9. Tiiliä tokeneilla: murto-osasijoittamisen ja likviditeetin todellinen edistys

Asunto myytiin loppuun päivässä, yli 300 kotia ulosmittausuhan alla

Dubai, 2025. Prypco Mint, alusta, jonka Dubain maarekisteriviranomainen (DLD), virtuaaliomaisuuden sääntelyviranomainen ja keskuspankki suunnittelivat yhdessä, listasi ensimmäisen kiinteistönsä. Vähimmäissijoitus oli 2 000 dirhamia — noin 545 dollaria. Listaus myytiin loppuun päivässä. 224 ostajasta 70 % sijoitti Dubain kiinteistöihin ensimmäistä kertaa elämässään. Muutaman kupin kahvin hinnalla he saivat omistusosuuden asunnosta kaupungissa, jossa moni ei ollut koskaan käynyt.

Samoihin aikoihin Detroitissa. RealT, Floridaan rekisteröity startup, tokenisoi satoja vuokra-asuntoja ja myi niitä sijoittajille ympäri maailmaa. Sen markkinointikieli kaikui Dubain vastaavaa lähes sanasta sanaan: “Ryhdy yhdysvaltalaiseksi vuokranantajaksi kahvikupillisen hinnalla.” Mutta pinnan alle katsoessa nämä olivat vanhentuneita taloja, joissa oli hometta seinissä, vuotavia kattoja, rikkinäisiä ilmastointijärjestelmiä. Kun veroja ja vesilaskuja jäi maksamatta, yli 300 kotia joutui ulosmittausuhan alle. Hiljaa saapuneet viikoittaiset vuokratuottojaot loppuivat. Tokeninhaltijat jäivät pitämään ruudulla näkyviä lukuja seuratessaan konkurssimenettelyä, joka eteni planeetan toisella puolella.

Sama teknologia, sama lupaus, vastakkaiset lopputulokset. Tämä vastakohtaisuus kehystää kysymyksen, joka kulkee läpi koko tämän luvun. Kiinteistöjen tokenisaatio on luvannut “vallankumousta” viisi vuotta putkeen — mikä siis oikeasti erotti nämä kaksi lopputulosta toisistaan? Se ei ollut lohkoketju.

Mitä 0,1 % kertoo meille

Aloitetaan mittakaavasta, kylmästi. Globaalin kiinteistömarkkinan arvoksi arvioidaan noin 393 biljoonaa dollaria (Savills, 2024). Todellisuudessa lohkoketjussa kaupankäynnin kohteena olevan tokenisoidun kiinteistöomaisuuden arvo puolestaan asettuu jonnekin muutamasta sadasta miljoonasta muutamaan miljardiin dollariin, mittaustavasta riippuen.¹ Mitä arviota tahansa valitset, johtopäätös on sama: se ei ole täyttänyt edes 0,1:tä prosenttia globaalista kiinteistömarkkinasta.

Tämän luvun tekee silmiinpistäväksi kuilu konsultointialan julkaisemiin ennusteisiin nähden. Yksi globaali konsulttiyhtiö arvioi vuoden 2023 markkinan kooksi 119 miljardia dollaria ja ennusti sen kasvavan 3 biljoonaan dollariin vuoteen 2030 mennessä (60 %:n vuotuinen yhdistetty kasvuvauhti). Toinen konsulttiyhtiö julkaisi samoihin aikoihin yhtä ruusuisen luvun: 3,2 biljoonaa dollaria vuoteen 2030 mennessä (49 %:n CAGR).² Molemmilla firmoilla on suuret nimet. Silti verrattuna johonkin, joka muistuttaa tämän päivän todellisia lukuja, ero on yli satakertainen. Se on eräänlainen meta-tason tapaustutkimus siitä, miten “tulevaisuuden markkinaennusteen” genre paisutetaan ja kuinka kritiikittömästi media ja toimiala jatkavat noiden lukujen kierrättämistä.

Kontrasti terävöityy, kun sitä verrataan luvussa 1 käsiteltyyn arviointitekoälyyn ja luvuissa 4–6 käsiteltyyn konesalibuumiin. AVM-mallit todella tunkeutuivat markkinaan samalla kun ne alensivat virhemarginaalejaan, ja konesalit nostivat pilvipalveluyhtiöiden vuotuisia investointimenoja sadoilla miljardeilla dollareilla viidessä vuodessa. Tokenisaatio sen sijaan vietti viisi vuotta niin, että kuilu “lupauksen” ja “todellisen mittauksen” välillä pysyi itsepintaisesti kuromattomana. Miksi juuri kiinteistöjen tokenisaatio on ollut näin hidas?

Mitä lohkoketju teki, ja mitä se ei tehnyt

Ensimmäinen väärinkäsitys, joka on syytä oikaista: “tokenisaatio”-sanan kuullessaan ihmiset kuvittelevat helposti, että lohkoketju määrittelee itse kiinteistönomistuksen käsitteen uudelleen. Juuri näin varhainen keskustelu etenikin vuosina 2017–2021 — utopistinen kuva hajautetusta pääkirjasta, joka korvaa maarekisterin, ja kenestä tahansa missä tahansa, joka ostaa ja myy osuuden rakennuksesta yhdellä älysopimuksella, ilman välikäsiä.

Viisi vuotta myöhemmin todellisuus osoittautui paljon vaatimattomammaksi. Laillinen omistusoikeus lepää yhä erillisyhtiön (SPC) tai trustin käsissä. Token on vain arvopaperi, joka edustaa osuutta siitä. Toisin sanoen tokenisaation ydin ei ollut uusi omistusjärjestelmä — se oli lohkoketju, joka kerrostettiin jo olemassa olevien murto-osasijoitus- ja joukkorahoitusrakenteiden päälle, maksu- ja kirjauskerroksena. Alustat kuten Fundrise Yhdysvalloissa tai Kasa ja Funble Koreassa vain pukivat päälle “token”-asun; “hajautus” ei syntynyt uudelleen.

Vertaus tekee tämän uudelleenmäärittelyn selkeämmäksi. Murto-osasijoittaminen itsessään on vanha idea. REIT, joka syntyi Yhdysvalloissa 1960-luvulla, oli lopulta sama käsite: viipaloi suuri rakennus paloihin, joihin pienet sijoittajat pystyvät osallistumaan. Se, mitä lohkoketju lisäsi, oli tuon osuuden kirjaaminen “digitaalisena tokenina” pikemminkin kuin “paperisena todistuksena”, ja teoriassa kyky siirtää tuota tokenia rajojen yli nopeammin. Se ei muuttanut omistuksen muotoa — se muutti pääkirjaa, joka kirjaa omistuksen. Jos näkee tämän muutoksena samalla tasolla kuin pääkirjan siirtymisen paperista Exceliin ja Excelistä pilvitietokantaan, on helppo nähdä, miksi “vallankumouksen” retoriikka oli liioiteltua.

Likviditeettimyytin romahdus

Tokenisaation vahvin myyntiargumentti oli likviditeetti: “viipaloi kiinteistö 10 000 tokeniin, ja siitä tulee omaisuus, jolla käydään kauppaa ympäri vuorokauden, kuten osakkeella.” Idea oli käyttää teknologiaa ratkaisemaan kiinteistöalan vanha heikkous — kun ostat, olet lukittuna vuosiksi, ja vaikka haluaisitkin myydä, ostajan löytäminen voi viedä kuukausia.

Mutta vuosina 2025–2026 useimmilla kiinteistötokeneilla käydään kauppaa vain niiden listanneen alustan sisällä. Riippumatonta jälkimarkkinaa alustan ulkopuolella ei käytännössä ole.³ Kylmästi katsottuna tämä on ilmeinen lopputulos. Rakennuksen viipalointi 10 000 tokeniksi ei automaattisesti tuota 10 000 ostajaa, jotka olisivat halukkaita ostamaan niitä. Likviditeetti ei synny koodista — se syntyy vain silloin, kun ostajia ja myyjiä on olemassa samaan aikaan. Pörssi on likvidi ei teknologiansa vaan siellä kaupankäyntiä käyvien ihmisten sheer-määrän vuoksi. Kiinteistötokenmarkkina ei ole vielä saavuttanut tuota kriittistä massaa.

Tässä kohtaa vanha oivallus osoittautuu, yllättäen, yhä paikkansapitäväksi: kiinteistö on luonnostaan matalan likviditeetin omaisuuslaji, ja juuri tuo epälikvidisyys on syy siihen, miksi se kantaa erilaisen riski-tuottoprofiilin kuin osakkeet ja joukkovelkakirjat. Tokenisaatio vain paketoi tuon epälikviditeetin uudelleen — se ei poistanut sitä perustavanlaatuisesti. Se, että likviditeetti syntyy luottamuksesta ja kaupankäyntivolyymista, ei teknologiasta, on täysin ilmeinen tosiasia, joka vietti viisi vuotta piilossa markkinointitekstien takana ennen kuin se vahvistettiin uudelleen huomattavin kustannuksin.

Sääntely: esteestä infrastruktuuriksi

Todellinen muuttuja, joka erotti Dubain Detroitista, näkyy tässä. Varhaiset tokenisaatioprojektit kohtelivat sääntelyä esteenä, joka piti kiertää. Sen myyminen, mikä oli tosiasiassa arvopaperi, “hyödyketokenin” nimikkeellä oli yleinen kikka. Mutta vuoden 2023 jälkeen suuntaus kääntyi päinvastaiseksi.

Singaporen keskuspankki (MAS) toteutti tokenisaatiokokeiluja pankkien ja varainhoitajien kanssa Project Guardian -hankkeessa, joka käynnistyi 2022 ja siirtyi kaupallistamisvaiheeseen vuonna 2024.⁴ Dubain Prypco Mint oli hanke, jossa maarekisteriviranomainen, virtuaaliomaisuuden sääntelyviranomainen ja keskuspankki osallistuivat kaikki yhdessä alusta lähtien suunnitteluvaiheesta alkaen. Myös Yhdysvaltain arvopaperi- ja pörssikomissio (SEC) antoi luokitteluohjeet tokenisoiduille arvopapereille vuoden 2026 alussa.⁵ Yhteinen lanka on selvä: vain hankkeet, joissa sääntelijät istuivat suunnittelupöydässä alusta alkaen, ansaitsivat luottamuksen ja selvisivät hengissä. Alustat, jotka kiirehtivät markkinoille sääntelyn edellä, päätyivät sen sijaan menettämään luottamusta.

Korean kokemus osoittaa tämän dilemman toisen puolen. Kasa Korea, jota pidetään laajalti Korean ensimmäisenä kiinteistöjen murto-osasijoitusalustana, selvisi useita vuosia sillä aikaa kun hallitus vihjaili institutionalisoivansa arvopaperitoken (STO) -järjestelmän ja järjestävänsä markkinan. Mutta se sulki ovensa vuonna 2026, juuri ennen kuin tuo järjestelmä astui voimaan.⁶ Kahden peräkkäisen vuoden kymmenien miljardien wonien tappioiden jälkeen, odottaessaan sääntelyn valmistumista, sen rahoitus ehtyi juuri ennen laillistamisen maalisuoraa. Funble, joka yhdessä sen kanssa oli murto-osasijoitusmarkkinan edelläkävijä, sulki suunnilleen samaan aikaan.⁷ Myöhäinen sääntely tappaa markkinan; sääntelyn odottaminen kasaa toimintakuluja, jotka myös tappavat sen. Useat ensimmäisen sukupolven alustat Euroopassa ja Aasiassa törmäsivät jonkinlaiseen versioon tästä kaksoisansasta.

Dubain erilainen lopputulos ei johtunut paremmasta teknologiasta. Se johtui siitä, että sääntelijä rakensi luottamuksen rungon ennen kuin tuote edes lanseerattiin. Se, ettei sääntely ole innovaation vihollinen vaan olennainen infrastruktuuri, joka tuottaa likviditeettiä ja luottamusta, on tullut alalla itsestäänselvyydeksi näiden viiden vuoden aikana.

Institutionaalinen raha valitsi joukkovelkakirjat ennen kiinteistöä

Toinen vihje löytyy siitä, mitkä tokenisoidut omaisuuserät todella houkuttelivat suuria rahasummia näiden viiden vuoden aikana. Se ei ollut asuinkiinteistöjen murto-osasijoittaminen — se olivat valtionobligaatiot, rahamarkkinarahastot (MMF) ja tokenisoidut yksityiset rahastot. BlackRockin tokenisoitu rahasto, BUIDL, on tästä huippuesimerkki.⁸ Kiinteistö puolestaan työnnettiin suhteellisen jonon perälle.

Syy piilee itse omaisuuslajin luonteessa. Ensinnäkin arvonmääritys on vaikeaa. Kuten luvussa 1 käsiteltiin, jopa AVM-mallit näyttävät laajoja virhemarginaaleja omaisuuserissä, joista on niukasti dataa. Toiseksi fyysinen hallintavastuu seuraa mukana. Tokenin liikkeeseenlasku ei itsessään lopeta vuokralaisten puheluita eikä korjaa vuotavaa kattoa. Kolmanneksi rekisteröinti- ja omistusoikeuden siirtomenettelyt vaihtelevat maittain, mikä vaikeuttaa standardointia. Joukkovelkakirjat ja rahastot olivat jo sähköisiä, standardoituja rahoitustuotteita, jotka tarvitsivat vain “token”-asun; kiinteistö sen sijaan oli alusta lähtien analoginen maailma, kietoutunut maarekistereihin, välittäjiin, hallintayhtiöihin ja veroviranomaisiin. Se vahvistaa hämmästyttävän yksinkertaisen järjestyssäännön — “helposti tokenisoitavat omaisuuserät tokenisoidaan ensin” — ja kiinteistö seisoi aivan tuon jonon perällä.

Kynnys laski; uutta omaisuusluokkaa ei syntynyt

Mikään tästä ei tarkoita, että tokenisaatio vietti viisi vuotta ilman mitään näytettävää. Kuten Dubain Prypco Mint -tapaus osoittaa, se on aidosti laskenut pääsykynnystä pienille sijoittajille. Se, että pystyy hankkimaan osuuden huippuluokan kiinteistöstä noin 545 dollarilla, ja että yli puolet ensimmäisestä sijoittajaryhmästä sijoitti kiinteistöön ensimmäistä kertaa — se ei ole vähäpätöinen lopputulos.

Mutta tämän kutsuminen “uuden omaisuusluokan synnyksi” on liioittelua. Tarkemmin sanottuna kyse on olemassa olevien REIT- ja murto-osasijoitustuotteiden vähimmäissijoituskynnyksen edelleen laskemisesta. Rehellisin johtopäätös, jonka nämä viisi vuotta kokeilua jättävät jälkeensä, on se, että tokenisaation todellinen vaikutus kaventui lopulta ei omistuksen “hajauttamiseen” vaan pääsyn “kynnyksen laskemiseen”.

Tylsää, mutta olennaista

Vuoteen 2026 mennessä alan toimijoiden itsearvioinnit ovat kääntyneet kiinnostavan nöyriksi. Yksi tokenisaatioalustan perustaja muotoili asian näin: “Pohdimme, mitä voisimme laittaa lohkoketjuun, ennen kuin kysyimme, mitä sijoittajat oikeasti halusivat.”⁹

Sen, minkä ala on oppinut viidessä vuodessa, ei ollut älysopimuskoodi. Se oli kehyksiä laillisen omistusoikeuden turvallisen siirron varmistamiseksi, palveluita vuokrien keräämiseen ja jakamiseen, luotettavia jälkimarkkinatoimijoita — glamouritonta rahoitusinfrastruktuuria, jota ilman mikään ei toimi. Myöhäinen oivallus: pullonkaula ei ollut teknologia; se oli “tylsät” instituutiot ja palvelut, jotka kietoutuvat sen teknologian ympärille.

Tämä on kaava, johon koko kirja törmää yhä uudelleen. Luvussa 1 AVM-mallit olivat tarkkoja vain datarikkailla markkinoilla. Luvussa 8 iBuying romahti sekoittamalla “tarkan hintalapun” ja “todellisen ostamiseen ja myymiseen tarvittavan likviditeetin”. Myös tokenisaatio sekoitti “teknologian omistuksen viipalointiin” ja “luottamuksen, kysynnän ja infrastruktuurin, joita tuon viipaleen myyminen vaatii”. Kaikki kolme tarinaa toistavat omalla tavallaan saman opetuksen: teknologia ratkaisee vain puolet ongelmasta. Toinen puoli riippuu aina ihmisistä ja instituutioista.

Seuraavat viisi vuotta: kuinka pitkälle edistys etenee?

Miten seuraavat viisi vuotta siis etenevät? Hankkeiden, joissa sääntelijät ovat mukana suunnitteluvaiheesta alkaen — Singaporen ja Dubain mallit — odotetaan jatkavan kasvuaan varovaisesti mutta vakaasti. Ensimmäisen sukupolven alustat, jotka yrittävät juosta sääntelyn edellä, todennäköisesti jatkavat karsiutumistaan. Institutionaalinen pääoma pysyttelee todennäköisesti toistaiseksi helposti standardoitavien omaisuuserien, kuten joukkovelkakirjojen ja rahastojen, tokenisoinnissa. Kiinteistö saattaa vähitellen laajentaa edistystään alkaen suurista kaupallisista kohteista — toimistoista, logistiikkakeskuksista — joissa omistus on jo järjestetty erillisyhtiöiden kautta ja siten suhteellisen helpompi tokenisoida.

Kukaan ei voi sanoa varmasti, kuinka kauan globaalin kiinteistöalan 0,1 prosentin muuttuminen yhdeksi prosentiksi kestää. Mutta yksi asia näyttää selvältä: se, mikä tuota tahtia määrää, ei tule olemaan seuraavan sukupolven lohkoketjuteknologia. Se tulee olemaan se, kuinka nopeasti seuraava sukupolvi sääntelijöitä, maarekistereitä ja hallintayhtiöitä on valmis luottamaan tähän uuteen tapaan pitää kirjaa.

Pelin sääntö: teknologia leikkaa viipaleen, luottamus asettaa hinnan

Miten hienoksi tahansa viipaloit kiinteistön, likviditeettiä ei synny, ellei kukaan ole valmis ostamaan viipaletta. Se, minkä tokenisaatio oppi viidessä vuodessa, ei ollut se, miten omistus jaetaan — se oli se, miten saada maailma luottamaan tuohon jaettuun omistukseen. Vaikka teknologia olisi valmis, peli ratkaistaan yhä ihmisten ja instituutioiden luottamuksen varassa.

Lähteet

Globaalin kiinteistömarkkinan arvo (noin 393 biljoonaa dollaria) verrattuna todelliseen lohkoketjussa olevaan tokenisoidun omaisuuden arvoon (arviot vaihtelevat huomattavasti) — Savills, “The Total Value of Global Real Estate” (2024); Real Estate Tokenization Market Size & Global Forecast 2026, Nadcab; “Why Tokenized Real Estate Still Hasn’t Taken Off,” Forbes (26.5.2026). ↩
Vuoden 2030 markkinaennusteet (3 biljoonaa vs. 3,2 biljoonaa dollaria) — Roland Bergerin/BCG:hen liittyvät ennusteraportit, lainattu Chainbullin kautta. ↩
Kaupankäynnin keskittyminen listaaville alustoille, riippumattoman jälkimarkkinan puuttuminen — “The Fractionalization Fallacy: Why Real Estate Tokenization Is Failing Its Own Promise,” Medium; “Real Estate Tokenization Challenges in 2025,” Tokenizer.estate. ↩
Singaporen MAS:n Project Guardian (käynnistyi 2022, siirtyi kaupallistamisvaiheeseen 2024) — “MAS Announces Plans to Support Commercialisation of Asset Tokenisation,” Monetary Authority of Singapore (2024). ↩
Yhdysvaltain SEC:n vuoden 2026 luokitteluohjeet tokenisoiduille arvopapereille — “Real Estate Tokenization In 2025: SEC Rules,” Primior Group. ↩
Kasa Korean sulkeutuminen juuri ennen STO-järjestelmän voimaantuloa — “[Exclusive] Kasa Korea shuts down before STO takes effect, following Funble,” Seoul Economic Daily; “Kasa Korea to Shut Down Before STO Rules Take Effect,” Seoul Economic Daily. ↩
Funblen sulkeminen ja Korean kotimaisen STO-markkinan tila — “Understanding Fractional Investment and the STO Market Outlook,” Samil PwC Institute of Management; “Status and Implications of Domestic Security Token Offerings (STO),” Korea Capital Market Institute. ↩
Tokenisoitujen valtionobligaatioiden, rahamarkkinarahastojen ja yksityisten rahastojen kasvu kiinteistöä nopeammin — “Real Estate Tokenization Challenges in 2025,” Tokenizer.estate. ↩
Dubain Prypco Mintin ensimmäisen hankkeen loppuunmyynti, 70 % 224 sijoittajasta ensikertalaisia — “DLD launches the MENA’s first tokenized real estate project through ‘Prypco Mint’,” Dubai Land Department; “Invest in Dubai property from Dh2,000,” Khaleej Times; Detroitin RealT:n vuokramaksujen keskeytys ja ulosmittaukset — “Blockchain Slumlord Startup Implodes in Real Time,” Futurism; alan toimijan itsearviointi — “Real Estate Tokenization Challenges in 2025,” Tokenizer.estate. ↩

Tiiliä tokeneilla: murto-osasijoittamisen ja likviditeetin todellinen edistys