8. Apa yang selamat dari gelembung PropTech

Apa yang diakui sang CEO di depan kamera

Pada November 2021, CEO Zillow Rich Barton duduk di sesi paparan kinerja dan membacakan satu kalimat kepada para investor: “Kami telah menyimpulkan bahwa harga dari gagal secara cepat jauh lebih murah dibanding harga dari terus merugi sambil membesarkan operasi yang memang tidak akan berhasil.” Tak lama kemudian, perusahaan mengumumkan penutupan total Zillow Offers, unit bisnis iBuying (model bisnis membeli properti langsung secara algoritmik lalu menjualnya kembali) miliknya. Pada tahun itu saja, Zillow merugi $881 million dan terpaksa memangkas seperempat karyawannya.¹

Baru beberapa bulan sebelumnya, bisnis ini tampak seperti jawaban paling berani yang pernah diajukan Silicon Valley terhadap sektor real estat. Zillow membangun namanya lewat Zestimate, layanan gratis yang memberi tahu berapa nilai rumah seseorang. Lalu ada yang bertanya: kalau estimasi itu cukup dipercaya, kenapa tidak langsung membeli dan menjual di harga tersebut? Pindai listing dengan algoritma, hitung harga wajar, beli tunai dalam hitungan hari, renovasi, lalu jual kembali — itulah iBuying. Pemilik rumah mendapat uang tunai instan tanpa harus menunggu berbulan-bulan lewat agen; perusahaan mengantongi selisih harga dan biaya-biaya lainnya.

Masalahnya, bisnis ini hanya bisa berjalan kalau satu hal terpenuhi: “mengetahui harga” dan “memiliki keberanian serta timing untuk benar-benar membeli dan menjual di harga itu” harus jadi keahlian yang sama. Pada praktiknya, keduanya adalah dua keahlian yang sama sekali berbeda. Estimasi harga Zestimate sendiri sebenarnya tidak buruk — tingkat kesalahannya di rumah-rumah yang terdaftar berada di kisaran 2%, setara dengan penilai profesional manusia yang cukup baik. Namun begitu persaingan memanas, algoritma berhenti mempertahankan estimasi yang akurat dan mulai memasang harga demi “menang” tender. Rumah-rumah terjual 10–20% di atas harga pasar, bahkan pada beberapa kasus lebih dari $100,000 di atasnya. Dengan ribuan unit inventori yang sudah kemahalan itu menumpuk, suku bunga mulai naik pada paruh kedua 2021. Perusahaan software bisa dengan mudah berbelok arah. Zillow tertinggal memegang ribuan rumah sungguhan lengkap dengan atap dan halamannya. Tidak ada jalan untuk memutar balik.

Sekitar waktu yang sama, dua pemain iBuying lain di Amerika, Opendoor dan Offerpad, menabrak tembok yang sama. Pendapatan mereka turun lebih dari separuh dalam dua tahun.² Opendoor bahkan lebih buruk lagi. Komisi Perdagangan Federal AS (US Federal Trade Commission) mendendanya $62 million karena “membeli di atas harga pasar lalu mengiklankannya seolah-olah terjual di bawah harga pasar.”³ Algoritmanya sendiri tidak salah hitung. Yang duduk di antara perhitungan dan iklan, dan di antara perhitungan dan eksekusi transaksi yang sesungguhnya, adalah penilaian manusia dan likuiditas pasar — variabel yang tidak tertangkap oleh spreadsheet.

Bab ini mengajukan satu pertanyaan: sepanjang siklus PropTech (teknologi properti) lima tahun yang menyala pada 2021, padam pada 2023, lalu menyala kembali pada 2025, apa yang mati, dan apa yang bertahan? Dan apakah para penyintas ini punya kesamaan?

Tinggal seperempat dalam tiga tahun

Mari mulai dari angka. Pada 2021, pendanaan modal ventura PropTech global mencetak rekor tertinggi sepanjang masa sebesar $32 billion.⁴ Pada 2022, turun menjadi $19.75 billion, dan pada 2023, menjadi $11.38 billion — penurunan tahunan sebesar 42%. Kuartal I 2023 saja anjlok 77% dibanding periode yang sama tahun sebelumnya.⁵ Dalam tiga tahun, jalur pendanaan menyusut menjadi kira-kira sepertiga dari puncaknya.

Keruntuhan ini bukan hal unik milik PropTech saja. Setiap “kisah hypergrowth” yang dibangun di atas suku bunga rendah dilikuidasi dalam rentang waktu yang sama. Tapi di arena real estat, likuidasi ini terasa luar biasa brutal, karena alasan sederhana. Real estat, dari sifatnya, padat modal dan lambat berputar. Lingkungan suku bunga nol pada 2021 menciptakan ilusi — menempelkan “multiplier pertumbuhan ala perusahaan software” ke industri yang lamban. Formula valuasi yang dirancang untuk startup yang pendapatannya berlipat setiap tahun diterapkan ke perusahaan yang jual-beli bata dan semen. Ketika suku bunga naik, ilusi itu terangkat. Perusahaan software bisa menyerap kenaikan moderat biaya modal; perusahaan yang menumpuk aset fisik di neracanya menerima guncangan suku bunga yang lebih tinggi jauh lebih langsung, dan jauh lebih cepat.

2025 membawa pembalikan arah. Pendanaan PropTech global rebound 67.9% year-over-year menjadi $16.7 billion, dan dana yang mengalir ke PropTech berbasis AI (kecerdasan buatan) melonjak 176% pada awal 2026.⁶ Tapi membaca rebound ini sebagai pengulangan 2021 adalah kekeliruan. Seperti akan terlihat nanti, modal hari ini bukan mengejar narasi “menciptakan kelas aset baru” — melainkan mengejar janji yang jauh lebih sempit dan jauh lebih terverifikasi: memangkas biaya alur kerja yang sudah ada. Pasar modal, setelah melewati satu siklus boom-bust penuh, kembali sebagai penilai yang jauh lebih ketat.

Keruntuhan kedua: ketika perusahaan real estat berpura-pura jadi perusahaan teknologi

iBuying bukan satu-satunya korban. Keruntuhan kedua, datang dari arah berlawanan, terjadi dalam periode lima tahun yang sama: perusahaan ruang kerja bersama WeWork dan startup konstruksi modular Katerra.

Bisnis WeWork sebenarnya sederhana. Teken sewa jangka panjang (biasanya lebih dari 10 tahun) dengan pemilik gedung, renovasi, potong-potong ruangan jadi unit kecil, lalu sewakan kembali secara jangka pendek (bulanan) — dalam istilah real estat, ini bisnis subsewa. Tapi perusahaan menyebut dirinya “platform teknologi yang membangun komunitas,” dan investor menerapkan multiplier valuasi ala perusahaan software — puluhan kali pendapatan — seolah-olah memang begitu adanya.

Yang tersembunyi di balik itu adalah ketidaksesuaian durasi (duration mismatch), salah satu risiko tertua dan paling dikenal dalam real estat. WeWork berutang sewa sepuluh tahun tapi memungut pendapatan yang bisa dibatalkan penyewa kapan saja. Di masa baik, struktur ini menggelembungkan laba layaknya leverage. Di masa sulit, cara kerjanya justru terbalik: pembayaran keluar tetap tidak berubah sementara pendapatan masuk mengering lebih dulu. Ketika pandemi mengguncang permintaan ruang kantor, struktur ini runtuh persis ke arah itu. Empat tahun setelah upaya IPO-nya yang gagal, WeWork mengajukan kebangkrutan pada 2023.⁷

Katerra, startup konstruksi modular, sampai pada kesimpulan yang sama lewat jalan berbeda. Perusahaan ini meraup investasi besar dari SoftBank tapi sudah runtuh pada 2021. WeWork dan Katerra berbagi benang merah yang jelas: menaruh aset real estat di neraca, lalu menuntut valuasi ala startup software untuknya. Real estat membawa leverage berat dan sangat sensitif terhadap siklus bisnis. Paksakan itu ke dalam formula pertumbuhan ala modal ventura — di mana kerugian boleh membesar seiring skala, asal pangsa pasar terus direbut — dan hukum-hukum fisik real estat (arus kas, durasi, siklus bisnis) tidak lantas lenyap; mereka hanya berganti kostum dalam bahasa startup. Pelajaran yang mahal: berbicara dengan istilah teknologi tidak membuat laporan keuangan berbicara dalam bahasa yang berbeda.

Keruntuhan ketiga: mundurnya “kami bukan perusahaan real estat”

Kasus ketiga terjadi lebih senyap, tapi sama pastinya. Perusahaan pialang PropTech yang muncul di pertengahan 2010-an semuanya bersikeras, dalam berbagai bentuk, “kami perusahaan software, bukan pialang real estat.” Compass dan Redfin memimpin barisan ini.

Pada praktiknya, ini tetap bisnis yang membutuhkan orang berjalan mengelilingi properti. Menunjukkan listing, memediasi negosiasi, menutup transaksi — semua ini masih butuh agen, dan gaji serta biaya pemasaran mereka mendominasi laporan laba rugi. Software hanyalah lapisan yang ditumpuk di atas industri padat karya ini; ia tidak pernah menggantikan industrinya sendiri.

Ketika suku bunga naik dan volume transaksi mengering, ketidakmampuan struktur ini menutup biaya tetap pun terbongkar. Compass melakukan tiga kali atau lebih putaran pemutusan hubungan kerja antara 2022 dan 2023, dengan restrukturisasi organisasi yang berlanjut setelahnya.⁸ Redfin, setelah berulang kali restrukturisasi, akhirnya diakuisisi oleh raksasa kredit pemilikan rumah (mortgage) Rocket Companies senilai $1.75 billion pada 2025, melepas statusnya sebagai perusahaan publik independen.⁹ Yang menarik, dalam proses itu Redfin kembali ke model komisi tradisional. Narasi awal “memakai teknologi untuk membongkar struktur komisi pialang itu sendiri” berakhir di titik yang jauh lebih sederhana: “memakai perangkat yang lebih baik di dalam industri yang sudah ada.”

Jajarkan ketiga keruntuhan ini berdampingan, dan sebuah pola pun muncul. iBuying percaya bisa mendapatkan kecepatan dan akurasi sekaligus — lalu runtuh. WeWork dan Katerra percaya aset real estat bisa digelembungkan seperti startup — lalu runtuh. Compass dan Redfin percaya software bisa menggantikan industri padat karya — dan alih-alih menggantikannya, mereka justru berakhir sekadar membantunya. Ketiga kisah ini berbagi penyebut yang sama: real estat bukan software. Sesofistikasi apa pun algoritma yang ditumpuk di atasnya, hukum fisik aset riil — inventori, durasi, tenaga kerja, siklus bisnis — tidak lenyap begitu saja.

Kesamaan para penyintas: yang menang adalah yang tidak memiliki aset

Perusahaan-perusahaan yang melewati lima tahun yang sama secara relatif tanpa guncangan berbagi satu ciri yang jelas. Sebagian besar dari mereka tidak memegang aset secara langsung — mereka menjual data, platform, dan alur kerja.

CoStar Group adalah contoh utamanya. CoStar menjual data pasar dan analitik real estat; ia sendiri tidak membeli atau menjual gedung. Perusahaan ini memanfaatkan masa sulit sebagai peluang, mengakuisisi perusahaan digital-twin 3D Matterport senilai $1.6 billion pada Februari 2025, menyapu bersih pesaing yang harganya sudah murah dan teknologi-teknologi terkait untuk memperluas jejaknya.¹⁰ Tren yang sama muncul di seluruh PropTech secara keseluruhan. Hingga November 2025, jumlah kesepakatan merger dan akuisisi (M&A) PropTech mencapai 163, sudah melampaui seluruh tahun 2024 (134) dan mendekati puncak 2022 (170).¹¹ Private equity terlibat di kira-kira sepertiga dari kesepakatan-kesepakatan ini — strategi yang disebut “vertical SaaS roll-up” (SaaS = software as a service, perangkat lunak sebagai layanan berlangganan), yaitu membeli satu per satu perusahaan software yang melayani ceruk alur kerja tertentu lalu merajutnya menjadi satu.

Membaca tren ini sebagai tanda industri yang sedang menurun akan jadi kesalahan. Ini lebih dekat pada sinyal pematangan. Industri sedang bergerak dari tahap awal — di mana masing-masing startup membesarkan bisnisnya sendiri-sendiri — menuju fase konsolidasi, di mana segelintir platform yang menguasai data dan alur kerja menyerap yang lain. Arah serupa terlihat di Eropa, di mana perusahaan software penyewaan dan manajemen aset tumbuh dengan mengakuisisi pesaing regional di seluruh benua. Kalau iBuying memaksimalkan risiko dengan “langsung mengambil alih inventori,” para penyintas adalah mereka yang tidak mengambil alih inventori, melainkan menjual informasi dan alat kepada mereka yang memperdagangkannya. Mereka tidak seterpapar langsung terhadap fluktuasi harga aset saat pasar naik dan turun, dan permintaan atas data itu sendiri tetap stabil terlepas dari panas atau dinginnya pasar.

Rebound 2025, dan mengapa kali ini berbeda

Mari kembali ke rebound 2025–2026. Fakta sederhana bahwa pendanaan PropTech naik lagi bisa memunculkan pertanyaan yang mengkhawatirkan: apakah boom ini akan terulang? Sedikit menelisik lebih dalam pada datanya menunjukkan bahwa rebound kali ini punya tekstur yang secara fundamental berbeda dari 2021.

Seperti terlihat pada Bab 3, adopsi AI dalam manajemen real estat melonjak dari 20% pada 2024 menjadi 58% pada 2025 — tapi hanya 8% perusahaan yang benar-benar “mengotomatisasi penuh” bahkan satu proses saja.¹² Kesenjangan itulah kuncinya. Adopsi meledak, tapi perubahan yang dihasilkan adopsi itu tetap jauh lebih bertahap, jauh lebih terverifikasi. Gelombang AI hari ini tidak bermula dari narasi “menciptakan kelas aset baru” atau “mendisrupsi struktur industri.” Ia bermula dari janji yang jauh lebih konservatif, jauh lebih terukur: memangkas biaya tenaga kerja dari alur kerja yang sudah ada — penyaringan penyewa, tiket pemeliharaan, analisis dokumen sewa, laporan riset pasar.

Sikap investor pun berubah. Pada 2021, pertanyaannya adalah “seberapa cepat perusahaan ini bisa merebut pasar?” Hari ini, pertanyaannya “berapa poin persentase biaya yang benar-benar dipangkas alat ini?” Kriteria penilaian sendiri bergeser dari “kebaruan teknis” menjadi “imbal hasil investasi (return on investment) yang terukur.” Ini pencabutan eksplisit atas formula era 2021, yaitu “bakar uang dulu, rebut pasar belakangan.” Dan pergeseran ini menggemakan pelajaran yang ditinggalkan keruntuhan iBuying: dalam real estat, kecepatan saja tidak bisa menggantikan akurasi, dan akurasi saja tidak bisa menggantikan likuiditas pasar. Untuk bertahan, dibutuhkan keduanya — ditambah angka-angka terverifikasi yang mendukungnya.

Batas-batas apa yang dianggap “PropTech” pun melebar selama lima tahun ini. PropTech era awal adalah ceruk software sempit — platform penyewaan, aplikasi pialang. Belakangan, definisinya melebar mencakup konstruksi, infrastruktur, iklim dan energi, serta IoT (internet of things, internet untuk berbagai perangkat) industrial. Boom pusat data (data center), transisi energi, dan permintaan data risiko iklim yang dibahas pada bab-bab sebelumnya, semuanya sedang diserap ke dalam “teknologi real estat” sebagai poros pertumbuhan baru. Bidang-bidang yang lima tahun lalu diperlakukan sebagai industri yang sepenuhnya terpisah kini digabungkan di bawah penyebut bersama: “mendigitalkan dan mengoptimalkan aset fisik bernama gedung.”

Tiga pelajaran yang masih akan berlaku lima tahun ke depan

Di luar naik-turunnya perusahaan-perusahaan individual dalam siklus lima tahun ini, ada tiga pelajaran struktural yang seharusnya masih berlaku tiga tahun dari sekarang, juga bagi pembaca di negara lain.

Pertama, dalam real estat, “akurasi sebuah prediksi” dan “kekuatan eksekusi untuk mengalokasikan modal berdasarkan prediksi itu” akan tetap terpisah. Zillow tidak gagal karena algoritmanya salah — ia gagal karena, dalam proses menerjemahkan estimasi yang akurat menjadi transaksi nyata, likuiditas pasar dan timing — variabel yang sulit ditangani model statistik — menghalangi jalannya. Kesenjangan ini tidak akan mudah tertutup sekalipun AI semakin canggih, karena real estat bukan aset yang bisa terjual kapan pun diinginkan.

Kedua, “berbicara dengan bahasa teknologi” tidak membuat hukum fisik dasar real estat lenyap. WeWork, Katerra, Compass, dan Redfin masing-masing membuktikan ini dengan caranya sendiri. Leverage, ketidaksesuaian durasi, dan intensitas tenaga kerja bekerja dengan cara yang sama terlepas dari apa pun sebutan yang dipakai perusahaan untuk dirinya sendiri. Prinsip ini akan berlaku sama rata pada kelas aset real estat baru apa pun yang muncul ke depan, termasuk pusat data.

Ketiga, penjual data, platform, dan alur kerja menyerap guncangan siklus bisnis lebih baik dibanding pemilik aset langsung. Ini memunculkan pertanyaan praktis bagi siapa pun yang berinvestasi di, atau bekerja di dalam, PropTech: apakah bisnis ini hanya menghasilkan uang saat pasar naik, atau apakah permintaan atas informasi dan alat tetap bertahan terlepas dari ke arah mana pun pasar bergerak?

Kembali ke kalimat yang diakui Zillow. “Kami telah menyimpulkan bahwa harga dari gagal secara cepat jauh lebih murah dibanding harga dari terus merugi.” Pesan sesungguhnya dari kalimat itu bukan bahwa AI tidak bisa memprediksi harga real estat. Melainkan bahwa mengetahui harga, serta memiliki keberanian dan likuiditas untuk bertaruh pada harga itu, adalah dua keahlian yang berbeda. Tokenisasi, topik bab berikutnya, menghadapi pertanyaan yang sama. Teknologi untuk memecah aset menjadi fragmen-fragmen sudah ada. Pertanyaannya adalah apakah pasar untuk benar-benar memperdagangkan fragmen-fragmen itu ada sejauh yang dijanjikan.

---

Aturan permainan

Kecepatan dan akurasi tidak berjalan beriringan. Dalam real estat, “mengetahui harga” dan “memiliki keberanian serta timing untuk benar-benar membeli dan menjual di harga itu” adalah dua keahlian yang berbeda. Mereka yang menjual informasi tentang sebuah aset, tanpa menaruh aset itu di neraca sendiri, bertahan lebih lama menghadapi guncangan siklus bisnis dibanding mereka yang memegang asetnya langsung.

---

Sumber

Footnotes

1. Penutupan Zillow Offers serta kerugian/PHK 2021 — GeekWire, “After ditching home-buying business, Zillow Group partners with rival Opendoor”; Serhant, “The End Of Zillow Offers: A Sign Of Things To Come?” ↩

2. Penurunan pendapatan Opendoor/Offerpad lebih dari separuh — kompilasi dari laporan Threads/earlystartupdays; analisis “iBuyer” Mike DelPrete. ↩

3. Denda FTC terhadap Opendoor sebesar $62 million — Inman, “Opendoor cutting prices in bid to get surplus inventory off books” dan laporan terkait. ↩

4. Pendanaan modal ventura PropTech global 2021 sebesar $32 billion — CRETI, “2023 Proptech Venture Capital Report.” ↩

5. Penurunan pendanaan PropTech 2022–2023 ($19.75B → $11.38B, turun 42%; Kuartal I 2023 turun 77% year-over-year) — Multifamily Dive, “Funding for proptech plummets 42%”; Commercial Observer, “Proptech VC Funding Down 77 Percent Annually.” ↩

6. Pendanaan PropTech 2025 sebesar $16.7 billion (naik 67.9%), PropTech berbasis AI naik 176% — Bisnow, “The Winter Of Proptech’s Discontent May Be Ending”; PropTechJobs, “PropTech Industry Landscape and Projections (2025-2030).” ↩

7. Pengajuan kebangkrutan WeWork 2023 — liputan pers umum. ↩

8. PHK berulang Compass 2022–2023 — InterviewPal, “Compass Layoffs 2026: 110 Jobs Cut After Anywhere Merger” dan laporan terkait. ↩

9. Restrukturisasi berulang Redfin dan akuisisinya oleh Rocket Companies pada 2025 ($1.75 billion) — TechCrunch, “Redfin is laying off more workers as housing downturn persists”; kompilasi laporan akuisisi Rocket Companies/Redfin. ↩

10. Akuisisi Matterport oleh CoStar Group ($1.6 billion, Februari 2025) — ProptechBuzz, “Costar’s $1.6B acquisition of Matterport.” ↩

11. Jumlah M&A PropTech 2025 sebesar 163 (2024: 134, 2022: 170), private equity terlibat di kira-kira sepertiga kesepakatan — Levera Partners, “PropTech and Real Estate Software M&A: A Founder’s Guide to the 2025-26 Market”; CRETI, “The Great Proptech Shakeup.” ↩

12. Adopsi AI manajemen real estat dari 20% (2024) menjadi 58% (2025), 8% perusahaan mengotomatisasi penuh — MarketScale, “AI and automation fuel a new wave of real estate and property tech investment”; MRI Software, “PropTech trends for 2026.” ↩