Vì sao bất động sản là một cuộc chơi — Bốn người chơi (Con người, Tiền, Tòa nhà, Thời gian)
Nhiều người nghĩ về bất động sản như trò Cờ tỷ phú (Monopoly).
Vì sao bất động sản là một cuộc chơi — Bốn người chơi (Con người, Tiền, Tòa nhà, Thời gian)
Nhiều người nghĩ về bất động sản như trò Cờ tỷ phú (Monopoly). Đổ xúc xắc, di chuyển quân cờ, mua đất, xây nhà, thu tiền thuê. Đó thành thật là hình ảnh mà hầu hết mọi người nghĩ đến đầu tiên khi tưởng tượng về bất động sản. Nhưng những người đã dành nhiều thời gian nhất thực sự nghiên cứu bất động sản lại có xu hướng nói điều ngược lại: Monopoly là trò chơi ít giống bất động sản nhất có thể tồn tại.
Vì sao Monopoly là một phép so sánh tồi
Lý do khá rõ ràng. Trong Monopoly, một nước đi hầu như không ảnh hưởng đến nước tiếp theo. May mắn xúc xắc lấn át kỹ năng. Bàn cờ thay đổi với tốc độ chậm hơn nhiều so với bất kỳ thị trường thực nào. Và, quan trọng nhất, mọi bất động sản đều trông y hệt nhau — chỉ có một loại khách sạn, một loại nhà, và chẳng có gì gọi là trung tâm mua sắm, kho bãi, hay trung tâm dữ liệu. Tệ nhất, luật chơi rõ ràng cấm người chơi đàm phán các thương vụ có lợi cho cả hai bên. (Buồn cười thay, hầu hết mọi người vẫn bỏ qua quy tắc này và tự đặt ra quy tắc riêng — và việc làm như vậy khiến trò chơi vừa vui hơn vừa thực tế hơn đã tự nói lên điều gì đó.)
Một bức tranh gần với cuộc chơi thực sự của bất động sản trông như thế này. Các quân cờ trên bàn thay đổi giá trị theo thời gian — đôi khi có thể dự đoán được, đôi khi theo những hướng không ai lường trước. Cùng một quân cờ có thể là kho báu đối với người chơi này và là gánh nặng đối với người chơi khác. Và những lá bài quyết định ai thắng không đến từ một bộ bài duy nhất — chúng đến từ ít nhất bốn bộ bài riêng biệt. Tên của bốn bộ bài đó tạo thành bộ khung mà cuốn sách này sẽ liên tục quay lại: con người, tiền, tòa nhà, thời gian.
Ít trò chơi nào có mức cược lớn đến vậy
Gọi nó là một “cuộc chơi” không nhằm mục đích xem nhẹ bất động sản. Hoàn toàn ngược lại. Tổng giá trị bất động sản được nắm giữ cho mục đích đầu tư trên toàn thế giới vượt xa hàng nghìn tỷ đô la. Ở mức cược này, thắng thua tràn ra khỏi phạm vi ví tiền của bất kỳ ai. Nơi chúng ta sống, làm việc, và nghỉ ngơi; cách chúng ta xây dựng không gian để chăm sóc người bệnh và người già; loại công việc nào có sẵn cho bao nhiêu người — tất cả đều được quyết định trên bàn cờ này. Đó là một loại trò chơi nghiêm túc hiếm có, đòi hỏi cả bán cầu não trái (tính toán và phân tích) lẫn bán cầu não phải (trực giác và cảm nhận) cùng một lúc.
Bốn người chơi
Bốn loại người tham gia chơi cuộc chơi này. Mỗi bên di chuyển theo những quy tắc khác nhau, mỗi bên định hình các bên còn lại, và chìa khóa thực sự của cuộc chơi là không ai trong số họ từng di chuyển tách biệt khỏi ba người còn lại.
Thứ nhất, con người (những người chơi). Đây là những người bước lên bàn cờ — từ người mới bắt đầu mua tòa nhà đầu tiên bằng một khoản thừa kế nhỏ đến những tổ chức khổng lồ quản lý tài sản trên hàng chục quốc gia. Quy mô khác nhau, nhưng ai cũng đối mặt cùng một câu hỏi: “Tôi thực sự muốn gì từ cuộc chơi này?” Với một số người, đó thuần túy là tiền bạc. Với những người khác, sự thỏa mãn khi hồi sinh một tòa nhà xuống cấp hoặc xây dựng một không gian cộng đồng cần đến quan trọng ngang với lợi suất. Có thể cảm thấy kỳ lạ khi một số người tự xem mình là “thành công” ngay cả sau khi thực sự chịu lỗ — nhưng đó chính là bằng chứng cho thấy cuộc chơi này không chỉ vận hành bằng con số.
Thứ hai, tiền (thị trường vốn). Đây là một cuộc chơi khát vốn bất thường, đó là lý do câu hỏi “có tiền ngoài kia không, nó đến từ đâu, và nó tốn bao nhiêu” luôn thường trực ở hậu cảnh. Vay ngân hàng, quỹ hưu trí, quỹ đầu tư quốc gia, REIT, và tiền lẻ của nhà đầu tư cá nhân — nguồn tiền này đến từ đâu và cách nó chảy vào quyết định những số phận hoàn toàn khác nhau cho cùng một tòa nhà. Bạn vay bao nhiêu tiền của người khác, và theo điều kiện gì (một chủ đề cuốn sách này sẽ trình bày sâu hơn sau, dưới tên gọi “đòn bẩy”), là một trong những biến số quyết định nhất về việc ai thắng cuộc chơi này.
Thứ ba, tòa nhà (các tài sản). Văn phòng, căn hộ, kho bãi, trung tâm mua sắm, và gần đây là trung tâm dữ liệu — đây là những quân cờ trên bàn. Chúng không đứng yên. Chúng già đi, được cải tạo, thay đổi công năng; một số tăng giá càng lâu càng để, trong khi số khác chỉ tiếp tục trượt dốc. Cùng một tòa nhà có thể là con ngỗng đẻ trứng vàng đối với người chơi này và là cối đá đeo cổ với người khác. Vị trí, tình trạng, và vị thế của phân khúc đó năm năm nữa quyết định quân cờ đó thực sự đáng giá bao nhiêu.
Thứ tư, thời gian (môi trường bên ngoài và thời điểm). Đây là người chơi khó kiểm soát nhất. Khi lãi suất tăng và giảm, khi kinh tế quá nóng hoặc nguội lạnh, những cú sốc không ai lường trước như đại dịch, thậm chí một quy định duy nhất đảo chiều qua một đêm — tất cả đều có thể lật ngược bàn cờ. Cùng một chiến lược, cùng một nguồn vốn, cùng một tòa nhà có thể tạo ra người thắng hoặc kẻ thua thuần túy tùy vào thời điểm bạn bước vào. Ngay cả thời gian một ván chơi cụ thể kéo dài bao lâu cũng khó lường một cách kỳ lạ — có ván kết thúc trong vài tháng, có ván kéo dài hàng thập kỷ.
Cùng những lá bài, nhưng kết quả khác nhau
Đây là một câu chuyện tổng hợp cho thấy bốn người chơi này thực sự đan cài với nhau như thế nào trong thực tế. Một chàng trai trẻ vừa tốt nghiệp từ một trường kinh doanh hàng đầu dùng một khoản thừa kế khiêm tốn để mua tòa nhà đầu tiên của mình. Biết rằng vốn của mình còn mỏng, anh quyết định tài trợ phần lớn bằng nợ vay, và thay vì đánh cược vào một khu vực mới nổi chưa được kiểm chứng, anh chọn một tòa nhà cũ ở một khu vực đã ổn định và cải tạo nó — một lựa chọn thận trọng, giảm thiểu rủi ro cho người mới. Những lá bài anh được chia: “Con người: người mới thiếu vốn,” “Tòa nhà: tài sản hiện có ở vị trí đã được kiểm chứng,” “Tiền: phụ thuộc vào nợ vay,” “Thời gian: vẫn còn là ẩn số.”
Cùng khoảng thời gian đó, một chàng trai trẻ khác thừa kế một căn nhà khung gỗ cũ gần một trường đại học. Anh cho thuê nó trong khi tự học về tiềm năng phát triển của nó, và cuối cùng lập kế hoạch xây nhà ở sinh viên mới. Kế hoạch trông vững chắc, và anh thu xếp được nguồn tài trợ ban đầu. Nhưng các nhà phát triển khác phát hiện cùng cơ hội và khởi công trước, đẩy chi phí xây dựng lên cao, đúng vào lúc nền kinh tế rộng lớn hơn quá nóng và giá cả tăng vọt. Việc tài trợ cuối cùng đổ vỡ và dự án sụp đổ. Những lá bài anh có thể kiểm soát (con người, tòa nhà) không hề tệ — nhưng những lá bài anh không thể kiểm soát (giá của tiền, dòng chảy của thời điểm) đã quay lưng lại với anh.
Bên kia đại dương, ở châu Âu, một câu chuyện ngược lại diễn ra. Một doanh nhân rời khỏi một thị trường quen thuộc để đến một thị trường mới nổi vừa mới mở cửa, học ngôn ngữ địa phương, và tìm kiếm một đối tác địa phương đáng tin cậy trước tiên. Anh thử nghiệm thị trường bằng một hợp đồng thuê đất quy mô nhỏ, ít vốn trước khi cam kết, và chỉ sau khi xây dựng được lòng tin mới đưa vốn nước ngoài vào cho một dự án phát triển văn phòng quy mô lớn. Mất nhiều thời gian hơn dự kiến, nhưng thành công — vì ngay cả khi bước vào một thị trường anh không thể kiểm soát (sự biến động của một nền kinh tế mới nổi), anh vẫn cần mẫn lấp đầy từng biến số anh có thể kiểm soát, từng cái một: đối tác địa phương, việc mở rộng vốn dần dần.
Con người khác nhau, tòa nhà khác nhau, tài trợ khác nhau, thời điểm khác nhau trong cả ba câu chuyện. Điều quyết định kết quả không phải là bất kỳ yếu tố đơn lẻ nào — mà là cách bốn yếu tố đan cài với nhau. Chọn được một tòa nhà tuyệt vời nhưng sai thời điểm về tiền, và nó sụp đổ. Sai thời điểm về thị trường, và một người chơi thận trọng vẫn có thể trụ vững.
Nơi cuốn sách này sẽ liên tục quay lại
Con người, tiền, tòa nhà, thời gian. Bốn người chơi này tạo thành bộ khung xuyên suốt toàn bộ cuốn sách. Dù chúng ta đang giải thích tỷ suất vốn hóa, REIT, hay cuộc khủng hoảng trong thị trường văn phòng, câu chuyện sẽ liên tục quay về một hoặc nhiều trong bốn trục này đang dịch chuyển, va chạm, hoặc khớp vào nhau. Bắt đầu từ mục tiếp theo, chúng ta sẽ lấy công cụ đầu tiên: tỷ suất vốn hóa.
Quy tắc của cuộc chơi — Bất động sản là một cuộc chơi trong đó bốn người chơi — con người, tiền, tòa nhà, và thời gian — cùng nắm giữ những lá bài của mình đồng thời. Dù một quân bài mạnh đến đâu, cuộc chơi vẫn sụp đổ nếu ba quân còn lại không khớp với nhau. Kết quả tốt luôn đến khi cả bốn quân bài khớp vào nhau, dù nhờ may mắn hay nhờ nỗ lực.