8. อะไรรอดจากฟองสบู่ PropTech

สิ่งที่ซีอีโอยอมรับต่อหน้ากล้อง

ในเดือนพฤศจิกายน 2021 Rich Barton ซีอีโอของ Zillow นั่งอ่านประโยคหนึ่งให้นักลงทุนฟังระหว่างการประชุมแถลงผลประกอบการว่า “เราสรุปแล้วว่าต้นทุนของการล้มเหลวอย่างรวดเร็วนั้นต่ำกว่าต้นทุนของการขาดทุนต่อเนื่องเพื่อขยายธุรกิจที่ไม่มีทางไปรอดมากนัก” ไม่กี่นาทีต่อมา บริษัทประกาศปิดธุรกิจ Zillow Offers ซึ่งเป็นธุรกิจ iBuying ทั้งหมดของตน ปีนั้นปีเดียว Zillow ขาดทุนไป 881 ล้านดอลลาร์ และต้องปลดพนักงานออกไปหนึ่งในสี่ของทั้งหมด¹

เพียงไม่กี่เดือนก่อนหน้านั้น ธุรกิจนี้ยังดูเหมือนคำตอบที่กล้าหาญที่สุดที่ Silicon Valley เคยเสนอให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ Zillow สร้างชื่อมาจาก Zestimate บริการฟรีที่บอกมูลค่าบ้านของคุณ แล้ววันหนึ่งก็มีคนถามว่า ถ้าคุณเชื่อการประเมินราคานั้นมากพอ ทำไมไม่ซื้อขายที่ราคานั้นเองไปเลย สแกนรายการขายด้วยอัลกอริทึม คำนวณราคาที่เป็นธรรม ซื้อด้วยเงินสดภายในไม่กี่วัน ปรับปรุงบ้าน แล้วขายต่อ — นี่คือ iBuying เจ้าของบ้านได้เงินสดทันทีโดยไม่ต้องรอนายหน้าเป็นเดือน ส่วนบริษัทก็เก็บส่วนต่างราคาและค่าธรรมเนียมไว้

ปัญหาคือธุรกิจนี้ต้องการสิ่งเดียวให้สำเร็จ นั่นคือ “การรู้ราคา” กับ “ความกล้าและจังหวะที่จะซื้อขายที่ราคานั้นจริง ๆ” ต้องเป็นทักษะเดียวกัน แต่ในทางปฏิบัติ มันเป็นคนละทักษะกันโดยสิ้นเชิง การประเมินราคาของ Zestimate เองไม่ได้แย่ — อัตราความคลาดเคลื่อนของบ้านที่มีประกาศขายอยู่ราว 2% ซึ่งใกล้เคียงกับผู้ประเมินราคามืออาชีพที่ฝีมือดี แต่เมื่อการแข่งขันเริ่มดุเดือด อัลกอริทึมก็เลิกปกป้องความแม่นยำของราคา แล้วหันมาเสนอราคาเพื่อ “เอาชนะ” คู่แข่งแทน บ้านหลายหลังถูกซื้อสูงกว่าราคาตลาด 10-20% บางรายสูงกว่า 100,000 ดอลลาร์ เมื่อสต็อกบ้านที่ราคาบวมเกินจริงเหล่านี้กองพะเนินขึ้นเรื่อย ๆ อัตราดอกเบี้ยก็เริ่มไต่ขึ้นในครึ่งหลังของปี 2021 บริษัทซอฟต์แวร์ทั่วไปสามารถเปลี่ยนทิศทางธุรกิจได้ง่าย ๆ แต่ Zillow ต้องแบกรับบ้านจริงหลายพันหลังที่มีหลังคาและสนามหญ้าจริง ไม่มีทางถอยหลังกลับได้อีก

ในช่วงเวลาไล่เลี่ยกัน iBuyer อีกสองรายของอเมริกาคือ Opendoor และ Offerpad ก็เจอกำแพงเดียวกัน รายได้ของทั้งคู่ลดลงมากกว่าครึ่งภายในสองปี² Opendoor เจอหนักกว่านั้นอีก คณะกรรมการการค้าแห่งสหรัฐฯ (FTC) ปรับบริษัทเป็นเงิน 62 ล้านดอลลาร์ ฐาน “ซื้อสูงกว่าราคาตลาดแล้วโฆษณาราวกับว่าขายต่ำกว่าราคาตลาด”³ อัลกอริทึมไม่ได้คำนวณผิดพลาดแต่อย่างใด สิ่งที่แทรกอยู่ระหว่างการคำนวณกับการโฆษณา และระหว่างการคำนวณกับการซื้อขายจริง คือวิจารณญาณของมนุษย์และสภาพคล่องของตลาด — ตัวแปรที่สเปรดชีตจับไม่ได้

บทนี้ตั้งคำถามเดียวคือ ตลอดวงจร PropTech ห้าปีที่จุดพลุขึ้นในปี 2021 ดับลงในปี 2023 แล้วกลับมาลุกโชนอีกครั้งในปี 2025 อะไรตายไป และอะไรรอดมา แล้วผู้รอดชีวิตเหล่านั้นมีจุดร่วมอะไรกันหรือไม่

เหลือเพียงหนึ่งในสี่ในสามปี

เริ่มจากตัวเลขก่อน ในปี 2021 เงินทุนร่วมลงทุน (venture funding) ใน PropTech ทั่วโลกพุ่งขึ้นสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 32,000 ล้านดอลลาร์⁴ ในปี 2022 ลดลงเหลือ 19,750 ล้านดอลลาร์ และในปี 2023 เหลือ 11,380 ล้านดอลลาร์ ลดลง 42% เมื่อเทียบปีต่อปี เฉพาะไตรมาสแรกของปี 2023 เพียงไตรมาสเดียวก็ลดลงถึง 77% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า⁵ ภายในสามปี ท่อเงินทุนหดเหลือเพียงราวหนึ่งในสามของจุดสูงสุด

การล่มสลายครั้งนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะกับ PropTech เท่านั้น ทุก “เรื่องราวการเติบโตแบบก้าวกระโดด” ที่สร้างขึ้นบนฐานอัตราดอกเบี้ยต่ำล้วนถูกเทขายในช่วงเวลาเดียวกัน แต่ในสนามอสังหาริมทรัพย์ การเทขายครั้งนี้รุนแรงผิดปกติ ด้วยเหตุผลง่าย ๆ คือ อสังหาริมทรัพย์โดยธรรมชาติเป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนหนาและหมุนเวียนช้า สภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยศูนย์เปอร์เซ็นต์ของปี 2021 สร้างภาพลวงตาขึ้นมา ด้วยการซ้อนทับ “ตัวคูณการเติบโตแบบบริษัทซอฟต์แวร์” ลงบนอุตสาหกรรมที่เดินช้า สูตรการประเมินมูลค่าที่ออกแบบมาสำหรับสตาร์ทอัพที่รายได้เพิ่มเป็นสองเท่าทุกปี ถูกนำไปใช้กับบริษัทที่ซื้อขายอิฐและปูนจริง เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น ภาพลวงตาก็จางหายไป บริษัทซอฟต์แวร์รับมือกับต้นทุนเงินทุนที่ปรับขึ้นเล็กน้อยได้ไม่ยาก แต่บริษัทที่สะสมสินทรัพย์จริงไว้ในงบดุลจะรับแรงกระแทกจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นได้โดยตรงและรวดเร็วกว่ามาก

ปี 2025 นำมาซึ่งการพลิกกลับ เงินทุน PropTech ทั่วโลกฟื้นตัวขึ้น 67.9% เมื่อเทียบปีต่อปี เป็น 16,700 ล้านดอลลาร์ และเงินทุนที่ไหลเข้าสู่ PropTech สาย AI พุ่งขึ้น 176% ภายในต้นปี 2026⁶ แต่การอ่านการฟื้นตัวครั้งนี้ว่าเป็นการฉายซ้ำของปี 2021 นั้นพลาดประเด็นสำคัญไป ดังที่เราจะเห็นต่อไป เงินทุนในวันนี้ไม่ได้ไล่ตามเรื่องราวเรื่อง “การสร้างสินทรัพย์ประเภทใหม่” แต่ไล่ตามคำมั่นสัญญาที่แคบกว่าและตรวจสอบได้ง่ายกว่ามาก นั่นคือการลดต้นทุนของกระบวนการทำงานที่มีอยู่แล้ว ตลาดทุนซึ่งผ่านวงจรบูมและล่มมาแล้วเต็มรอบหนึ่ง กลับมาเป็นกรรมการที่เข้มงวดกว่าเดิมมาก

การล่มสลายครั้งที่สอง: เมื่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์แสร้งเป็นบริษัทเทคโนโลยี

iBuying ไม่ใช่เหยื่อรายเดียว การล่มสลายครั้งที่สองซึ่งเดินเข้ามาจากทิศทางตรงข้าม เกิดขึ้นในช่วงห้าปีเดียวกันนี้ นั่นคือบริษัทให้เช่าพื้นที่สำนักงานร่วม WeWork และสตาร์ทอัพก่อสร้างแบบโมดูลาร์ Katerra

ธุรกิจของ WeWork เรียบง่ายพอสมควร คือเซ็นสัญญาเช่าระยะยาว (มักเกิน 10 ปี) กับเจ้าของอาคาร ปรับปรุงพื้นที่ แบ่งย่อยเป็นห้องเล็ก ๆ แล้วให้เช่าต่อระยะสั้นแบบรายเดือน — พูดในภาษาอสังหาริมทรัพย์ก็คือธุรกิจให้เช่าช่วง (subleasing) แต่บริษัทเรียกตัวเองว่า “แพลตฟอร์มเทคโนโลยีที่สร้างชุมชน” และนักลงทุนก็ให้ตัวคูณมูลค่าแบบบริษัทซอฟต์แวร์ — สูงกว่ารายได้หลายสิบเท่า — ราวกับว่ามันเป็นบริษัทซอฟต์แวร์จริง ๆ

สิ่งที่ถูกซ่อนไว้เบื้องหลังคือความไม่สอดคล้องของระยะเวลา (duration mismatch) ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่เก่าแก่และรู้จักกันดีที่สุดในวงการอสังหาริมทรัพย์ WeWork ติดค่าเช่าไว้สิบปี แต่เก็บรายได้จากผู้เช่าที่ยกเลิกสัญญาได้ทุกเมื่อ ในช่วงเวลาดี โครงสร้างแบบนี้ขยายกำไรได้เหมือนการใช้เลเวอเรจ แต่ในช่วงขาลง มันทำงานย้อนกลับพอดี คือรายจ่ายที่ต้องจ่ายออกยังคงที่ ในขณะที่รายรับไหลเข้าแห้งขอดก่อน เมื่อโรคระบาดสั่นคลอนดีมานด์สำนักงาน โครงสร้างนี้ก็พังลงในทิศทางนั้นเป๊ะ สี่ปีหลังความพยายาม IPO ที่ล้มเหลว WeWork ยื่นล้มละลายในปี 2023⁷

Katerra สตาร์ทอัพก่อสร้างแบบโมดูลาร์ มาถึงจุดจบเดียวกันด้วยเส้นทางที่ต่างออกไป บริษัทระดมทุนก้อนใหญ่จาก SoftBank แต่ก็ล่มสลายไปแล้วตั้งแต่ปี 2021 WeWork และ Katerra มีเส้นด้ายร่วมที่ชัดเจน คือการใส่สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ไว้ในงบดุล แล้วเรียกร้องมูลค่าแบบสตาร์ทอัพสายเทคโนโลยีให้กับมัน อสังหาริมทรัพย์มีเลเวอเรจสูงและอ่อนไหวต่อวัฏจักรธุรกิจอย่างมาก เมื่อบีบสิ่งนี้เข้าไปในสูตรการเติบโตแบบ venture capital — ที่ยอมให้ขาดทุนมากขึ้นได้ตราบใดที่ยังแย่งส่วนแบ่งตลาดได้ — กฎทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์ (กระแสเงินสด ระยะเวลา วัฏจักรธุรกิจ) ไม่ได้หายไปไหน มันเพียงถูกพรางไว้ด้วยภาษาสตาร์ทอัพเท่านั้น นี่เป็นบทเรียนราคาแพงที่บอกว่า การพูดด้วยศัพท์เทคโนโลยีไม่ได้ทำให้งบการเงินพูดภาษาที่ต่างออกไป

การล่มสลายครั้งที่สาม: การถอยกลับของ “เราไม่ใช่บริษัทอสังหาริมทรัพย์”

กรณีที่สามเกิดขึ้นอย่างเงียบกว่า แต่ก็แน่นอนไม่แพ้กัน บริษัทนายหน้าสาย PropTech ที่ผุดขึ้นในช่วงกลางทศวรรษ 2010 ต่างยืนยันในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งว่า “เราเป็นบริษัทซอฟต์แวร์ ไม่ใช่บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์” โดยมี Compass และ Redfin เป็นหัวขบวน

แต่ในทางปฏิบัติ นี่ยังคงเป็นธุรกิจที่ต้องมีคนเดินดูอสังหาริมทรัพย์จริง การนำชมทรัพย์ การไกล่เกลี่ยการเจรจา การปิดดีล — สิ่งเหล่านี้ยังคงต้องใช้นายหน้า และเงินเดือนกับค่าการตลาดของพวกเขาก็เป็นสัดส่วนใหญ่ในงบกำไรขาดทุน ซอฟต์แวร์เป็นเพียงชั้นที่วางทับลงบนอุตสาหกรรมที่ใช้แรงงานเข้มข้นนี้ มันไม่เคยเข้ามาแทนที่อุตสาหกรรมนั้นเลย

เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นและปริมาณการซื้อขายแห้งขอด โครงสร้างที่ไม่สามารถครอบคลุมต้นทุนคงที่ก็ถูกเปิดเผยออกมา Compass ปลดพนักงานสามรอบขึ้นไประหว่างปี 2022-2023 พร้อมการปรับโครงสร้างองค์กรที่ยังดำเนินต่อเนื่องหลังจากนั้น⁸ ส่วน Redfin หลังจากปรับโครงสร้างซ้ำแล้วซ้ำเล่า ในที่สุดก็ถูก Rocket Companies บริษัทสินเชื่อบ้านยักษ์ใหญ่เข้าซื้อกิจการด้วยมูลค่า 1,750 ล้านดอลลาร์ในปี 2025 ยอมสละสถานะบริษัทมหาชนอิสระของตัวเองไป⁹ ที่น่าสังเกตคือ ในกระบวนการนี้ Redfin ได้หวนกลับไปใช้โมเดลค่าคอมมิชชันแบบดั้งเดิม เรื่องเล่าดั้งเดิมที่ว่า “ใช้เทคโนโลยีทลายโครงสร้างค่าคอมมิชชันนายหน้าเสียเอง” ลงเอยที่จุดที่ต่ำต้อยกว่ามากคือ “ใช้เครื่องมือที่ดีขึ้นภายในอุตสาหกรรมเดิม”

เมื่อวางการล่มสลายทั้งสามกรณีเรียงกัน จะเห็นแบบแผนชัดเจนขึ้นมา iBuying เชื่อว่าจะมีทั้งความเร็วและความแม่นยำไปพร้อมกันได้ — แล้วก็ล่มสลาย WeWork และ Katerra เชื่อว่าสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์สามารถถูกปั่นราคาให้พองเหมือนสตาร์ทอัพได้ — แล้วก็ล่มสลาย Compass และ Redfin เชื่อว่าซอฟต์แวร์จะเข้ามาแทนที่อุตสาหกรรมที่ใช้แรงงานเข้มข้นได้ แต่แทนที่จะแทนที่มัน กลับลงเอยเป็นเพียงตัวช่วยเสริมเท่านั้น ทั้งสามเรื่องราวมีตัวหารร่วมเดียวกันคือ อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ซอฟต์แวร์ ไม่ว่าอัลกอริทึมที่ซ้อนทับอยู่ด้านบนจะซับซ้อนเพียงใด กฎทางกายภาพของสินทรัพย์จริง — สต็อก ระยะเวลา แรงงาน วัฏจักรธุรกิจ — ก็ไม่ได้หายไปไหน

จุดร่วมของผู้รอดชีวิต: ผู้ไม่ถือครองสินทรัพย์คือผู้ชนะ

บริษัทที่ผ่านพ้นห้าปีเดียวกันนี้มาได้อย่างค่อนข้างมั่นคง มีลักษณะร่วมที่ชัดเจนอย่างหนึ่งคือ ส่วนใหญ่ไม่ได้ถือครองสินทรัพย์โดยตรง แต่ขายข้อมูล แพลตฟอร์ม และกระบวนการทำงานแทน

CoStar Group คือตัวอย่างชั้นดี CoStar ขายข้อมูลตลาดและการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ซื้อขายอาคารเอง บริษัทใช้ช่วงขาลงเป็นโอกาส เข้าซื้อ Matterport บริษัทดิจิทัลทวินสามมิติด้วยมูลค่า 1,600 ล้านดอลลาร์ในเดือนกุมภาพันธ์ 2025 พร้อมกวาดซื้อคู่แข่งและเทคโนโลยีใกล้เคียงที่ราคาถูกลง เพื่อขยายอาณาเขตของตน¹⁰ แนวโน้มเดียวกันนี้ปรากฏทั่วทั้งวงการ PropTech จนถึงเดือนพฤศจิกายน 2025 จำนวนดีลควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ใน PropTech แตะระดับ 163 ดีล แซงหน้าทั้งปี 2024 (134 ดีล) ไปแล้ว และใกล้เข้าใกล้จุดสูงสุดของปี 2022 (170 ดีล)¹¹ ไพรเวทอิควิตี้เข้ามาเกี่ยวข้องในดีลราวหนึ่งในสาม ด้วยกลยุทธ์ที่เรียกว่า “vertical SaaS roll-up” คือการซื้อบริษัทซอฟต์แวร์ที่ให้บริการเฉพาะจุดของกระบวนการทำงานทีละบริษัท แล้วเย็บรวมกันเป็นเครือข่ายเดียว

การอ่านแนวโน้มนี้ว่าเป็นอุตสาหกรรมที่กำลังถดถอยจะเป็นความเข้าใจผิด มันใกล้เคียงกับสัญญาณของความเป็นผู้ใหญ่มากกว่า อุตสาหกรรมกำลังเคลื่อนจากยุคเริ่มต้นที่สตาร์ทอัพแต่ละแห่งต่างเติบโตธุรกิจของตัวเอง ไปสู่ช่วงการรวมกลุ่ม (consolidation) ที่แพลตฟอร์มจำนวนน้อยรายซึ่งถือครองข้อมูลและสินทรัพย์ด้านกระบวนการทำงานจะดูดกลืนที่เหลือเข้าไว้ ทิศทางคล้ายกันนี้ปรากฏในยุโรปเช่นกัน ที่บริษัทซอฟต์แวร์ด้านการเช่าและการจัดการสินทรัพย์เติบโตขึ้นด้วยการเข้าซื้อคู่แข่งระดับภูมิภาคทั่วทั้งทวีป หาก iBuying คือการเพิ่มความเสี่ยงให้สูงสุดด้วยการ “รับสต็อกสินค้าไว้เองโดยตรง” ผู้รอดชีวิตคือกลุ่มที่ไม่รับสต็อกไว้ แต่ขายข้อมูลและเครื่องมือให้กับผู้ที่ซื้อขายสต็อกนั้นแทน พวกเขาไม่ได้เผชิญความผันผวนของราคาสินทรัพย์โดยตรงเท่าตลาดที่ขึ้นลง และความต้องการข้อมูลเองก็มั่นคงไม่ว่าตลาดจะร้อนแรงหรือเยือกเย็นเพียงใด

การฟื้นตัวปี 2025 และเหตุผลที่มันต่างออกไป

กลับมาที่การฟื้นตัวในช่วงปี 2025-2026 กัน ข้อเท็จจริงง่าย ๆ ที่ว่าเงินทุน PropTech กำลังไต่ขึ้นอีกครั้ง อาจทำให้เกิดคำถามที่น่ากังวลว่า ฟองสบู่กำลังจะเกิดซ้ำหรือไม่ แต่เมื่อมองข้อมูลให้ละเอียดขึ้นอีกนิด จะเห็นว่าการฟื้นตัวครั้งนี้มีเนื้อในที่ต่างจากปี 2021 โดยพื้นฐาน

ดังที่เห็นในบทที่ 3 การนำ AI มาใช้ในงานบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์พุ่งจาก 20% ในปี 2024 เป็น 58% ในปี 2025 — แต่มีเพียง 8% ของบริษัทเท่านั้นที่ “ทำงานอัตโนมัติเต็มรูปแบบ” ได้จริงแม้แต่กระบวนการเดียว¹² ช่องว่างนี้แหละคือกุญแจสำคัญ การนำมาใช้พุ่งขึ้นอย่างระเบิด แต่การเปลี่ยนแปลงที่การนำมาใช้นั้นสร้างขึ้นจริงยังคงค่อยเป็นค่อยไปและตรวจสอบได้ง่ายกว่ามาก คลื่น AI ในวันนี้ไม่ได้เริ่มต้นจากเรื่องราวเรื่อง “การสร้างสินทรัพย์ประเภทใหม่” หรือ “การพลิกโฉมโครงสร้างอุตสาหกรรม” แต่เริ่มจากคำมั่นสัญญาที่อนุรักษ์นิยมกว่าและวัดผลได้ง่ายกว่ามาก นั่นคือการลดต้นทุนแรงงานของกระบวนการทำงานที่มีอยู่แล้ว เช่น การคัดกรองผู้เช่า การจัดการใบแจ้งซ่อมบำรุง การวิเคราะห์เอกสารสัญญาเช่า และรายงานวิจัยตลาด

ท่าทีของนักลงทุนก็เปลี่ยนไปเช่นกัน ในปี 2021 คำถามคือ “บริษัทนี้จะแย่งชิงตลาดได้เร็วแค่ไหน” วันนี้กลายเป็น “เครื่องมือนี้ลดต้นทุนได้จริงกี่เปอร์เซ็นต์” เกณฑ์การให้คะแนนเองก็เปลี่ยนจาก “ความแปลกใหม่ทางเทคนิค” ไปเป็น “ผลตอบแทนจากการลงทุนที่วัดผลได้” นี่คือการยกเลิกสูตรยุค 2021 ที่ว่า “เผาเงินสดก่อน แย่งชิงตลาดทีหลัง” อย่างชัดเจน และการเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนบทเรียนที่การล่มสลายของ iBuying ทิ้งไว้ นั่นคือในวงการอสังหาริมทรัพย์ ความเร็วเพียงอย่างเดียวแทนที่ความแม่นยำไม่ได้ และความแม่นยำเพียงอย่างเดียวก็แทนที่สภาพคล่องของตลาดไม่ได้เช่นกัน การอยู่รอดต้องมีทั้งสองอย่าง บวกกับตัวเลขที่พิสูจน์ได้รองรับอยู่เบื้องหลัง

ขอบเขตของสิ่งที่นับเป็น “PropTech” ก็ขยายกว้างขึ้นตลอดห้าปีนี้เช่นกัน PropTech ยุคแรกเป็นเพียงช่องเฉพาะเล็ก ๆ ของซอฟต์แวร์ อย่างแพลตฟอร์มการเช่าหรือแอปนายหน้า แต่เมื่อไม่นานมานี้ นิยามได้ขยายรวมไปถึงงานก่อสร้าง โครงสร้างพื้นฐาน สภาพภูมิอากาศและพลังงาน และ IoT ภาคอุตสาหกรรม กระแสบูมของศูนย์ข้อมูล การเปลี่ยนผ่านด้านพลังงาน และความต้องการข้อมูลความเสี่ยงด้านสภาพภูมิอากาศที่กล่าวถึงในบทก่อนหน้า ล้วนถูกดูดรวมเข้าเป็น “เทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์” ในฐานะแกนการเติบโตใหม่ สาขาที่เมื่อห้าปีก่อนถูกมองว่าเป็นอุตสาหกรรมแยกกันโดยสิ้นเชิง วันนี้กลับถูกมัดรวมไว้ภายใต้ตัวหารร่วมเดียวกันคือ “การแปลงเป็นดิจิทัลและปรับให้เหมาะสมที่สุดสำหรับสินทรัพย์ทางกายภาพที่เรียกว่าอาคาร”

สามบทเรียนที่จะยังคงจริงในอีกห้าปีข้างหน้า

นอกเหนือจากการรุ่งเรืองและร่วงโรยของแต่ละบริษัทในวงจรห้าปีนี้ ยังมีบทเรียนเชิงโครงสร้างสามข้อที่ควรยังคงเป็นจริงแม้อีกสามปีข้างหน้า สำหรับผู้อ่านในประเทศอื่น ๆ ด้วยเช่นกัน

ข้อแรก ในวงการอสังหาริมทรัพย์ “ความแม่นยำของการคาดการณ์” กับ “อำนาจในการดำเนินการจัดสรรเงินทุนตามการคาดการณ์นั้น” จะยังคงเป็นคนละเรื่องกัน Zillow ไม่ได้ล้มเหลวเพราะอัลกอริทึมของมันผิดพลาด แต่ล้มเหลวเพราะในกระบวนการแปลงการประเมินราคาที่แม่นยำให้กลายเป็นการซื้อขายจริง สภาพคล่องของตลาดและจังหวะเวลา — ตัวแปรที่โมเดลสถิติจัดการได้ยาก — เข้ามาขวางทาง ช่องว่างนี้จะไม่มีวันปิดได้ง่าย ๆ ไม่ว่า AI จะซับซ้อนขึ้นเพียงใด เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สินทรัพย์ที่ขายได้ทุกเมื่อที่ต้องการ

ข้อสอง “การพูดด้วยภาษาเทคโนโลยี” ไม่ได้ทำให้กฎทางกายภาพพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์หายไป WeWork, Katerra, Compass และ Redfin ต่างยืนยันเรื่องนี้ในแบบของตัวเองทั้งสิ้น เลเวอเรจ ความไม่สอดคล้องของระยะเวลา และความเข้มข้นของแรงงาน ทำงานเหมือนเดิมไม่ว่าบริษัทจะเรียกตัวเองว่าอะไร หลักการนี้จะยังคงใช้ได้เท่าเทียมกันกับสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ที่จะเกิดขึ้นต่อไปในอนาคต รวมถึงศูนย์ข้อมูลด้วย

ข้อสาม ผู้ขายข้อมูล แพลตฟอร์ม และกระบวนการทำงาน รับแรงกระแทกจากวัฏจักรธุรกิจได้ดีกว่าเจ้าของสินทรัพย์โดยตรง สิ่งนี้ทิ้งคำถามเชิงปฏิบัติไว้ให้ใครก็ตามที่ลงทุนหรือทำงานอยู่ใน PropTech ว่า ธุรกิจนี้ทำเงินได้เฉพาะตอนตลาดขึ้นเท่านั้นหรือไม่ หรือความต้องการข้อมูลและเครื่องมือยังคงอยู่ไม่ว่าตลาดจะเคลื่อนไปทิศทางใดก็ตาม

กลับไปที่ประโยคที่ Zillow ยอมรับ “เราสรุปแล้วว่าต้นทุนของการล้มเหลวอย่างรวดเร็วนั้นต่ำกว่าต้นทุนของการขาดทุนต่อเนื่อง” ข้อความที่แท้จริงของประโยคนี้ไม่ใช่ว่า AI ทำนายราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ แต่เป็นว่าการรู้ราคา กับการมีความกล้าและสภาพคล่องพอที่จะเดิมพันกับราคานั้น เป็นคนละทักษะกัน Tokenization ซึ่งเป็นหัวข้อของบทถัดไป ก็เผชิญคำถามเดียวกันนี้ เทคโนโลยีที่จะแบ่งสินทรัพย์ออกเป็นเศษส่วนนั้นมีอยู่แล้ว คำถามคือตลาดที่จะซื้อขายเศษส่วนเหล่านั้นจริง ๆ มีอยู่มากเพียงพอตามที่คำมั่นสัญญาบอกไว้หรือไม่

---

กติกาของเกม

ความเร็วกับความแม่นยำไม่ได้เดินทางไปด้วยกันเสมอ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ “การรู้ราคา” กับ “ความกล้าและจังหวะที่จะซื้อขายที่ราคานั้นจริง ๆ” เป็นคนละทักษะกัน ผู้ที่ขายข้อมูลเกี่ยวกับสินทรัพย์ โดยไม่นำสินทรัพย์นั้นเข้ามาไว้ในบัญชีของตัวเอง จะทนต่อแรงกระแทกของวัฏจักรธุรกิจได้นานกว่าผู้ที่ถือครองสินทรัพย์นั้นเอง

---

แหล่งอ้างอิง

Footnotes

1. การปิดตัวของ Zillow Offers และการขาดทุน/ปลดพนักงานในปี 2021 — GeekWire, “After ditching home-buying business, Zillow Group partners with rival Opendoor”; Serhant, “The End Of Zillow Offers: A Sign Of Things To Come?” ↩

2. รายได้ของ Opendoor/Offerpad ลดลงมากกว่าครึ่ง — รวบรวมจากรายงานของ Threads/earlystartupdays; Mike DelPrete, บทวิเคราะห์ “iBuyer” ↩

3. ค่าปรับ FTC ต่อ Opendoor มูลค่า 62 ล้านดอลลาร์ — Inman, “Opendoor cutting prices in bid to get surplus inventory off books” และรายงานที่เกี่ยวข้อง ↩

4. เงินทุน VC สาย PropTech ทั่วโลกในปี 2021 มูลค่า 32,000 ล้านดอลลาร์ — CRETI, “2023 Proptech Venture Capital Report” ↩

5. การลดลงของเงินทุน PropTech ปี 2022-2023 (19,750 ล้านดอลลาร์ → 11,380 ล้านดอลลาร์ ลดลง 42%; ไตรมาสแรกปี 2023 ลดลง 77% เมื่อเทียบปีต่อปี) — Multifamily Dive, “Funding for proptech plummets 42%”; Commercial Observer, “Proptech VC Funding Down 77 Percent Annually” ↩

6. เงินทุน PropTech ปี 2025 มูลค่า 16,700 ล้านดอลลาร์ (เพิ่มขึ้น 67.9%), PropTech สาย AI เพิ่มขึ้น 176% — Bisnow, “The Winter Of Proptech’s Discontent May Be Ending”; PropTechJobs, “PropTech Industry Landscape and Projections (2025-2030)” ↩

7. การยื่นล้มละลายของ WeWork ในปี 2023 — รายงานข่าวทั่วไป ↩

8. การปลดพนักงานซ้ำหลายรอบของ Compass ในปี 2022-2023 — InterviewPal, “Compass Layoffs 2026: 110 Jobs Cut After Anywhere Merger” และรายงานที่เกี่ยวข้อง ↩

9. การปรับโครงสร้างซ้ำของ Redfin และการถูก Rocket Companies เข้าซื้อกิจการในปี 2025 (1,750 ล้านดอลลาร์) — TechCrunch, “Redfin is laying off more workers as housing downturn persists”; รายงานรวบรวมเรื่องการเข้าซื้อกิจการ Rocket Companies/Redfin ↩

10. การเข้าซื้อ Matterport ของ CoStar Group (1,600 ล้านดอลลาร์ เดือนกุมภาพันธ์ 2025) — ProptechBuzz, “Costar’s $1.6B acquisition of Matterport” ↩

11. จำนวนดีล M&A ของ PropTech ในปี 2025 อยู่ที่ 163 ดีล (ปี 2024: 134, ปี 2022: 170), ไพรเวทอิควิตี้เข้าร่วมในดีลราวหนึ่งในสาม — Levera Partners, “PropTech and Real Estate Software M&A: A Founder’s Guide to the 2025-26 Market”; CRETI, “The Great Proptech Shakeup” ↩

12. การนำ AI มาใช้ในงานบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มจาก 20% (2024) เป็น 58% (2025), 8% ของบริษัททำงานอัตโนมัติเต็มรูปแบบ — MarketScale, “AI and automation fuel a new wave of real estate and property tech investment”; MRI Software, “PropTech trends for 2026” ↩