FAR (tehokkuusluku)
Kaksi identtistä tonttia voi olla arvoltaan järkyttävän erilaisia, ja syy ei yleensä liity itse maaperään mitenkään.
Tehokkuusluku — englanniksi floor area ratio eli FAR — on rakennuksen kokonaiskerrosalan suhde tontin kokoon. FAR-arvo 1,0 tuhannen neliömetrin tontilla sallii tuhannen neliömetrin rakennuksen; FAR-arvo 4,0 samalla tontilla sallii neljä tuhatta. Se kuulostaa kuivalta kaavoitustermiltä, mutta käytännössä se on yksi voimakkaimmista yksittäisistä tekijöistä, jotka määrittävät maapalan arvon — usein voimakkaampi kuin sijainti, maaperä tai tontin muoto.
Kaavoitusviranomaiset asettavat enimmäistehokkuusluvun alueittain, ja tämä katto toimii kovana rajana sille, kuinka paljon myytävää tai vuokrattavaa tuotetta kehittäjä voi ikinä saada irti tietystä tontista, riippumatta siitä, kuinka paljon hän on valmis käyttämään rakentamiseen. Kaksi vierekkäistä, identtistä tonttia — sama koko, sama katu, samat näkymät — voivat olla arvoltaan täysin erilaisia, jos toinen on kaavoitettu tehokkuusluvulla 2,0 ja toinen tehokkuusluvulla 10,0, koska jälkimmäinen tontti voi laillisesti kantaa viisi kertaa enemmän rakennusta ja siten viisi kertaa enemmän vuokrattavaa tai myytävää tilaa samalta maapinta-alalta. Siksi tiheiden kaupunkien maan arvo ilmoitetaan niin usein dollareina “rakennettavaa neliömetriä” kohti eikä dollareina maaneliötä kohti — luku, joka saa merkityksen vasta, kun tehokkuusluku tunnetaan.
Tehokkuusluku on myös yksi tärkeimmistä vivuista, joita kaupungit käyttävät ohjatakseen kasvua rakentamatta itse mitään. Kun sallittua tehokkuuslukua nostetaan uuden joukkoliikenneaseman lähellä, aseman lähistön maa muuttuu dramaattisesti arvokkaammaksi yhdessä yössä — ei siksi, että mikään fyysinen olisi muuttunut, vaan siksi, että laillinen katto sille, mitä siellä saa rakentaa, on juuri siirtynyt. Monet kaupungit käyttävät tätä vipua tietoisesti tarjoamalla tehokkuuslukubonuksia vastineeksi julkisista hyödyistä: kehittäjälle, joka sisällyttää kohtuuhintaisia asuntoja, säilyttää historiallisen julkisivun tai rakentaa julkisen aukion katutasoon, voidaan myöntää lisää tehokkuuslukua peruskaavan yli — tämä antaa kehittäjälle mahdollisuuden ostaa lisää rakennusalaa palveluilla käteisen sijaan.
Tästä syystä kaavoitusriidat nostavat kiinteistömarkkinoilla niin poikkeuksellisen suuria panoksia. Kaupunginvaltuuston äänestys, jolla nostetaan alueen enimmäistehokkuuslukua, on käytännössä päätös nostaa välittömästi jokaisen kyseisen alueen tontin arvoa — ja juuri siksi maanomistajat lobbaavat voimakkaasti kaavamuutosten puolesta, kun taas nykyiset asukkaat, jotka huolestuvat tiheydestä, liikenteestä tai muuttuvasta kaupunginosan luonteesta, lobbaavat usein yhtä voimakkaasti sitä vastaan. Maa ei ole liikkunut mihinkään. Sen laillinen potentiaali sen sijaan on.
On syytä huomata, että tehokkuuslukukatot ovat vuorovaikutuksessa korkeusrajoitusten, siirtymäsääntöjen ja pysäköintivaatimusten kanssa, mutta eroavat niistä — tontti voi olla paperilla tehokkuusluvun rajoittama, kun taas korkeusrajoitus tai pysäköintiminimi tekee koko sallitun kerrosalan rakentamisesta käytännössä mahdotonta joka tapauksessa. Huolellinen kehittäjä tarkistaa kaikki nämä rajoitteet yhdessä, koska sitova rajoite on aina se sääntö, joka osoittautuu tiukimmaksi — ei välttämättä se, joka on painettu kaavamääräyksissä suurimmalla fontilla.
Ennen kuin kysyt, mikä maapala on arvoltaan, kysy, mitä sille saa laillisesti rakentaa. Tehokkuusluku vastaa tähän kysymykseen yleensä ennen kuin markkina pääsee sanomaan mitään.