LTV (luototusaste)
Yksi ainoa suhdeluku päättää, kuinka ohut puskuri sijoittajan ja lainanantajan tappion välillä seisoo.
Luototusaste — LTV, loan-to-value — mittaa, kuinka suuri osa kiinteistön arvosta on rahoitettu velalla. Kun miljoonan dollarin rakennus ostetaan 700 000 dollarin lainalla, luototusaste on 70 %; jäljelle jäävä 300 000 dollaria, oma pääoma, on ostajan omaa rahaa riskissä. Kyseessä on yksinkertainen suhdeluku, mutta se on ensimmäinen ja tärkein linssi, jonka läpi lainanantaja katsoo mitä tahansa sopimusta, koska se vastaa suoraan kysymykseen: jos tämä laina menee huonoksi ja kiinteistö on myytävä kiireellä, kuinka paljon hinta voi laskea ennen kuin lainanantaja alkaa menettää rahaa?
70 prosentin luototusasteella kiinteistön arvon pitäisi laskea yli 30 prosenttia, ennen kuin lainanantajan pääoma on vaarassa — huomattava puskuri. 90 prosentin luototusasteella jo 10 prosentin arvonlasku riittää pyyhkimään koko oman pääoman puskurin ja asettamaan lainanantajan oman rahan vaakalaudalle. Siksi luototusaste toimii lainanantajan keskeisenä riskimittarina: matalamman luototusasteen lainat saavat paremmat korot ja helpomman hyväksynnän, koska lainanantajan altistuminen tappiolle on pienempi; korkeamman luototusasteen lainoja tutkitaan tarkemmin, ne hinnoitellaan korkeammalle tai hylätään suoraan, koska virhemarginaali on ohuempi.
Luototusaste myös heiluu markkinasyklin mukana tavalla, joka vahvistaa sitä, mitä on jo tapahtumassa. Hyvinä aikoina lainanantajien välinen kilpailu nostaa enimmäisluototusasteita — 75, 80, joskus enemmänkin trofeekiinteistöille — koska nousevat hinnat saavat kaikki tuntemaan, että puskuri on turvallinen. Lainanottajat vastaavat ottamalla lisää velkavipua, mikä antaa heille mahdollisuuden tarjota aggressiivisemmin, mikä puolestaan nostaa hintoja edelleen. Laskusuhdanteissa käy nopeasti päinvastoin: lainanantajat laskevat enimmäisluototusasteet 55–60 prosenttiin, lainanottajat eivät enää voi rahoittaa yhtä suurta osaa ostosta, ja ostovoima koko markkinalla supistuu — joskus nopeammin kuin hinnat itse laskevat, mikä on yksi syy siihen, miksi luottokiristykset voivat jäädyttää kauppavolyymin, vaikka myyjät olisivat periaatteessa valmiita myymään.
On olemassa toinenkin, vähemmän ilmeinen käyttötapa luototusasteelle, joka kannattaa tuntea: jälleenrahoitus. Kun kiinteistön tuotto ja arvo kasvavat omistusjakson aikana, omistaja voi usein jälleenrahoittaa — ottaa uuden, suuremman lainan nyt korkeamman arvon perusteella — pitäen samalla saman luototusasteprosentin kuin alussa. Hyvin toteutettuna tämä antaa sijoittajalle mahdollisuuden vetää käteistä ulos sopimuksesta myymättä itse omaisuuserää, joskus jopa palauttaen koko alkuperäisen sijoituksensa omistaen silti kiinteistön kokonaan. Huolimattomasti toteutettuna, markkinan laskusuhdanteessa, sama mekanismi jättää lainanottajat velkaan enemmän kuin heidän kiinteistönsä on arvoltaan.
Kannattaa erottaa luototusaste läheisestä mutta erillisestä käsitteestä: loan-to-cost (LTC), joka mittaa velkaa suhteessa kehityshankkeen kokonaiskustannuksiin — maa plus rakentaminen — eikä valmiiseen, vakautettuun arvoon. Kehittäjät seuraavat molempia. LTC määrittää, kuinka suuren osan rakennusbudjetista lainanantaja on valmis rahoittamaan; luototusaste, laskettuna arvioidun valmiin arvon perusteella, määrittää, miltä laina näyttää sen jälkeen, kun rakennus on valmis, vuokrattu ja tuottava.
Luototusaste ei mittaa, onko sopimus hyvä. Se mittaa, kuinka paljon virhemarginaalia sopimuksessa on jäljellä — lainanottajalle, ja erityisesti hänen takanaan seisovalle lainanantajalle.