REIT (fideicomiso de inversión inmobiliaria)

Durante la mayor parte de la historia del sector inmobiliario, poseer un edificio requería poseer un edificio: un compromiso grande, ilíquido e intensivo en capital, reservado para los adinerados, los inversionistas institucionales o los muy apalancados. Una sociedad de inversión inmobiliaria, o REIT (por sus siglas en inglés, real estate investment trust), rompe esa restricción al permitir que una empresa posea y opere un portafolio de propiedades en nombre de sus accionistas, cuyas acciones cotizan en una bolsa pública exactamente igual que las de cualquier otra empresa. Compre una acción de un REIT, y será dueño de una fracción proporcional, líquida y negociable de un portafolio de oficinas, una cadena de centros comerciales, una red de bodegas o, cada vez más, una flota de centros de datos, sin firmar jamás una hipoteca ni atender una llamada por un elevador averiado.

Los REIT existen en su forma moderna gracias a un pacto legal específico: a cambio de distribuir la gran mayoría de su ingreso gravable a los accionistas en forma de dividendos —actualmente 90% en Estados Unidos, históricamente 95%—, los REIT quedan exentos de pagar el impuesto corporativo sobre la renta. Esa sola regla explica casi todo lo distintivo del comportamiento de los REIT. Como una parte tan grande de su ingreso tiene que salir en forma de dividendos en lugar de retenerse, los REIT tienden a pagar rendimientos inusualmente altos y relativamente estables en comparación con la acción promedio, precisamente la razón por la que los inversionistas enfocados en ingreso —desde jubilados hasta fondos de pensiones— han tratado durante mucho tiempo a los REIT como una posición central de sus carteras. También significa que los REIT dependen estructuralmente de capital externo —nueva deuda, nuevo capital accionario— para financiar su crecimiento y sus adquisiciones, ya que no pueden simplemente acumular utilidades retenidas como lo hacen otras empresas.

Como la contabilidad de los REIT sigue las reglas estándar de depreciación corporativa, y la depreciación es un gasto no monetario considerable en el sector inmobiliario, la utilidad neta reportada por un REIT suele subestimar su verdadera capacidad de generar efectivo. La respuesta de la industria a esta distorsión es una métrica llamada fondos de operación (FFO, por sus siglas en inglés, funds from operations) —la utilidad neta con la depreciación inmobiliaria sumada de vuelta y las ganancias o pérdidas puntuales por venta de propiedades excluidas—, que funciona como el sustituto preferido del mundo de los REIT frente a las cifras de utilidad que usan otras industrias. Cualquiera que lea los estados financieros de un REIT sin saber que debe buscar el FFO en lugar de la utilidad neta está leyendo una imagen distorsionada.

Los REIT también vienen en una variedad considerable que conviene distinguir. Los REIT de capital (equity REITs), el tipo más conocido, poseen propiedades físicas y cobran renta. Los REIT hipotecarios (mortgage REITs), en cambio, poseen la deuda —préstamos y valores respaldados por hipotecas— y ganan el diferencial entre la tasa a la que se financian y la tasa a la que prestan, lo que hace que se comporten mucho más como un fondo de bonos apalancado que como un arrendador. Dentro de los REIT de capital, la especialización sectorial se ha vuelto la norma más que la excepción: existen REIT que no poseen más que bodegas industriales, otros que no poseen más que centros de datos, otros dedicados exclusivamente a instalaciones de autoalmacenaje, otros exclusivamente a comunidades de vida asistida para adultos mayores; cada uno es una apuesta sobre una porción específica de cómo las personas y las empresas usan el espacio.

Para un inversionista individual, el atractivo de los REIT frente a comprar propiedad directamente se resume en tres palabras: liquidez, diversificación y escala. Una acción de un REIT puede venderse en segundos durante el horario de mercado, distribuye el riesgo entre decenas o cientos de propiedades en lugar de concentrarlo en una sola, y ofrece exposición a clases de activos —una gran red logística, un portafolio nacional de centros de datos— que de otra forma requerirían decenas de millones de dólares para acceder directamente. Lo que no ofrece es control: los accionistas votan sobre asuntos corporativos, no sobre si renovar el vestíbulo.

Si la propiedad directa es comprar el edificio entero, un REIT es comprar un derecho sobre todo un estante repleto de edificios, rebanado lo suficientemente fino como para que cualquiera pueda quedarse con un pedazo.