empresa de software —decenas de veces sus ingresos— como si de verdad lo fuera.

Lo que eso ocultaba era un desajuste de duración (duration mismatch), uno de los riesgos más antiguos y mejor conocidos del sector inmobiliario. WeWork debía diez años de renta, pero cobraba ingresos que sus inquilinos podían cancelar en cualquier momento. En tiempos buenos, esta estructura infla las ganancias como si fuera apalancamiento. En una recesión, funciona exactamente al revés: los pagos salientes permanecen fijos mientras los ingresos entrantes se secan primero. Cuando la pandemia sacudió la demanda de oficinas, la estructura colapsó exactamente en esa dirección. Cuatro años después de su fallido intento de salida a bolsa (IPO), WeWork se declaró en quiebra en 2023.⁷

Katerra, la startup de construcción modular, llegó a la misma conclusión por un camino distinto. Levantó una inversión masiva de SoftBank, pero ya había colapsado en 2021. WeWork y Katerra comparten un hilo conductor evidente: poner activos inmobiliarios en el balance y luego exigir por ellos una valoración propia de una startup tecnológica. El sector inmobiliario carga un apalancamiento pesado y es extremadamente sensible al ciclo económico. Forzar eso dentro de la fórmula de crecimiento del capital de riesgo —donde las pérdidas pueden crecer mientras se escala, siempre que se gane cuota de mercado— no hace desaparecer las leyes físicas del sector inmobiliario (flujo de caja, duración, ciclo económico); simplemente las disfraza con lenguaje de startup. Fue una lección cara: hablar en términos tecnológicos no hace que los estados financieros hablen un idioma distinto.

El tercer colapso: la retirada del “no somos una inmobiliaria”

El tercer caso se desarrolló de forma más silenciosa, pero igual de inevitable. Las plataformas de intermediación (brokerages) PropTech que surgieron a mediados de la década de 2010 insistían todas, de una forma u otra, en que eran “una empresa de software, no una inmobiliaria tradicional”. Compass y Redfin encabezaron ese discurso.

En la práctica, seguía siendo un negocio que requería personas caminando propiedades. Mostrar listados, mediar negociaciones, cerrar operaciones: todo eso seguía necesitando agentes, y sus salarios y los costes de marketing representaban la mayor parte de la cuenta de resultados. El software era una capa superpuesta a esta industria intensiva en mano de obra; nunca reemplazó a la industria en sí.

Cuando los tipos subieron y el volumen de transacciones se secó, quedó al descubierto la incapacidad de la estructura para cubrir sus costes fijos. Compass llevó a cabo tres o más rondas de despidos entre 2022 y 2023, con una reestructuración organizativa que continuó después.⁸ Redfin, tras repetidas rondas de reestructuración, terminó siendo adquirida por el gigante hipotecario Rocket Companies por 1.750 millones de dólares en 2025, renunciando a su condición de empresa cotizada independiente.⁹ Lo notable es que, en el proceso, Redfin volvió a un modelo tradicional basado en comisiones. La narrativa original de “usar la tecnología para romper la propia estructura de comisiones de intermediación” aterrizó en el terreno mucho más modesto de “usar mejores herramientas dentro de la industria existente”.

Si se ponen los tres colapsos uno junto a otro, aparece un patrón. El iBuying creyó que podía tener velocidad y precisión al mismo tiempo, y colapsó. WeWork y Katerra creyeron que los activos inmobiliarios podían inflarse como los de una startup, y colapsaron. Compass y Redfin creyeron que el software podía reemplazar a una industria intensiva en mano de obra, y en lugar de reemplazarla terminaron simplemente asistiéndola. Las tres historias comparten un mismo denominador: el sector inmobiliario no es software. Por sofisticado que sea el algoritmo que se le superponga, las leyes físicas de un activo real —inventario, duración, mano de obra, ciclo económico— no desaparecen.

Lo que tienen en común los que sobrevivieron: ganaron los que no eran propietarios

Las empresas que atravesaron estos mismos cinco años relativamente indemnes comparten un rasgo claro. La mayoría no era propietaria directa de los activos: vendían datos, plataformas y flujos de trabajo.

CoStar Group es el ejemplo por excelencia. CoStar vende datos y análisis de mercado inmobiliario; no compra ni vende edificios por su cuenta. Usó la recesión como oportunidad, adquiriendo la empresa de gemelos digitales 3D Matterport por 1.600 millones de dólares en febrero de 2025, incorporando competidores abaratados y tecnologías adyacentes para ampliar su presencia.¹⁰ La misma tendencia se observa en el conjunto del PropTech. Hasta noviembre de 2025, el número de operaciones de fusiones y adquisiciones (M&A) en PropTech llegó a 163, superando ya la totalidad de 2024 (134) y acercándose al máximo de 2022 (170).¹¹ El capital privado (private equity) participó en aproximadamente un tercio de estas operaciones, mediante la llamada estrategia de “roll-up de SaaS vertical”, que consiste en comprar una a una empresas de software que atienden un nicho específico de flujo de trabajo y unirlas en un solo grupo.

Leer esta tendencia como una industria en declive sería un error. Se parece más a una señal de madurez. La industria está pasando de una etapa temprana en la que cada startup hacía crecer su propio negocio por separado, a una fase de consolidación en la que un puñado de plataformas dueñas de datos y flujos de trabajo absorbe al resto. Se observa una dirección similar en Europa, donde empresas de software de arrendamiento y gestión de activos han crecido adquiriendo competidores regionales por todo el continente. Si el iBuying maximizó el riesgo al “asumir directamente el inventario”, los que sobrevivieron fueron quienes no asumieron inventario y en cambio vendieron información y herramientas a quienes sí lo negociaban. Estuvieron menos expuestos directamente a las oscilaciones de precio de los activos a medida que el mercado subía y bajaba, y la demanda de datos se mantuvo estable sin importar si el mercado estaba caliente o frío.

El repunte de 2025, y por qué es distinto

Volvamos al repunte de 2025-2026. El simple hecho de que la financiación de PropTech vuelva a subir podría generar una pregunta inquietante: ¿se está repitiendo el boom? Al examinar los datos con algo más de detalle, se ve que este repunte tiene una textura fundamentalmente distinta a la de 2021.

Como vimos en el Capítulo 3, la adopción de IA en la gestión inmobiliaria pasó del 20% en 2024 al 58% en 2025, pero solo el 8% de las empresas había logrado “automatizar por completo” siquiera un proceso.¹² Esa brecha es la clave. La adopción se disparó, pero el cambio que esa adopción produce sigue siendo mucho más incremental, mucho más verificable. La ola actual de IA no parte de una narrativa sobre “crear una nueva clase de activo” o “disrumpir la estructura de la industria”. Parte de una promesa mucho más conservadora y mucho más medible: reducir el coste laboral de flujos de trabajo que ya existen —selección de inquilinos, gestión de tickets de mantenimiento, análisis de contratos de arrendamiento, informes de estudio de mercado.

La postura de los inversores también ha cambiado. En 2021, la pregunta era “¿qué tan rápido puede esta empresa capturar el mercado?”. Hoy es “¿cuántos puntos porcentuales de coste recorta realmente esta herramienta?”. El propio criterio de evaluación ha pasado de la “novedad técnica” al “retorno de inversión medible”. Es una derogación explícita de la fórmula de 2021, “quemar caja primero, capturar mercado después”. Y este giro se hace eco de la lección que dejó el colapso del iBuying: en el sector inmobiliario, la velocidad por sí sola no puede sustituir a la precisión, y la precisión por sí sola no puede sustituir a la liquidez del mercado. Sobrevivir exige ambas cosas, además de cifras verificables que las respalden.

Los límites de lo que se considera “PropTech” también se han ampliado en estos cinco años. El PropTech temprano era un nicho de software estrecho —plataformas de arrendamiento, aplicaciones de intermediación—. Recientemente, la definición se ha expandido para incluir construcción, infraestructura, clima y energía, e IoT industrial. El boom de los centros de datos, la transición energética y la demanda de datos de riesgo climático que vimos en capítulos anteriores se están absorbiendo dentro de la “tecnología inmobiliaria” como un nuevo eje de crecimiento. Campos que hace apenas cinco años se trataban como industrias completamente separadas hoy se agrupan bajo el denominador común de “digitalizar y optimizar el activo físico que es un edificio”.

Tres lecciones que seguirán vigentes dentro de cinco años

Más allá del auge y la caída de compañías individuales en este ciclo de cinco años, hay tres lecciones estructurales que deberían seguir siendo válidas dentro de tres años, también para lectores de otros países.

Primero, en el sector inmobiliario, “la precisión de una predicción” y “la capacidad de ejecución para asignar capital sobre la base de esa predicción” seguirán siendo cosas distintas. Zillow no fracasó porque su algoritmo estuviera equivocado; fracasó porque, en el proceso de traducir una estimación precisa en una operación real, se interpusieron la liquidez del mercado y el timing —variables que los modelos estadísticos manejan mal—. Esta brecha no se cerrará fácilmente por muy sofisticada que se vuelva la IA, porque el sector inmobiliario no es un activo que se vende cuando uno quiere.

Segundo, “hablar en lenguaje tecnológico” no hace desaparecer las leyes físicas básicas del sector inmobiliario. WeWork, Katerra, Compass y Redfin lo confirmaron cada una a su manera. El apalancamiento, el desajuste de duración y la intensidad de mano de obra operan igual sin importar cómo se autodenomine una empresa. Este principio se aplicará por igual a cualquier nueva clase de activo inmobiliario que surja en adelante, incluidos los centros de datos.

Tercero, quienes venden datos, plataformas y flujos de trabajo absorben mejor el impacto del ciclo económico que los propietarios directos de activos. Esto plantea una pregunta práctica para cualquiera que invierta en PropTech o trabaje en el sector: ¿este negocio solo gana dinero cuando el mercado sube, o la demanda de información y herramientas persiste sin importar hacia dónde se mueva el mercado?

Volvamos a la frase que Zillow admitió.”Hemos determinado que el precio de fracasar rápido es mucho menor que el precio de seguir perdiendo dinero”. El verdadero mensaje de esa frase no es que la IA no pueda predecir precios inmobiliarios. Es que saber un precio y tener el temple y la liquidez para apostar por ese precio son habilidades distintas. La tokenización, tema del próximo capítulo, se enfrenta a la misma pregunta. La tecnología para fraccionar un activo ya existe. La pregunta es si existe un mercado para negociar realmente esos fragmentos en la medida que promete.

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La regla del juego

La velocidad y la precisión no viajan juntas. En el sector inmobiliario, “saber el precio” y “tener el temple y el timing para efectivamente comprar y vender a ese precio” son habilidades distintas. Quienes venden información sobre un activo sin llevarlo a su propio balance resisten los golpes del ciclo económico más tiempo que quienes son dueños del activo mismo.

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Fuentes

Footnotes

1. Cierre de Zillow Offers y pérdidas/despidos de 2021 — GeekWire, “After ditching home-buying business, Zillow Group partners with rival Opendoor”; Serhant, “The End Of Zillow Offers: A Sign Of Things To Come?” ↩

2. Caída de ingresos de más de la mitad en Opendoor/Offerpad — recopilado de reportes de Threads/earlystartupdays; análisis “iBuyer” de Mike DelPrete. ↩

3. Multa de la FTC a Opendoor por 62 millones de dólares — Inman, “Opendoor cutting prices in bid to get surplus inventory off books” y reportes relacionados. ↩

4. Capital de riesgo global en PropTech de 32.000 millones de dólares en 2021 — CRETI, “2023 Proptech Venture Capital Report.” ↩

5. Caída de la financiación PropTech 2022-2023 (19.750 millones → 11.380 millones de dólares, -42%; -77% interanual en el primer trimestre de 2023) — Multifamily Dive, “Funding for proptech plummets 42%”; Commercial Observer, “Proptech VC Funding Down 77 Percent Annually.” ↩

6. Financiación PropTech de 16.700 millones de dólares en 2025 (+67,9%), PropTech centrado en IA +176% — Bisnow, “The Winter Of Proptech’s Discontent May Be Ending”; PropTechJobs, “PropTech Industry Landscape and Projections (2025-2030).” ↩

7. Declaración de quiebra de WeWork en 2023 — cobertura de prensa general. ↩

8. Rondas de despidos repetidas de Compass en 2022-2023 — InterviewPal, “Compass Layoffs 2026: 110 Jobs Cut After Anywhere Merger” y reportes relacionados. ↩

9. Reestructuraciones repetidas de Redfin y su adquisición en 2025 por Rocket Companies (1.750 millones de dólares) — TechCrunch, “Redfin is laying off more workers as housing downturn persists”; cobertura recopilada sobre la adquisición de Redfin por Rocket Companies. ↩

10. Adquisición de Matterport por CoStar Group (1.600 millones de dólares, febrero de 2025) — ProptechBuzz, “Costar’s $1.6B acquisition of Matterport.” ↩

11. 163 operaciones de M&A en PropTech en 2025 (2024: 134, 2022: 170), capital privado presente en aproximadamente un tercio de las operaciones — Levera Partners, “PropTech and Real Estate Software M&A: A Founder’s Guide to the 2025-26 Market”; CRETI, “The Great Proptech Shakeup.” ↩

12. Adopción de IA en gestión inmobiliaria del 20% (2024) al 58% (2025), 8% de empresas totalmente automatizadas — MarketScale, “AI and automation fuel a new wave of real estate and property tech investment”; MRI Software, “PropTech trends for 2026.” ↩