NOI: slip gaji sebuah gedung

Saat orang membuka slip gaji, angka pertama yang dicari bukanlah “gaji kotor” yang tertera di bagian atas. Yang dicari adalah baris paling bawah — “gaji bersih” (take-home pay) yang benar-benar masuk ke rekening bank setelah pajak, premi asuransi, dan berbagai potongan lain dikeluarkan. Selalu ada selisih antara gaji $50.000 yang tertulis di kontrak dan uang yang benar-benar masuk ke rekening setiap bulan, dan siapa pun yang tidak memahami selisih itu sebenarnya tidak benar-benar tahu berapa penghasilannya.

Gedung menerima jenis laporan yang persis sama. Namanya NOI — Net Operating Income (pendapatan operasional bersih).

Sewa adalah gaji kotor, bukan gaji bersih

Pemilik gedung baru cenderung terjebak dalam satu kesalahpahaman tertentu. Begitu mendengar “gedung ini mengumpulkan sewa $300.000 setahun,” mereka langsung menganggap $300.000 itu sepenuhnya milik mereka. Padahal sewa $300.000 itu adalah “gaji kotor” gedung, bukan “gaji bersih”-nya. Sebelum uang itu sampai ke tangan pemilik, berbagai biaya sudah lebih dulu keluar: pajak properti, asuransi kebakaran, upah kebersihan dan keamanan, listrik untuk area bersama, inspeksi lift, perbaikan kecil, biaya perusahaan pengelola (management company). Baru setelah semua itu dipotong, tersisa uang yang benar-benar dihasilkan gedung tersebut — yaitu NOI.

Rumusnya:

NOI = Total pendapatan (sewa + pendapatan lain) − Biaya operasional

Bagian krusialnya adalah apa saja yang termasuk “biaya operasional” dan apa yang tidak. Itulah titik yang membedakan antara membaca slip gaji sebuah gedung dengan benar dan salah membacanya sama sekali.

Dua pos yang tak pernah muncul di laporan

Slip gaji tak pernah mencantumkan “cicilan pinjaman” atau “anggaran liburan bulan depan.” Itu adalah keputusan finansial pribadi, bukan bagian dari gaji yang dibayarkan perusahaan. NOI bekerja dengan cara yang sama. Ada dua hal yang tak pernah muncul di laporan ini.

Pertama, debt service — pembayaran pokok dan bunga pinjaman. Seberapa besar pinjaman yang diambil untuk membeli gedung, dan dengan bunga berapa, tidak ada hubungannya dengan berapa besar penghasilan gedung itu sendiri. Orang yang membeli gedung tunai dan orang yang membiayai separuhnya dengan utang seharusnya sama-sama mendapatkan NOI yang persis sama. NOI mengukur “berapa penghasilan gedung itu sendiri,” bukan “berapa yang dikantongi orang yang membeli gedung itu.” Yang terakhir ini adalah angka terpisah yang disebut “arus kas” (cash flow), yang baru diperoleh setelah debt service juga dikurangkan. Dalam istilah slip gaji, NOI adalah gaji bersih, dan cash flow adalah sisa setelah, katakanlah, cicilan bulanan pinjaman yang diambil untuk membayar deposit sewa juga dikurangkan. Dua orang dengan gaji bersih yang identik bisa berakhir dengan sisa uang yang sangat berbeda tergantung seberapa besar utang yang mereka tanggung — dan dua gedung dengan NOI identik bisa membuat pemiliknya berada dalam posisi finansial yang sama sekali berbeda tergantung bagaimana pembiayaannya diatur.

Kedua, depresiasi. Praktik akuntansi standar memperlakukan gedung seolah menua sedikit demi sedikit setiap tahun dan mencatat beban yang sesuai untuk itu. Tapi ini bukan uang yang benar-benar keluar dari rekening siapa pun — ini murni terjadi di atas kertas (kita akan membahasnya lebih dalam di bab berikutnya). Karena NOI hanya mencatat pos-pos di mana uang benar-benar berpindah tangan, depresiasi pun tak pernah masuk ke laporan ini.

Kedua hal ini dikecualikan dengan alasan yang sama: agar NOI menjadi ukuran penghasilan gedung itu sendiri, sepenuhnya lepas dari siapa yang membelinya atau bagaimana caranya. Sebesar apa pun pinjaman yang diambil seseorang, bagaimanapun akuntan menghitung depresiasi, selisih antara apa yang benar-benar dikumpulkan gedung dari penyewa dan apa yang benar-benar dikeluarkan untuk menjalankan dirinya sendiri akan selalu mengerucut ke satu angka yang sama. Angka itulah NOI.

Mengapa angka ini begitu penting

NOI penting karena alasan sederhana: hampir semua perhitungan yang dipakai untuk menetapkan harga properti berawal dari angka ini.

Ingat kembali cap rate (tingkat kapitalisasi) dari bab sebelumnya: cap rate = NOI ÷ harga. Salah menghitung NOI — misalnya, tanpa sengaja memasukkan debt service ke dalam biaya operasional — dan cap rate yang diturunkan darinya, beserta “label harga” gedung yang dihasilkan, ikut salah. Jika pembeli menerima materi dari broker dengan angka “pendapatan bersih” yang sudah dikurangi debt service, angka itu sudah terdistorsi oleh syarat pinjaman spesifik milik penjual. Pembeli harus menghitung ulang menggunakan syarat pembiayaannya sendiri untuk melihat penghasilan riil gedung tersebut. DSCR (ukuran cakupan pembayaran utang suatu pinjaman, akan dibahas di bab selanjutnya) dan semua rumus untuk menghitung mundur harga beli yang wajar bagi sebuah gedung, semuanya berawal dari NOI. Salah membaca slip gaji, dan seluruh rencana finansial di baliknya jadi kacau; salah menghitung NOI, dan setiap penilaian yang dibangun di atasnya ikut salah.

Dua gedung, sewa sama, penghasilan berbeda

Bayangkan dua gedung yang mengumpulkan sewa identik. Satu adalah gedung lima lantai yang sudah menua di pusat kota Lisbon; satunya lagi, gudang logistik yang baru dibangun di pinggiran Singapura. Keduanya menghasilkan $1.000.000 setahun dari sewa. Gaji kotornya sama, dengan kata lain.

Tapi gedung tua di Lisbon punya dua lift yang harus dirawat, pipa-pipanya yang menua terus-menerus memunculkan tagihan perbaikan besar dan kecil, dan membutuhkan staf pengelola yang lebih besar. Jika biaya operasionalnya mencapai $400.000, NOI-nya menjadi $600.000. Gudang baru di Singapura, sebaliknya, memiliki struktur sederhana dan peralatan yang serba baru, sehingga biaya perawatannya jauh lebih murah. Dengan biaya operasional $150.000, NOI-nya mencapai $850.000.

Dua orang dengan gaji yang sama, di mana satu memiliki tagihan medis bulanan yang besar dan bunga pinjaman sementara yang lain tidak, pada akhirnya akan memiliki gaji bersih yang jauh berbeda. Itulah sebabnya properti yang dijual tidak bisa dinilai “bagus” hanya karena mendengar “sewanya sekian.” Pertanyaan yang sebenarnya penting adalah: “setelah biaya operasional, berapa yang tersisa?”

Beberapa trik mempercantik laporan

Sama seperti perusahaan yang bisa mempercantik slip gaji jika mau, penjual punya beberapa cara untuk membuat NOI sebuah gedung terlihat lebih bagus dari kenyataannya.

Trik paling umum adalah mengecilkan biaya operasional. Menunda perbaikan besar, memangkas staf pemeliharaan, dan mengurangi anggaran pemasaran tepat pada satu tahun sebelum penjualan — sehingga NOI tahun itu terlihat menggembung — lalu menetapkan harga gedung berdasarkan angka tersebut. Ini setara dengan menumpuk lembur tepat sebelum pindah kerja, hanya agar slip gaji bulan itu terlihat luar biasa tebal. Itulah sebabnya pembeli yang berpengalaman tidak meminta NOI satu tahun saja, melainkan tren tiga sampai lima tahun, dan menelusuri pos-pos biaya operasional satu per satu sambil bertanya, “Apakah angka ini benar-benar berkelanjutan?”

Trik lain adalah mengecilkan tingkat kekosongan (vacancy). Sebuah gedung mungkin sedang tersewa penuh saat ini, tapi jika gelombang berakhirnya masa sewa akan segera tiba, NOI di masa depan tidak akan bertahan di level yang sama. Sama seperti slip gaji yang bagus hari ini tidak menjamin gaji tahun depan, NOI yang bagus hari ini tidak menjamin NOI tahun depan.

Perhitungan yang berlaku sama di mana pun di dunia

Kekuatan perhitungan ini terletak pada fakta bahwa ia berlaku sama di setiap negara. Tarif pajak properti berbeda, nama-nama kategori biaya berbeda, dan kebiasaan sewa berbeda — tapi struktur dasarnya, “total pendapatan dikurangi apa yang benar-benar dikeluarkan untuk menjalankan tempat itu,” tidak berhenti di batas negara mana pun. Entah itu gedung perkantoran di New York, pusat perbelanjaan di São Paulo, atau apartemen berlayanan di Bangkok, pertanyaan yang harus ditanyakan setiap pemilik gedung pada dirinya sendiri sama persis: “Berapa banyak uang yang benar-benar tersisa di rekening dari gedung ini?” Syarat pinjaman, akuntan, dan batas negara tidak bisa menyentuh pertanyaan itu. NOI adalah penghasilan murni sebuah gedung, tanpa polesan apa pun.

---

Sources

• NOI’s definition (cash-flow-centered, excluding depreciation and debt service) and its distinction from CFO (cash flow from operations): adapted from William J. Poorvu with Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• The practice of sellers depressing operating expenses just before a sale to inflate NOI, and buyers’ need to verify multi-year trends: adapted from William J. Poorvu with Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• The cap rate = NOI ÷ price formula, and the structure by which NOI underlies later metrics such as DSCR: see Chapter 3 of this volume.