FAR (tomteutnyttelsesgrad)
To identiske tomter kan være verdt vidt forskjellige beløp, og grunnen har som regel ingenting med selve jordsmonnet å gjøre.
Floor area ratio — FAR (tomteutnyttelsesgrad) — er forholdet mellom en bygnings totale gulvareal og størrelsen på tomten den står på. En FAR på 1,0 på en tomt på 1000 kvadratmeter tillater 1000 kvadratmeter bygningsmasse; en FAR på 4,0 på samme tomt tillater 4000. Det høres ut som en tørr planformel, men det er i praksis en av de aller kraftigste bestemmende faktorene for hva et stykke land er verdt — ofte mer avgjørende enn tomtens beliggenhet, grunnforhold eller form.
Reguleringsmyndigheter setter maksimal FAR per sone, og dette taket fungerer som en absolutt grense for hvor mye salgbart eller utleibart areal en utbygger noensinne kan hente ut av en gitt tomt, uansett hvor mye de er villige til å bruke på bygging. To tilstøtende, identiske tomter — samme størrelse, samme gate, samme utsikt — kan ha helt ulik verdi hvis den ene er regulert til en FAR på 2,0 og den andre til en FAR på 10,0, fordi den andre tomten lovlig kan bære fem ganger så mye bygningsmasse, og dermed fem ganger så mye utleibart eller salgbart areal, fra samme fotavtrykk. Dette er grunnen til at tomteverdi i tette byer så ofte oppgis ikke i kroner per kvadratmeter tomt, men i kroner per «byggbar kvadratmeter» — et tall som bare gir mening når FAR er kjent.
FAR er også en av hovedspakene byer bruker når de vil styre vekst uten å bygge noe selv. Øk tillatt FAR nær en ny kollektivknutepunkt, og land i nærheten blir dramatisk mer verdifullt over natten — ikke fordi noe fysisk har endret seg, men fordi det juridiske taket for hva som kan bygges der akkurat har flyttet seg. Mange byer bruker denne spaken bevisst, og tilbyr FAR-bonuser mot offentlige goder: en utbygger som inkluderer rimelige boliger, bevarer en historisk fasade eller bygger en offentlig plass i gateplan, kan innvilges ekstra FAR utover grunnreguleringen, og dermed i praksis kjøpe seg ekstra byggbart areal med fasiliteter i stedet for kontanter.
Dette er også grunnen til at omreguleringskamper skaper så høy innsats i eiendomsmarkeder. Et bystyrevedtak om å heve maksimal FAR i et nabolag er, funksjonelt sett, en beslutning om å øke verdien på hver eneste tomt innenfor det området momentant — som er nøyaktig hvorfor grunneiere lobber hardt for oppregulering, og hvorfor eksisterende beboere, bekymret for tetthet, trafikk eller endret nabolagskarakter, ofte lobber like hardt imot. Tomten har ikke flyttet seg. Det juridiske potensialet har.
Det er verdt å merke seg at FAR-tak samspiller med, men er forskjellig fra, høydebegrensninger, avstandskrav og parkeringskrav — en tomt kan være FAR-begrenset på papiret, samtidig som en høydebegrensning eller parkeringsminstekrav gjør det praktisk umulig å bygge ut det fulle tillatte gulvarealet likevel. En grundig utbygger sjekker alle disse begrensningene samlet, fordi den avgjørende grensen er den strengeste regelen, ikke nødvendigvis den som står skrevet med størst skrift i reguleringsbestemmelsene.
Før du spør hva et stykke land er verdt, spør hva som lovlig kan bygges på det. FAR svarer som regel på det spørsmålet før markedet noen gang får si sitt.