Perché il settore immobiliare è un gioco — Quattro giocatori (persone, denaro, edifici, tempo)
Molti pensano al settore immobiliare come al Monopoli.
Perché il settore immobiliare è un gioco — Quattro giocatori (persone, denaro, edifici, tempo)
Molti pensano al settore immobiliare come al Monopoli. Tiri i dadi, muovi la pedina, compri terreni, costruisci case, incassi affitti. È onestamente l’immagine che la maggior parte delle persone evoca per prima quando pensa al settore immobiliare. Ma chi ha passato più tempo a osservare davvero il mercato immobiliare tende a dire il contrario: il Monopoli è il gioco meno simile al settore immobiliare che esista.
Perché il Monopoli è un’analogia sbagliata
Le ragioni sono chiare. Nel Monopoli, una mossa influenza a malapena la successiva. La fortuna dei dadi conta più dell’abilità. Il tabellone cambia a un ritmo molto più tranquillo di qualsiasi mercato reale. E, cosa cruciale, ogni proprietà è identica alle altre — esiste un solo tipo di hotel, un solo tipo di casa, e non esiste nulla come un centro commerciale, un magazzino o un data center. Peggio ancora, le regole vietano esplicitamente ai giocatori di negoziare accordi vantaggiosi per entrambe le parti. (Curiosamente, la maggior parte delle persone ignora comunque questa regola e se ne inventa una propria — e il fatto che farlo renda il gioco più divertente e più realistico dice già qualcosa.)
Un’immagine più vicina al vero gioco immobiliare è invece questa. Le pedine sul tabellone cambiano valore nel tempo — a volte in modo prevedibile, a volte in direzioni che nessuno aveva previsto. La stessa pedina può essere un tesoro per un giocatore e un grattacapo per un altro. E le carte che decidono chi vince non provengono da un solo mazzo — provengono da almeno quattro mazzi separati. I nomi di quei quattro mazzi formano lo scheletro a cui questo libro tornerà continuamente: persone, denaro, edifici, tempo.
Pochi giochi hanno una posta in gioco così grande
Chiamarlo “gioco” non intende sminuire il settore immobiliare. Tutt’altro. Il valore totale del real estate detenuto a scopo di investimento nel mondo supera abbondantemente le migliaia di miliardi. A una posta in gioco di queste dimensioni, vincere e perdere si riversano ben oltre il portafoglio di una singola persona. Dove viviamo, lavoriamo e riposiamo; come costruiamo spazi per assistere malati e anziani; quali tipi di lavoro sono disponibili per quante persone — tutto questo si decide su questo tabellone. È un genere raro di gioco serio, che richiede insieme l’emisfero sinistro (calcolo e analisi) e quello destro (intuizione e sensibilità).
I quattro giocatori
Quattro tipi di partecipanti giocano questa partita. Ognuno si muove secondo regole diverse, ognuno plasma gli altri, e la vera chiave del gioco è che nessuno di loro si muove mai isolato dagli altri tre.
Primo, le persone (i giocatori). Sono coloro che scendono in campo — da chi compra il primo edificio con una piccola eredità, a fine principiante, fino a grandi istituzioni che gestiscono asset in decine di paesi. La scala cambia, ma tutti affrontano la stessa domanda: “cosa voglio davvero ottenere da questo gioco?” Per alcuni, è puramente denaro. Per altri, la soddisfazione di rivitalizzare un edificio degradato o costruire uno spazio di cui una comunità ha bisogno conta quanto il rendimento. Può sembrare strano che alcune persone si considerino “vincenti” anche dopo aver subito una perdita reale — ma è proprio la prova che questo gioco non funziona solo a numeri.
Secondo, il denaro (i mercati dei capitali). Questo è un gioco insolitamente affamato di capitale, ed è per questo che la domanda “c’è liquidità disponibile, da dove viene, e quanto costa” resta sullo sfondo in ogni momento. Prestiti bancari, fondi pensione, fondi sovrani, REIT (negli USA; concetto affine alle SIIQ italiane) e gli spiccioli degli investitori individuali — da dove arriva questo denaro e come fluisce decide destini radicalmente diversi per lo stesso edificio. Quanto denaro altrui prendi in prestito, e a quali condizioni (argomento che questo libro tratterà in profondità più avanti, sotto il nome di “leva finanziaria”), è una delle variabili più decisive per chi vince questo gioco.
Terzo, gli edifici (gli asset). Uffici, appartamenti, magazzini, centri commerciali e, ultimamente, data center — queste sono le pedine sul tabellone. Non stanno ferme. Invecchiano, vengono ristrutturate, cambiano destinazione d’uso; alcune si rivalutano più a lungo restano ferme mentre altre continuano solo a scivolare verso il basso. Lo stesso edificio può essere una gallina dalle uova d’oro per un giocatore e una zavorra per un altro. Posizione, condizione e dove si troverà il suo settore tra cinque anni determinano quanto vale davvero quella pedina.
Quarto, il tempo (l’ambiente esterno e il tempismo). È il giocatore più difficile da controllare. Quando i tassi salgono e scendono, quando l’economia si surriscalda o si raffredda, shock che nessuno aveva previsto come una pandemia, persino un singolo regolamento che cambia dall’oggi al domani — tutto questo può ribaltare il tabellone. La stessa strategia, lo stesso capitale, lo stesso edificio possono produrre un vincitore o un perdente a seconda puramente di quando si è entrati. Persino la durata di una data partita è enormemente imprevedibile — alcune si concludono in mesi, altre si trascinano per decenni.
Stesse carte, esiti diversi
Ecco una storia composita che mostra come questi quattro giocatori si intreccino davvero nella pratica. Un giovane appena uscito da una business school di prestigio prende una modesta eredità e compra il suo primo edificio. Sapendo che il proprio capitale è esiguo, decide di finanziare la maggior parte a debito, e invece di scommettere su una zona emergente non provata, sceglie un edificio invecchiato in un quartiere già consolidato e lo ristruttura — una scelta prudente, che minimizza il rischio per un principiante. Le carte che gli sono toccate: “persone: principiante sottocapitalizzato”, “edifici: asset esistente in una posizione consolidata”, “denaro: dipendente dal debito”, “tempo: ancora un’incognita”.
Nello stesso periodo, un altro giovane eredita una vecchia casa in legno vicino a un’università. La affitta mentre si istruisce da solo sul suo potenziale di sviluppo, ed eventualmente elabora piani per nuovi alloggi studenteschi. Il piano sembra solido, e ottiene un finanziamento iniziale. Ma altri sviluppatori individuano la stessa opportunità e iniziano prima i lavori, facendo salire i costi di costruzione, proprio mentre l’economia più ampia si surriscalda e i prezzi schizzano. Il finanziamento alla fine salta e il progetto crolla. Le carte che poteva controllare (persone, edifici) non erano cattive — ma le carte che non poteva controllare (il prezzo del denaro, la marea del tempismo) si sono rivoltate contro di lui.
Dall’altra parte dell’oceano, in Europa, si svolge l’arco opposto. Un imprenditore lascia un mercato familiare per uno emergente appena aperto, impara la lingua locale, e trova prima un partner locale affidabile. Testa il mercato con un affitto di terreno piccolo e a basso capitale prima di impegnarsi del tutto, e solo dopo aver costruito fiducia porta capitale straniero per uno sviluppo a uffici su vasta scala. Ci vuole più tempo del previsto, ma funziona — perché anche mentre entrava in un mercato che non poteva controllare (l’agitazione di un’economia emergente), ha diligentemente riempito, una alla volta, ogni variabile che poteva controllare: il partner locale, la crescita graduale del capitale.
Persone diverse, edifici diversi, finanziamenti diversi, tempistiche diverse in tutte e tre le storie. Ciò che ha deciso l’esito non è stato un singolo fattore — è stato come i quattro elementi si sono intrecciati. Scegli un ottimo edificio e sbaglia il tempismo del denaro, e crolla. Sbaglia il tempismo del mercato, e un giocatore prudente può comunque tenere duro.
Dove questo libro tornerà continuamente
Persone, denaro, edifici, tempo. Questi quattro giocatori formano lo scheletro che attraversa l’intero libro. Che si stia spiegando il cap rate, i REIT o la crisi del mercato uffici, la storia tornerà sempre a uno o più di questi quattro assi che si spostano, si scontrano o si incastrano. A partire dalla prossima voce, prendiamo in mano il primo strumento: il cap rate.
Regola del gioco — Il settore immobiliare è un gioco in cui quattro giocatori — persone, denaro, edifici e tempo — tengono le carte in mano contemporaneamente. Per quanto forte sia una mano, il gioco crolla se le altre tre non si allineano. I buoni risultati arrivano sempre quando tutte e quattro le mani si incastrano, che sia per fortuna o per impegno.