L’amortissement : un immeuble qui ne vieillit que sur le papier

Certains acteurs jouent le même âge à l’écran, quelle que soit l’année. Une série peut durer vingt ans sans que l’âge affiché du personnage ne bouge jamais. L’acteur, lui, vieillit visiblement ; le personnage écrit sur le papier, jamais. L’âge sur le papier (le scénario) et l’âge réel suivent deux trajectoires totalement séparées.

Les comptes d’un immeuble jouent un tour similaire — mais dans le sens inverse. Un immeuble réel, bien entretenu, peut effectivement prendre de la valeur : meilleure position par rapport à son environnement, loyers en hausse, valorisation croissante. Mais sur les livres comptables, il vieillit consciencieusement, un peu chaque année. Ce vieillissement qui n’existe que sur le papier, c’est l’amortissement.

Pourquoi qualifier de « vieux » ce qui ne vieillit pas du tout

La logique du droit fiscal fonctionne ainsi. Il traite un immeuble comme un actif qui, à l’instar d’une machine ou d’une voiture, s’use avec le temps et finira par devenir inutilisable. Les autorités fiscales répartissent donc le prix de l’immeuble sur une période donnée (pour les immeubles commerciaux, généralement autour de 30 à 40 ans, selon les pays) et permettent au propriétaire de comptabiliser cette portion comme une « charge » chaque année. Tout comme une entreprise qui achète un équipement en comptabilise l’usure chaque année, le propriétaire d’un immeuble déduit lui aussi, chaque année, un montant représentant « la part de l’immeuble qui s’est usée ».

Le point essentiel est que cette charge ne correspond à aucune sortie d’argent réelle du compte en banque de qui que ce soit. L’amortissement ne laisse aucune trace sur un relevé bancaire. C’est simplement un chiffre tamponné sur les documents déposés auprès de l’administration fiscale — « la valeur comptable de l’immeuble a baissé de tel montant cette année ». L’immeuble réel, pendant ce temps, a peut-être reçu une nouvelle couche de peinture, un hall rénové, des locataires plus satisfaits, et des loyers qui ont réellement augmenté par rapport à l’an dernier. Sur le papier, l’immeuble vieillit ; dans les faits, il rajeunit peut-être. Cette contradiction résume à elle seule tout l’essentiel de l’amortissement.

Ce qui se passe sur la feuille d’impôt

Ce vieillissement sur le papier a son importance parce qu’il réduit effectivement l’impôt. Rappelez-vous le NOI (revenu net d’exploitation) du chapitre précédent — il ne capture que les postes où de l’argent réel change de main. Mais quand il s’agit de calculer l’impôt, l’histoire change. Pour calculer le « revenu imposable » à des fins fiscales, l’amortissement est soustrait une fois de plus du NOI — et il s’agit là d’une déduction purement comptable, qui ne correspond à aucun mouvement d’argent réel.

Prenons un immeuble dont le NOI est de 100 000 $, dont le remboursement du principal de l’emprunt absorbe 30 000 $, et dont l’amortissement comptabilisé sur le papier s’élève à 40 000 $. L’argent qui finit réellement dans la poche du propriétaire s’élève à environ 70 000 $ (NOI moins le service de la dette). Mais le revenu imposable déclaré à l’administration fiscale est de 60 000 $ (100 000 $ moins les 40 000 $ d’amortissement) — voire encore moins. Cela signifie que la base sur laquelle l’impôt est calculé (le revenu imposable) peut se retrouver inférieure à l’argent réellement encaissé (le cash-flow) — on peut réellement gagner de l’argent tout en donnant, sur le papier, l’impression de faire une perte.

C’est précisément pour cette raison que l’immobilier est depuis longtemps qualifié d’« actif fiscalement avantageux ». En échange d’un immeuble qui feint de vieillir sur le papier, il peut exister des périodes où l’argent continue d’affluer tandis que l’impôt dû diminue. Mais cela n’est pas gratuit. La plupart des systèmes fiscaux prévoient une procédure permettant de « récupérer » plus tard cet amortissement accumulé sur le papier et de l’imposer au moment où l’immeuble est finalement vendu. La facture du vieillissement différé sur le papier arrive d’un seul coup, au moment de la vente.

À quoi ressemble le scénario « idéal »

Les fiscalistes décrivent un scénario idéal ainsi : lorsque l’amortissement dépasse le remboursement du principal, on évite le pire des scénarios, celui d’être imposé sur de l’argent qu’on n’a pas réellement en main. À l’inverse, lorsque le remboursement du principal dépasse l’amortissement, on obtient la combinaison défavorable d’un argent qui quitte régulièrement le compte (pour rembourser l’emprunt) tandis que l’impôt ne diminue que d’un montant inférieur à cela.

Le problème, c’est que cet équilibre change à chaque fois que la loi fiscale change. Aux États-Unis, par exemple, la période d’amortissement de l’immobilier commercial était de 15 ans (soit une déduction annuelle de 6,3 %) au début des années 1980 ; des modifications législatives ultérieures l’ont étirée à environ 39 ans pour l’immobilier commercial, réduisant le taux d’amortissement annuel à environ 2,5 %.[1] Plus la période d’amortissement s’allonge, plus la part annuelle de vieillissement sur le papier que l’on peut réclamer se réduit, et plus l’avantage fiscal s’amenuise. Ces chiffres et règles précis varient selon les pays et les époques, et continueront de changer. Ce qui compte, ce n’est pas de mémoriser un chiffre particulier — c’est de comprendre la structure sous-jacente : le rythme du vieillissement sur le papier n’est pas fixé par l’état réel de l’immeuble, mais par le code fiscal de l’année en cours.

Le même tour de magie dans les comptes d’une SIIC

Ce vieillissement sur le papier apparaît de façon particulièrement spectaculaire chez les REIT (équivalent SIIC — société d’investissement immobilier cotée). Une SIIC regroupe plusieurs immeubles et en vend des parts comme des actions, et son résultat net comptable dresse souvent un tableau étrange. Même quand les immeubles qu’elle détient voient réellement leurs loyers augmenter et leur valeur grimper, l’amortissement peut grignoter le résultat net au point que les comptes affichent quelque chose proche d’une perte. C’est précisément pour cette raison que le secteur des SIIC a inventé sa propre mesure distincte : le FFO (Funds From Operations, ou flux de trésorerie d’exploitation), qui réintègre l’amortissement au résultat net pour montrer « combien d’argent réel reste effectivement disponible ». C’est en substance restituer l’âge qui avait été rogné sur le papier, pour mesurer l’état physique réel. Le fait même que le secteur des SIIC ait dû inventer une mesure entièrement distincte prouve à quel point l’amortissement comptable peut s’éloigner de la réalité.

Avantage fiscal et valeur réelle sont deux histoires différentes

Il y a ici un piège qu’il vaut la peine de signaler directement : l’avantage fiscal que crée l’amortissement et la valeur réelle d’un immeuble sont deux histoires totalement distinctes. L’amortissement est un pur outil de calcul fiscal ; il n’a strictement rien à voir avec le fait qu’un immeuble se dégrade ou s’améliore réellement. Une tour de bureaux emblématique du centre de Tokyo et un entrepôt vieillissant à la périphérie de Lima peuvent être soumis exactement au même calendrier d’amortissement fiscal, alors même que la trajectoire de leur valeur réelle peut être totalement différente. L’un peut voir ses loyers et son prix grimper avec le temps ; l’autre peut réellement se détériorer, exigeant des dépenses d’investissement constantes. Le papier dit que les deux « vieillissent au même rythme chaque année ». La réalité dit le contraire.

Manquer cet écart mène à deux erreurs courantes. La première consiste à supposer : « j’économise de l’impôt grâce à l’amortissement, donc cet immeuble est une bonne affaire ». L’avantage fiscal est un bonus, pas la substance de l’investissement. Ce qui compte en premier lieu, c’est de savoir si l’immeuble perçoit effectivement des loyers, et si ces loyers ont de la marge pour croître. L’autre erreur va dans le sens inverse — s’inquiéter que « le chiffre d’amortissement sur le papier est important, donc cet immeuble doit être sur le point de devenir inutilisable ». L’ampleur d’une déduction d’amortissement suit simplement le calendrier fixé par la loi fiscale ; elle n’a rien à voir avec la durée de vie réelle restante de l’immeuble.

Il y a eu, dans l’histoire, des périodes où cet écart s’est creusé bien trop largement. Durant les époques où les avantages fiscaux étaient particulièrement généreux, une bonne partie de l’immobilier réellement positif en termes de cash-flow générait tout de même des pertes sur le papier, utilisées pour compenser d’autres revenus. Les décisions d’investissement étaient alors motivées moins par l’économie réelle d’un immeuble que par la question de « comment exploiter cette perte à des fins fiscales ». Une fois les périodes d’amortissement allongées et les règles de compensation des pertes resserrées, cette structure s’est largement estompée, laissant les investisseurs institutionnels exonérés d’impôt — les fonds de pension, par exemple, qui n’ont jamais été redevables d’impôt en premier lieu — relativement mieux positionnés.[2] C’est à la fois une leçon sur la manière dont la politique fiscale peut fausser la substance de l’investissement, et un rappel que l’investissement guidé par l’économie réelle d’un immeuble survit plus longtemps que l’investissement guidé par la chasse aux avantages fiscaux.

Ne faites pas confiance au papier — regardez l’immeuble

La conclusion ici est simple. L’amortissement est un outil fiscal utile, pas un bilan de santé pour un immeuble. En examinant une annonce, il est utile de savoir quel montant d’amortissement est réclamé — mais ce chiffre ne doit pas servir à juger l’état réel de l’immeuble. Les vraies questions se trouvent ailleurs : cet immeuble se dégrade-t-il réellement, ou s’améliore-t-il réellement ? Les locataires continueront-ils à vouloir s’y trouver ? Les réponses ne viennent pas du calendrier d’amortissement de l’administration fiscale, mais du quartier où se trouve l’immeuble et de ce qui s’y passe réellement.

Règle du jeu — L’amortissement fait vieillir l’immeuble sur le papier, pas l’immeuble réel. Il réduit l’impôt, mais seulement en le différant — pas en l’éliminant — et la facture revient à échéance au moment de la vente. Un immeuble vieux sur le papier n’est pas forcément vieux en réalité, et un immeuble jeune sur le papier n’est pas forcément jeune en réalité.

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Sources

• La définition de l’amortissement (un vieillissement sur le papier sans rapport avec le cash-flow) et la structure du calcul du CFO et du revenu imposable : adapté de William J. Poorvu avec Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Le concept de récupération d’amortissement et la structure de taux d’imposition applicable : adapté de William J. Poorvu avec Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Le contexte du FFO des SIIC (résultat net plus amortissement réintégré) en tant que mesure conçue pour corriger la distorsion de l’amortissement : adapté de William J. Poorvu avec Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999), voir le chapitre 15 (les SIIC) de cet ouvrage.
• [1] Les modifications de la loi fiscale américaine (période d’amortissement passant de 15 ans à 39/27,5 ans, taux d’amortissement annuel se réduisant de 6,3 % à environ 2,5 %, cité à titre de référence historique uniquement) : adapté de William J. Poorvu avec Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• [2] Comment les structures d’investissement motivées par l’avantage fiscal se sont contractées après l’allongement des périodes d’amortissement des années 1980 et le resserrement des règles de compensation des pertes, et comment les investisseurs institutionnels exonérés d’impôt en ont tiré un avantage relatif : adapté de William J. Poorvu avec Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)