Afskrivning: En bygning, der kun bliver ældre på papiret

Nogle skuespillere spiller den samme alder på skærmen, uanset hvor mange år der går. En serie kan køre i tyve år, og karakterens angivne alder rykker sig aldrig. Skuespilleren bliver synligt ældre; personen på siden gør aldrig. Alderen på papiret (manuskriptet) og den faktiske alder følger to helt adskilte spor.

En bygnings regnskabsbøger udfører et lignende trick — i den modsatte retning. En rigtig bygning, godt vedligeholdt, kan faktisk stige i værdi: bedre beliggenhed i forhold til omgivelserne, stigende husleje, voksende værdi. Men på papiret bliver den pligtskyldigt en smule ældre hvert eneste år. Denne aldring, der kun sker på papiret, er afskrivning.

Hvorfor kalde noget gammelt, når det slet ikke ældes

Skattelovgivningens logik fungerer sådan her. Den behandler en bygning som et aktiv, der ligesom maskiner eller en bil slides ned over tid og til sidst bliver ubrugelig. Derfor deler skattemyndighederne bygningens pris ud over en fastsat periode (for erhvervsejendomme typisk et sted mellem 30-40 år, varierende fra land til land) og lader ejeren indregne den andel som en “udgift” hvert år. Ligesom en virksomhed, der køber udstyr, udgiftsfører maskinens slitage hvert år, trækker en bygningsejer også hvert år et beløb fra, der repræsenterer “så meget er bygningen slidt ned.”

Det centrale punkt er, at denne udgift ikke er penge, der reelt forlader nogens bankkonto. Afskrivning efterlader intet spor på en bankkonto overhovedet. Det er blot et tal, der bliver stemplet på papirarbejde indleveret til skattevæsenet — “bygningens bogførte værdi faldt med så meget i år.” Den virkelige bygning kan imidlertid i mellemtiden have fået frisk maling, et renoveret lobbyområde, gladere lejere og husleje, der faktisk er steget i forhold til sidste år. På papiret bliver bygningen ældre; i virkeligheden bliver den måske yngre. Denne modsætning er hele essensen af afskrivning.

Hvad der sker på skatteopgørelsen

Denne aldring på papiret betyder noget, fordi den faktisk reducerer skatten. Husk NOI (nettodriftsresultat) fra det foregående kapitel — det fanger kun de poster, hvor rigtige penge skifter hænder. Men når det kommer til beregning af skat, ændrer historien sig. For at beregne den “skattepligtige indkomst” i skattemæssig forstand trækkes afskrivning fra NOI’en endnu en gang — og dette er et rent papirfradrag, ikke penge, der reelt går nogen vegne.

Sig, at en bygnings NOI er $100,000, afdrag på lånet æder $30,000, og der bogføres afskrivning på papiret for $40,000. De penge, der reelt ender i ejerens hænder, er cirka $70,000 (NOI minus gældsservice). Men den skattepligtige indkomst, der indberettes til skattevæsenet, er $60,000 ($100,000 minus de $40,000 i afskrivning) — eller måske endda lavere. Det betyder, at grundlaget, skatten beregnes ud fra (skattepligtig indkomst), kan ende med at være lavere end de penge, der reelt lander i lommen (cash flow) — man kan reelt tjene penge, mens papirarbejdet gør det til et underskud.

Det er præcis derfor, ejendom længe er blevet kaldt et “skattefordelagtigt aktiv.” Til gengæld for, at en bygning lader som om, den ældes på papiret, kan der være perioder, hvor pengene strømmer ind, samtidig med at den skyldige skat skrumper. Men det er ikke gratis. De fleste skattesystemer har en procedure for senere at “genindvinde” den ophobede papirafskrivning og beskatte den, når bygningen til sidst bliver solgt. Regningen for aldring udskudt på papiret ankommer på én gang, i det øjeblik salget finder sted.

Sådan ser “det ideelle” ud

Skatterådgivere beskriver et ideelt billede sådan her: når afskrivningen overstiger afdraget, undgår man værst tænkelige scenarie med at blive beskattet af penge, man reelt ikke har mellem hænderne. Omvendt: når afdraget overstiger afskrivningen, får man den uheldige kombination af penge, der stadig løbende forlader kontoen (for at afbetale lånet), mens skatten kun reduceres med mindre end det beløb.

Problemet er, at denne balance forskubber sig, hver gang skattelovgivningen ændres. I USA var afskrivningsperioden for erhvervsejendomme for eksempel 15 år (en årlig afskrivning på 6,3%) i begyndelsen af 1980’erne; efterfølgende lovændringer forlængede den til omkring 39 år for erhvervsejendomme, hvilket krympede den årlige afskrivningssats til omkring 2,5%.[1] Jo længere afskrivningsperioden er, desto mindre bliver den årlige skive af papiraldring, man må gøre krav på, og desto tyndere bliver skattefordelen. Disse specifikke tal og regler varierer fra land til land og fra æra til æra og vil blive ved med at ændre sig. Det, der betyder noget, er ikke at huske et bestemt tal — det er at forstå den underliggende struktur: tempoet for aldring på papiret bliver ikke fastsat af bygningens reelle tilstand, men af det pågældende års skattelovgivning.

Det samme trylletrick i en REITs regnskaber

Denne aldring på papiret viser sig særligt dramatisk hos REIT’er (Real Estate Investment Trusts). En REIT bundter flere bygninger og sælger andele i dem som aktier, og dens bogførte nettoindkomst tegner ofte et mærkeligt billede. Selv når de bygninger, den ejer, reelt oplever stigende husleje og voksende værdi, kan afskrivningen æde så dybt ind i nettoindkomsten, at regnskaberne viser noget nær et underskud. Det er præcis derfor, REIT-branchen opfandt sit eget separate mål: FFO (Funds From Operations), der lægger afskrivningen tilbage til nettoindkomsten for at vise “hvor mange rigtige penge, der reelt er tilbage.” Det er i bund og grund at genoprette den alder, der blev barberet af på papiret, for at måle den reelle fysiske tilstand. Det, at REIT-branchen måtte opfinde et helt separat mål, er i sig selv et bevis på, hvor langt regnskabsmæssig afskrivning kan drive væk fra virkeligheden.

Skattefordel og reel værdi er to forskellige historier

Der er en fælde, det er værd at pege direkte på her: den skattefordel, afskrivning skaber, og en bygnings reelle værdi er to fuldstændig adskilte historier. Afskrivning er udelukkende et skatteberegningsredskab; det har intet som helst at gøre med, om en bygning reelt bliver dårligere eller bedre. Et vartegn af et kontortårn i det centrale Tokyo og et aldrende lager i udkanten af Lima kan være underlagt nøjagtig den samme skattemæssige afskrivningsplan, og alligevel kan de veje, deres reelle værdi bevæger sig ad, være helt forskellige. Den ene kan opleve stigende husleje og prisskilte over tid; den anden kan reelt forfalde og kræve konstante kapitaludgifter. Papirarbejdet siger, at begge “ældes i samme takt hvert år.” Virkeligheden siger noget andet.

At overse denne kløft fører til to almindelige fejltagelser. Den ene er at antage: “jeg sparer skat gennem afskrivning, så denne bygning må være en god handel.” Skattefordelen er en bonus, ikke investeringens substans. Det, der betyder noget først, er, om bygningen reelt opkræver husleje, og om den husleje har plads til at vokse. Den anden fejl går i den modsatte retning — bekymring om, at “afskrivningstallet på papiret er stort, så denne bygning må snart blive ubrugelig.” Størrelsen af et afskrivningsfradrag følger simpelthen den plan, skattelovgivningen fastsætter; den har intet at gøre med bygningens reelle resterende levetid.

Der har været perioder i historien, hvor denne kløft blev alt for bred. I æraer, hvor skattefordelene var særligt gunstige, genererede masser af ejendomme, der reelt havde positivt cash flow, alligevel papirunderskud, der blev brugt til at modregne anden indkomst. Investeringsbeslutninger blev drevet mindre af en bygnings underliggende økonomi end af “hvordan udnytter vi dette underskud skattemæssigt.” Efterhånden som afskrivningsperioderne senere blev forlænget, og reglerne for tabsmodregning blev strammet, forsvandt denne struktur stort set, hvilket efterlod skattefritagne institutionelle investorer — pensionskasser, for eksempel, som aldrig havde skyldt skat i første omgang — relativt bedre stillet.[2] Det er både en lektie i, hvordan skattepolitik kan forvride investeringers substans, og en påmindelse om, at investering drevet af en bygnings reelle økonomi overlever investering, der jagter skattefordele.

Stol ikke på papirarbejdet — se på bygningen

Konklusionen her er enkel. Afskrivning er et nyttigt skatteredskab, ikke et helbredstjek af en bygning. Når man gennemgår en opslagsliste, kan det være nyttigt at vide, hvor meget afskrivning der gøres krav på — men man bør ikke bruge det tal til at bedømme bygningens sande tilstand. De reelle spørgsmål ligger andetsteds: Forfalder denne bygning reelt, eller bliver den reelt forbedret? Vil lejerne blive ved med at ønske at være her? Svarene kommer ikke fra skattevæsenets afskrivningsplan, men fra det kvarter, bygningen står i, og hvad der reelt sker indeni.

Spillets regel — Afskrivning gør bygningen ældre på papiret, ikke den virkelige bygning. Den reducerer skatten, men kun ved at udskyde den — ikke fjerne den — og regningen forfalder igen ved salg. En bygning, der er gammel på papiret, er ikke nødvendigvis gammel i virkeligheden, og en bygning, der er ung på papiret, er ikke nødvendigvis ung i virkeligheden.

---

Kilder

• Definitionen af afskrivning (en aldringsproces på papiret uden forbindelse til cash flow) og strukturen bag beregningen af CFO og skattepligtig indkomst: bearbejdet efter William J. Poorvu med Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Konceptet om genindvinding af afskrivning og den gældende skattesatsstruktur: bearbejdet efter William J. Poorvu med Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Baggrunden for REIT’ers FFO (nettoindkomst plus tilbagelagt afskrivning) som et mål designet til at korrigere for afskrivningsforvridning: bearbejdet efter William J. Poorvu med Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999), se kapitel 15 (REIT’er) i dette bind.
• [1] Amerikanske skattelovsændringer (afskrivningsperioden udvidet fra 15 år til 39/27,5 år, den årlige afskrivningssats krympet fra 6,3% til omkring 2,5%, citeret udelukkende til historisk reference): bearbejdet efter William J. Poorvu med Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• [2] Hvordan skattefordelsdrevne investeringsstrukturer trak sig sammen efter 1980’ernes udvidelse af afskrivningsperioder og stramning af reglerne for tabsmodregning, og hvordan skattefritagne institutionelle investorer opnåede relativ fordel som følge heraf: bearbejdet efter William J. Poorvu med Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)