FAR (coeficiente de edificabilidad)

El coeficiente de edificabilidad —FAR, por sus siglas en inglés (floor area ratio)— es la relación entre la superficie construida total de un edificio y el tamaño del terreno sobre el que se levanta. Un FAR de 1.0 en un lote de 10,000 pies cuadrados permite construir 10,000 pies cuadrados; un FAR de 4.0 en ese mismo lote permite construir 40,000. Suena a una fórmula urbanística árida, pero en la práctica es uno de los determinantes más poderosos de cuánto vale un terreno, con frecuencia más determinante que su ubicación, su suelo o su forma.

Las autoridades de zonificación fijan el FAR máximo por distrito, y ese techo funciona como un límite duro sobre cuánto producto vendible o arrendable puede extraer jamás un desarrollador de un sitio dado, sin importar cuánto esté dispuesto a gastar en construcción. Dos parcelas contiguas e idénticas —mismo tamaño, misma calle, misma vista— pueden tener valores completamente distintos si una está zonificada con un FAR de 2.0 y la otra con un FAR de 10.0, porque la segunda parcela puede legalmente soportar cinco veces más construcción, y por lo tanto cinco veces más espacio rentable o vendible, sobre la misma huella de terreno. Por eso el valor del suelo en ciudades densas se cotiza tan a menudo no en dólares por pie cuadrado de terreno, sino en dólares por “pie cuadrado edificable” —una cifra que solo cobra sentido una vez que se conoce el FAR.

El FAR es también una de las principales palancas que usan las ciudades cuando quieren orientar el crecimiento sin construir nada ellas mismas. Aumente el FAR permitido cerca de una nueva estación de transporte, y el terreno cercano a esa estación se vuelve dramáticamente más valioso de la noche a la mañana, no porque haya cambiado nada físico, sino porque el techo legal de lo que se puede construir allí acaba de moverse. Muchas ciudades usan esta palanca de forma deliberada, ofreciendo bonificaciones de FAR a cambio de beneficios públicos: un desarrollador que incluya unidades de vivienda asequible, preserve una fachada histórica o construya una plaza pública a nivel de calle puede recibir FAR adicional por encima de la asignación base de zonificación, lo que en la práctica le permite comprar área edificable extra con amenidades en lugar de efectivo.

Esto también explica por qué las disputas de rezonificación generan intereses tan desmedidos en los mercados inmobiliarios. Un voto del concejo municipal para elevar el FAR máximo en un barrio es, en la práctica, una decisión que incrementa instantáneamente el valor de cada parcela dentro de ese límite, precisamente por lo cual los propietarios de terrenos presionan con fuerza a favor de la “up-zonificación”, y por lo cual los residentes actuales, preocupados por la densidad, el tráfico o el cambio de carácter del barrio, suelen presionar con la misma fuerza en contra. El terreno no se ha movido. Su potencial legal, sí.

Vale la pena señalar que los límites de FAR interactúan con —pero son distintos de— los límites de altura, las reglas de retiro y los requisitos de estacionamiento: un sitio puede estar limitado por FAR sobre el papel, mientras que un límite de altura o un mínimo de estacionamiento hace prácticamente imposible construir toda la superficie permitida de todos modos. Un desarrollador cuidadoso revisa todas estas restricciones en conjunto, porque el límite vinculante es el que resulte más estrecho, no necesariamente el que está escrito con la letra más grande en el código de zonificación.

Antes de preguntar cuánto vale un terreno, pregunte qué está legalmente permitido construir en él. El FAR suele responder esa pregunta antes de que el mercado siquiera opine.