REIT (ingatlanbefektetési alap)
A struktúra, amely lehetővé teszi, hogy néhány száz dollárral valaki egy olyan felhőkarcoló egy szeletét birtokolja, amelybe sosem fog belépni.
Az ingatlanpiac történetének nagy részében egy épület birtoklásához egy épületet kellett birtokolni — vagyis nagy, illikvid, tőkeigényes elköteleződést, amely a gazdagok, az intézmények vagy a magas tőkeáttétellel dolgozók számára volt fenntartva. A REIT — ingatlanbefektetési alap (real estate investment trust) — feloldja ezt a korlátot: egy vállalat tulajdonolhatja és üzemeltetheti az ingatlanportfóliót a részvényesei nevében, akiknek részvényei tőzsdén forognak, pontosan úgy, mint bármely más vállalat papírjai. Vegyünk egy REIT-részvényt, és arányos, likvid, kereskedhető szeletét birtokoljuk egy irodaportfóliónak, egy bevásárlóközpont-láncnak, egy raktárhálózatnak, vagy egyre gyakrabban egy adatközpont-flottának — anélkül, hogy valaha is jelzálogszerződést írnánk alá, vagy egy elromlott lift miatti telefonhívást kellene fogadnunk.
A REIT-ek mai formájukban egy konkrét jogi alku miatt léteznek: cserébe azért, hogy adóköteles bevételük túlnyomó részét — jelenleg 90%-át az Egyesült Államokban, korábban 95%-át — osztalékként kifizetik a részvényeseknek, a REIT-ek mentesülnek a társasági adó megfizetése alól. Ez az egyetlen szabály szinte mindent megmagyaráz abból, ami a REIT-ek viselkedésében sajátos. Mivel bevételük ilyen nagy hányadát kell osztalékként kiadniuk ahelyett, hogy visszaforgatnák, a REIT-ek szokatlanul magas, viszonylag stabil hozamot kínálnak az átlagos részvényhez képest — pontosan ezért kezelik régóta a jövedelemorientált befektetők, a nyugdíjasoktól a nyugdíjalapokig, a REIT-eket alapvető portfólióelemként. Ez egyben azt is jelenti, hogy a REIT-ek strukturálisan külső tőkére — új hitelre, új saját tőkére — szorulnak a növekedés és az akvizíciók finanszírozásához, mivel nem tudnak egyszerűen visszatartott nyereséget felhalmozni úgy, ahogyan más vállalatok.
Mivel a REIT-ek könyvelése a standard vállalati értékcsökkenési szabályok szerint zajlik, az értékcsökkenés pedig az ingatlanszektorban jelentős, nem pénzforgalmi jellegű költség, egy REIT kimutatott nettó eredménye rendszeresen alulbecsüli a tényleges pénztermelő képességét. Az iparág válasza erre a torzításra egy FFO (funds from operations) néven ismert mutató — a nettó eredmény, hozzáadva az ingatlanok értékcsökkenését, és kiszűrve az ingatlanértékesítésekből származó egyszeri nyereségeket vagy veszteségeket —, amely a REIT-világ preferált helyettesítője annak az eredménymutatónak, amelyre más iparágak támaszkodnak. Aki egy REIT pénzügyi kimutatását úgy olvassa, hogy nem tudja: az FFO-t kell keresnie a nettó eredmény helyett, torzított képet lát.
A REIT-ek jelentős változatosságot is mutatnak, amelyet érdemes megkülönböztetni. A leginkább ismert equity REIT-ek fizikai ingatlanokat birtokolnak és bérleti díjat szednek. A mortgage REIT-ek ezzel szemben magát az adósságot birtokolják — hiteleket és jelzálogfedezetű értékpapírokat —, és a hitelfelvételi és hitelnyújtási kamatuk közötti különbözetből élnek, ami sokkal inkább egy tőkeáttételes kötvényalaphoz, mint egy bérbeadóhoz teszi hasonlóvá őket. Az equity REIT-eken belül a szektorális specializáció normává vált, nem kivétellé: vannak REIT-ek, amelyek kizárólag ipari raktárakat, kizárólag adatközpontokat, kizárólag önraktározási létesítményeket, kizárólag idősotthonokat birtokolnak — mindegyik fogadás arra, hogyan használják majd az emberek és a vállalatok a teret egy adott szegmensben.
Az egyéni befektető számára a REIT vonzereje a közvetlen ingatlanvásárlással szemben három szóban foglalható össze: likviditás, diverzifikáció és méretgazdaságosság. Egy REIT-részvény másodpercek alatt eladható a kereskedési órák alatt, a kockázatot több tucat vagy több száz ingatlan között osztja meg ahelyett, hogy egyetlen eszközre koncentrálná, és olyan eszközosztályokhoz kínál hozzáférést — egy nagy logisztikai hálózat, egy országos adatközpont-portfólió —, amelyekhez közvetlen hozzáféréshez amúgy több tízmillió dollárra lenne szükség. Amit nem kínál, az a kontroll: a részvényesek vállalati ügyekben szavaznak, nem abban, hogy felújítsák-e az előcsarnokot.
Ha a közvetlen tulajdonlás az egész épület megvásárlása, akkor a REIT egy egész polcnyi épületre vonatkozó igény megvásárlása — olyan vékonyra szeletelve, hogy bárki tarthasson belőle egy darabot.