9. Bricks on Tokens: kemajuan nyata investasi fraksional dan likuiditas

Sebuah apartemen habis terjual dalam sehari, lebih dari 300 rumah terancam sita

Dubai, 2025. Prypco Mint, platform yang dirancang bersama oleh Dubai Land Department (DLD), Virtual Assets Regulatory Authority, dan bank sentral, mencatatkan properti pertamanya. Investasi minimum sebesar 2.000 dirham — sekitar $545. Listing tersebut habis terjual dalam sehari. Dari 224 pembeli, 70% adalah investor yang baru pertama kali berinvestasi di properti Dubai seumur hidup mereka. Dengan harga secangkir kopi, mereka memegang saham di sebuah apartemen di kota yang bahkan belum pernah mereka injak.

Sekitar waktu yang sama, di Detroit. RealT, startup berkantor pusat di Florida, mentokenisasi (tokenization — pengalihan kepemilikan aset menjadi token digital di blockchain) ratusan rumah sewa dan menjualnya kepada investor di seluruh dunia. Bahasa pemasarannya hampir sama persis dengan Dubai: “Jadilah pemilik properti sewa di AS dengan harga secangkir kopi.” Tapi lihat di baliknya, ini adalah rumah-rumah tua dengan jamur di dinding, atap bocor, sistem HVAC yang rusak. Karena pajak dan tagihan air tak terbayar, lebih dari 300 rumah terancam disita. Distribusi sewa mingguan yang tadinya masuk diam-diam terhenti. Pemegang token hanya tersisa dengan angka di layar, menyaksikan proses kebangkrutan berlangsung di belahan dunia lain.

Teknologi sama, janji sama, akhir yang berlawanan. Kontras inilah yang membingkai pertanyaan yang mengalir di seluruh bab ini. Tokenisasi properti sudah menjanjikan “revolusi” selama lima tahun berturut-turut — jadi apa sebenarnya yang membuat kedua hasil ini berbeda jauh? Bukan blockchain-nya.

Apa yang diceritakan angka 0,1%

Mulai dari skalanya, secara dingin. Pasar properti global bernilai sekitar $393 triliun (Savills, 2024). Aset properti yang benar-benar ditokenisasi dan diperdagangkan on-chain, sebaliknya, berkisar antara ratusan juta dolar hingga beberapa miliar dolar, tergantung cara mengukurnya.¹ Estimasi mana pun yang dipilih, kesimpulannya sama: belum mengisi bahkan 0,1% dari properti global.

Yang membuat angka ini mencolok adalah kesenjangannya dengan proyeksi yang dikeluarkan industri konsultan. Satu firma konsultan global mematok pasar 2023 sebesar $119 miliar dan memproyeksikan akan mencapai $3 triliun pada 2030 (pertumbuhan tahunan majemuk/CAGR 60%). Firma konsultan lain, sekitar waktu yang sama, mengeluarkan angka yang sama optimistisnya: $3,2 triliun pada 2030 (CAGR 49%).² Kedua firma ini punya nama besar. Namun bila diukur terhadap angka aktual saat ini, kesenjangannya lebih dari seratus kali lipat. Ini menjadi studi kasus meta soal bagaimana genre “proyeksi pasar masa depan” bisa digelembungkan, dan betapa tidak kritisnya media dan industri terus mendaur ulang angka-angka tersebut.

Kontras ini makin tajam bila dibandingkan dengan AI penilaian properti yang dibahas di Bab 1 dan booming pusat data yang dibahas di Bab 4 hingga 6. AVM (automated valuation model — model penilaian otomatis) benar-benar merembes ke pasar sambil menurunkan tingkat kesalahannya, dan pusat data mendorong belanja modal tahunan perusahaan hyperscaler naik ratusan miliar dolar dalam lima tahun. Tokenisasi, sebaliknya, menghabiskan lima tahun dengan kesenjangan antara “janji” dan “capaian aktual” yang tak kunjung tertutup. Mengapa tokenisasi properti saja yang berjalan selambat ini?

Apa yang dilakukan blockchain, dan apa yang tidak

Kesalahpahaman pertama yang perlu diluruskan: orang yang mendengar kata “tokenisasi” cenderung membayangkan blockchain mendefinisikan ulang konsep kepemilikan properti itu sendiri. Itulah memang narasi awal, dari 2017 hingga 2021 — gambaran utopis tentang buku besar terdesentralisasi (decentralized ledger) menggantikan kantor pertanahan, dan siapa pun di mana pun bisa membeli-menjual saham sebuah gedung lewat satu smart contract, tanpa perantara.

Lima tahun berselang, yang benar-benar terjadi jauh lebih sederhana. Hak milik hukum (legal title) tetap berada pada perusahaan bertujuan khusus (special-purpose company/SPC) atau trust. Token hanyalah sekuritas yang mewakili saham di dalamnya. Dengan kata lain, substansi tokenisasi bukanlah rezim kepemilikan baru — melainkan blockchain yang ditumpangkan di atas struktur investasi fraksional (fractional ownership — kepemilikan pecahan) dan crowdfunding yang sudah ada, sebagai lapisan pembayaran dan pencatatan. Platform seperti Fundrise di AS atau Kasa dan Funble di Korea sekadar mengenakan “kostum token”; “desentralisasi” tidak lahir kembali.

Sebuah analogi membuat pendefinisian ulang ini lebih jelas. Investasi fraksional sendiri adalah gagasan lama. REIT (real estate investment trust, mirip DIRE — Dana Investasi Real Estat — di Indonesia), yang muncul di AS pada 1960-an, pada akhirnya adalah konsep yang sama: memecah gedung besar menjadi bagian-bagian yang terjangkau oleh investor kecil. Yang ditambahkan blockchain adalah mencatat saham tersebut sebagai “token digital” alih-alih “sertifikat kertas”, dan, secara teori, kemampuan memindahkan token itu lintas negara lebih cepat. Ia tidak mengubah cara kepemilikan — ia mengubah buku besar yang mencatat kepemilikan. Jika ini dilihat sebagai perubahan pada lapisan yang sama dengan pergeseran buku besar dari kertas ke Excel dan dari Excel ke database cloud, mudah dipahami mengapa retorika “revolusi” itu berlebihan.

Runtuhnya mitos likuiditas

Nilai jual terkuat tokenisasi adalah likuiditas (liquidity — kemudahan aset diperjualbelikan): “pecah properti menjadi 10.000 token dan ia menjadi aset yang bisa diperdagangkan sepanjang waktu, seperti saham.” Pitch-nya adalah memakai teknologi untuk memecahkan kelemahan lama properti — begitu dibeli, uang terkunci bertahun-tahun, dan bahkan saat ingin menjual, mencari pembeli bisa memakan waktu berbulan-bulan.

Namun per 2025–2026, sebagian besar token properti hanya diperdagangkan di dalam platform penerbitnya sendiri. Pasar sekunder independen di luar platform pada dasarnya tidak ada.³ Dilihat secara dingin, ini adalah hasil yang jelas. Memecah gedung menjadi 10.000 token tidak otomatis menghasilkan 10.000 pembeli yang bersedia membelinya. Likuiditas tidak diciptakan oleh kode — ia muncul hanya ketika pembeli dan penjual sama-sama ada pada saat yang bersamaan. Bursa saham likuid bukan karena teknologinya, melainkan karena banyaknya orang yang bertransaksi di dalamnya. Pasar token properti belum mencapai massa kritis itu.

Di sinilah sebuah wawasan lama ternyata, di luar dugaan, masih berlaku: properti pada dasarnya adalah aset berlikuiditas rendah, dan ketidaklikuidan itu justru sebabnya ia memiliki profil risiko-imbal hasil yang berbeda dari saham dan obligasi. Tokenisasi hanya mengemas ulang ketidaklikuidan itu — bukan menghapusnya secara fundamental. Bahwa likuiditas dibentuk oleh kepercayaan dan volume transaksi, bukan teknologi, adalah fakta yang sangat jelas namun tersembunyi di balik copy pemasaran selama lima tahun, sebelum akhirnya dikonfirmasi ulang dengan ongkos yang tidak sedikit.

Regulasi: dari hambatan menjadi infrastruktur

Di sinilah variabel sesungguhnya yang memisahkan Dubai dari Detroit muncul. Proyek tokenisasi awal memperlakukan regulasi sebagai hambatan yang harus disiasati. Menjual apa yang sebenarnya adalah sekuritas dengan label “utility token” adalah taktik yang umum. Tapi tren setelah 2023 bergerak ke arah sebaliknya.

Monetary Authority of Singapore (MAS) menjalankan eksperimen tokenisasi bersama bank dan manajer aset lewat Project Guardian, diluncurkan pada 2022, dan membawanya ke tahap komersialisasi pada 2024.⁴ Prypco Mint milik Dubai adalah proyek di mana Land Department, Virtual Assets Regulatory Authority, dan bank sentral semuanya terlibat bersama sejak tahap perancangan. Securities and Exchange Commission (SEC) AS juga menerbitkan pedoman klasifikasi untuk sekuritas yang ditokenisasi pada awal 2026.⁵ Benang merahnya jelas: hanya proyek yang melibatkan regulator sejak awal perancangan yang meraih kepercayaan dan bertahan. Platform yang buru-buru masuk pasar mendahului regulasi justru kehilangan kepercayaan.

Pengalaman Korea menunjukkan sisi lain dari dilema ini. Kasa Korea, yang secara luas dianggap sebagai platform investasi fraksional properti pertama di Korea, bertahan selama beberapa tahun sementara pemerintah memberi sinyal akan melembagakan rezim security token offering (STO — penawaran token sekuritas) dan menertibkan pasar. Tapi platform ini tutup pada 2026, tepat sebelum sistem itu berlaku.⁶ Setelah dua tahun berturut-turut merugi puluhan miliar won sambil menunggu regulasi rampung, pendanaannya habis persis sebelum garis finis legalisasi. Funble, yang merintis pasar investasi fraksional bersamanya, tutup pada waktu yang hampir bersamaan.⁷ Regulasi yang terlambat membunuh pasar; menunggu regulasi selesai menumpuk biaya operasional yang juga membunuhnya. Sejumlah platform generasi pertama di Eropa dan Asia terjebak dalam versi jebakan ganda ini.

Hasil berbeda yang dicapai Dubai bukan karena teknologi yang lebih unggul. Itu karena regulator membangun kerangka kepercayaan sebelum produk diluncurkan. Bahwa regulasi bukan musuh inovasi, melainkan infrastruktur esensial yang menciptakan likuiditas dan kepercayaan, telah menjadi akal sehat industri selama lima tahun terakhir.

Uang institusional memilih obligasi lebih dulu, bukan properti

Petunjuk lain muncul dari melihat aset tertokenisasi mana yang benar-benar menarik dana besar selama lima tahun ini. Bukan properti residensial fraksional — melainkan obligasi pemerintah (Treasury bonds), reksadana pasar uang (money market fund/MMF), dan dana privat yang ditokenisasi. Dana tertokenisasi BlackRock, BUIDL, adalah contoh yang menonjol.⁸ Properti relatif terdorong ke belakang antrean.

Alasannya terletak pada sifat asetnya sendiri. Pertama, valuasi sulit dilakukan. Seperti dibahas di Bab 1, bahkan AVM menunjukkan tingkat kesalahan yang lebar pada aset dengan data yang jarang. Kedua, tanggung jawab pengelolaan fisik mengikuti. Menerbitkan token tidak dengan sendirinya menghentikan telepon dari penyewa atau memperbaiki atap yang bocor. Ketiga, prosedur pendaftaran dan pengalihan hak milik berbeda-beda antarnegara, membuat standardisasi sulit dilakukan. Obligasi dan dana sudah berupa produk keuangan elektronik dan terstandardisasi yang hanya perlu “kostum token”; properti, sebaliknya, adalah dunia analog yang sejak awal terjalin dengan kantor pertanahan, broker, perusahaan pengelola, dan otoritas pajak. Ini menegaskan aturan urutan yang sangat sederhana — “aset yang mudah ditokenisasi, ditokenisasi lebih dulu” — dan properti berada di paling belakang antrean itu.

Ambang batas turun; kelas aset baru tidak lahir

Semua ini bukan berarti tokenisasi menghabiskan lima tahun tanpa hasil sama sekali. Seperti ditunjukkan kasus Prypco Mint di Dubai, ia benar-benar menurunkan hambatan masuk bagi investor kecil. Bisa mengakses saham di properti prima dengan sekitar $545, dengan lebih dari separuh kohort pertama berinvestasi properti untuk pertama kalinya — itu bukan hasil yang sepele.

Tapi menyebut ini “lahirnya kelas aset baru” adalah berlebihan. Lebih tepatnya, ini adalah penurunan lebih lanjut dari ambang investasi minimum pada produk REIT dan investasi fraksional yang sudah ada. Kesimpulan paling jujur yang ditinggalkan lima tahun eksperimen ini adalah bahwa efek nyata tokenisasi menyempit bukan pada “mendesentralisasi” kepemilikan, melainkan pada “menurunkan ambang batas” akses.

Membosankan, tapi esensial

Per 2026, penilaian diri kalangan industri berubah menjadi cukup rendah hati dan menarik. Salah satu pendiri platform tokenisasi menyampaikannya begini: “Kami memikirkan apa yang bisa dipasang di blockchain sebelum bertanya apa yang sebenarnya diinginkan investor.”⁹

Yang dipelajari industri selama lima tahun bukanlah kode smart contract. Melainkan kerangka kerja untuk memindahkan hak milik hukum secara aman, layanan untuk mengumpulkan dan mendistribusikan sewa, pembuat pasar sekunder (market maker) yang terpercaya — infrastruktur keuangan yang tidak glamor namun tanpanya tidak ada yang berjalan. Kesadaran yang datang terlambat: hambatannya bukan teknologi, melainkan institusi dan layanan “membosankan” yang membungkus teknologi itu.

Ini adalah pola yang terus muncul di seluruh buku ini. Di Bab 1, AVM hanya akurat di pasar yang kaya data. Di Bab 8, iBuying runtuh karena mencampuradukkan “label harga yang akurat” dengan “likuiditas nyata untuk membeli dan menjual.” Tokenisasi juga mencampuradukkan “teknologi untuk memecah kepemilikan” dengan “kepercayaan, permintaan, dan infrastruktur untuk menjual pecahan itu.” Ketiga kisah ini mengulang pelajaran yang sama dengan caranya masing-masing: teknologi hanya menyelesaikan setengah masalah. Setengah lainnya selalu bergantung pada manusia dan institusi.

Lima tahun ke depan: seberapa jauh kemajuan ini akan berlanjut?

Jadi bagaimana lima tahun ke depan akan berjalan? Proyek-proyek yang melibatkan regulator sejak tahap perancangan — model Singapura dan Dubai — diperkirakan akan terus tumbuh secara hati-hati namun stabil. Platform generasi pertama yang mencoba mendahului regulasi kemungkinan akan terus berguguran. Modal institusional kemungkinan akan tetap terparkir, untuk saat ini, pada tokenisasi aset yang mudah distandardisasi seperti obligasi dan dana. Properti mungkin secara bertahap memperluas kemajuannya mulai dari aset komersial besar — perkantoran, pusat logistik — di mana kepemilikannya sudah terorganisir lewat SPC dan karenanya relatif lebih mudah ditokenisasi.

Tak seorang pun bisa memastikan berapa lama waktu yang dibutuhkan agar 0,1% properti global menjadi 1%. Tapi satu hal tampak jelas: yang menentukan kecepatan itu bukanlah teknologi blockchain generasi berikutnya. Melainkan seberapa cepat generasi berikutnya dari regulator, kantor pertanahan, dan perusahaan pengelola siap mempercayai cara baru menyimpan pembukuan ini.

---

Aturan permainan: teknologi memotong pecahan, kepercayaan menetapkan harga

Sehalus apa pun properti dipecah, likuiditas tidak akan muncul kecuali ada yang bersedia membeli pecahan itu. Yang dipelajari tokenisasi dalam lima tahun bukanlah cara memecah kepemilikan — melainkan cara membuat dunia mempercayai kepemilikan yang terpecah itu. Bahkan ketika teknologi sudah siap, permainannya tetap ditentukan oleh kepercayaan manusia dan institusi.

---

Sumber

Footnotes

1. Nilai pasar properti global (sekitar $393 triliun) versus nilai aset properti tertokenisasi on-chain aktual (estimasi bervariasi luas) — Savills, “The Total Value of Global Real Estate” (2024); Real Estate Tokenization Market Size & Global Forecast 2026, Nadcab; “Why Tokenized Real Estate Still Hasn’t Taken Off,” Forbes (26 Mei 2026). ↩

2. Proyeksi pasar 2030 ($3 triliun vs. $3,2 triliun) — laporan proyeksi terafiliasi Roland Berger/BCG, dikutip via Chainbull. ↩

3. Konsentrasi perdagangan di dalam platform penerbit, absennya pasar sekunder independen — “The Fractionalization Fallacy: Why Real Estate Tokenization Is Failing Its Own Promise,” Medium; “Real Estate Tokenization Challenges in 2025,” Tokenizer. estate. ↩

4. Project Guardian milik MAS Singapura (diluncurkan 2022, masuk tahap komersialisasi 2024) — “MAS Announces Plans to Support Commercialisation of Asset Tokenisation,” Monetary Authority of Singapore (2024). ↩

5. Pedoman klasifikasi 2026 dari SEC AS untuk sekuritas tertokenisasi — “Real Estate Tokenization In 2025: SEC Rules,” Primior Group. ↩

6. Penutupan Kasa Korea tepat sebelum rezim STO berlaku — “[Exclusive] Kasa Korea shuts down before STO takes effect, following Funble,” Seoul Economic Daily; “Kasa Korea to Shut Down Before STO Rules Take Effect,” Seoul Economic Daily. ↩

7. Penutupan Funble dan kondisi pasar STO domestik Korea — “Understanding Fractional Investment and the STO Market Outlook,” Samil PwC Institute of Management; “Status and Implications of Domestic Security Token Offerings (STO),” Korea Capital Market Institute. ↩

8. Obligasi pemerintah, MMF, dan dana privat tertokenisasi tumbuh mendahului properti — “Real Estate Tokenization Challenges in 2025,” Tokenizer. estate. ↩

9. Proyek pertama Prypco Mint Dubai habis terjual, 70% dari 224 investor adalah pemula — “DLD launches the MENA’s first tokenized real estate project through ‘Prypco Mint’,” Dubai Land Department; “Invest in Dubai property from Dh2,000,” Khaleej Times; penghentian pembayaran sewa dan penyitaan RealT di Detroit — “Blockchain Slumlord Startup Implodes in Real Time,” Futurism; penilaian diri kalangan industri — “Real Estate Tokenization Challenges in 2025,” Tokenizer. estate. ↩