IRR (sisäinen korkokanta)

Kiinteistöjen kassavirrat saapuvat harvoin siistinä, ennustettavana jonona. Sijoittaja saattaa laittaa rahaa sisään kaupanteon yhteydessä, saada pieniä tuotto-osuuksia joka vuosi kiinteistön keräämien vuokrien mukana, käyttää suunnittelemattoman summan pääomaa katon uusimiseen kolmantena vuonna ja saada lopulta yhden suuren kertakorvauksen, kun kiinteistö vihdoin myydään viidentenä vuonna. Tuon epätasaisen, epäsäännöllisen kaavan vertaaminen toiseen sopimukseen, jonka kassavirtojen muoto on täysin erilainen, on vaikeaa arvioida silmämääräisesti. Sisäinen korkokanta — IRR — on olemassa ratkaisemaan juuri tämän ongelman: se on se yksi vuositasoinen prosenttiluku, joka jokaiseen kassavirtaan sen tapahtumahetkellä sovellettuna saisi koko sarjan nettoutumaan nollaan nykyarvossa.

Selkeämmin sanottuna IRR vastaa kysymykseen, jonka säästötili tekee helpoksi mutta kiinteistökauppa vaikeaksi: “Kun otetaan huomioon kaikki sisään ja ulos virrannut raha ja ajankohta, jolloin se tapahtui, millainen tasainen vuotuinen korkokanta olisi tuottanut saman lopputuloksen?” Sopimus, joka tuottaa 18 prosentin IRR:n viiden vuoden aikana, ei välttämättä maksa 18 prosenttia joka ikinen vuosi — todelliset vuosituotot ovat saattaneet olla epätasaisia, jopa negatiivisia joinakin vuosina — mutta oikein aika-painotettuna ja keskiarvoistettuna koko rakenne asettuu tähän korkokantaan.

Tärkein yksittäinen asia IRR:stä on ymmärtää, että se on erittäin herkkä ajoitukselle, ei pelkästään summalle. Kaksi sopimusta voi tuottaa täsmälleen saman kokonaisvoiton dollareissa ja silti niillä voi olla täysin erilaiset IRR-luvut, koska IRR palkitsee rahan saamisesta takaisin aikaisemmin. Sopimus, joka palauttaa pääoman ja voiton toisena vuonna, näyttää dramaattisesti korkeamman IRR:n kuin sopimus, joka sitoo saman rahan seitsemäksi vuodeksi päätyäkseen samaan kokonaisvoittoon — koska kahden vuoden sopimuksessa pääoma vapautuu paljon aikaisemmin uudelleensijoitettavaksi johonkin muuhun. Juuri tästä syystä niin moni kiinteistösijoitushankkeen järjestäjä rakentaa sopimuksia viidestä seitsemään vuoden omistusjakson ja lopullisen myynnin ympärille: pitkä, kärsivällinen omistusjakso, joka tuottaa erinomaisen absoluuttisen voiton, voi silti näyttää keskinkertaisen IRR:n, jos kertakorvaus tulee liian myöhään.

Tämä herkkyys tekee IRR:stä myös helpon manipuloida, tahallisesti tai tahattomasti, minkä vuoksi kokeneet sijoittajat eivät koskaan ota ennustettua IRR-lukua sellaisenaan. Pro forma -laskelma, joka olettaa aggressiivisen varhaisen jälleenrahoituksen, optimistisen myyntitilanteen tuottovaatimuksen (cap rate) ostohetken tuottovaatimusta matalampana, tai myyntihinnan, joka perustuu vuokrankasvuun, jota ei ole vielä tapahtunut, voi tuottaa laskentataulukossa vaikuttavan näköisen IRR:n, jolla on vain vähän tekemistä sen kanssa, mitä todellisuudessa toteutuu. Rehellinen tapa tarkastella mitä tahansa IRR-ennustetta on kysyä, mitkä oletukset tekevät hiljaa raskaan työn — ja stressitestata ne varovaisempaa myyntiskenaariota vasten.

IRR:llä on myös tunnettu läheinen sukulainen, joka kannattaa tuntea nimeltä: sijoitetun pääoman kerroin (multiple on invested capital, MOIC), joka mittaa yksinkertaisesti palautettujen dollarien suhdetta sijoitettuihin dollareihin, ottamatta ajoitusta huomioon lainkaan. Kokenut sijoittaja haluaa yleensä nähdä molemmat. Korkea IRR yhdistettynä matalaan kertoimeen voi tarkoittaa nopeaa mutta pientä voittoa; korkea kerroin yhdistettynä maltilliseen IRR:ään voi tarkoittaa suurta mutta hidasta voittoa. Kumpikaan luku yksinään ei kerro koko tarinaa — yhdessä ne kuvaavat sekä sitä, kuinka paljon sopimus tuotti että kuinka tehokkaasti se sen teki.

IRR on yhteenveto, ei takuu. Se kertoo, miten kassavirtasarja toteutui tai on ennustettu toteutuvan — ei koskaan sitä, saapuvatko ennustetut kassavirrat todellisuudessa ajallaan.