Depresiasi: bangunan yang hanya menua di atas kertas

Sejumlah aktor memerankan usia yang sama di layar berapa pun tahun berlalu. Sebuah serial bisa tayang selama dua puluh tahun, dan usia yang disebutkan untuk karakternya tidak pernah bertambah. Sang aktor jelas menua; sosok di dalam skenario tidak pernah menua. Usia di atas kertas (skenario) dan usia sebenarnya berjalan di jalur yang sama sekali terpisah.

Pembukuan sebuah bangunan melakukan trik serupa — dengan arah yang berlawanan. Bangunan sungguhan, yang terawat baik, justru bisa naik nilainya: lokasinya makin strategis dibanding sekitarnya, sewanya naik, nilainya terus terapresiasi. Namun di atas kertas, bangunan itu setia menua sedikit demi sedikit setiap tahun. Penuaan yang hanya terjadi di atas kertas ini disebut depresiasi.

Mengapa menyebut sesuatu “tua” padahal sama sekali tidak menua

Logika hukum pajak berjalan seperti ini. Bangunan diperlakukan sebagai aset yang, seperti mesin atau mobil, ausnya bertambah seiring waktu dan pada akhirnya akan tidak terpakai. Karena itu otoritas pajak membagi harga bangunan ke dalam periode tertentu (untuk bangunan komersial, biasanya berkisar 30–40 tahun, bervariasi antarnegara) dan mengizinkan pemilik mengakui porsi tersebut sebagai “beban” (expense) setiap tahun. Sama seperti perusahaan yang membeli peralatan membebankan keausan mesin setiap tahun, pemilik bangunan juga mengurangkan, setiap tahun, sejumlah nilai yang mewakili “sebesar ini bangunan telah aus.”

Poin kuncinya adalah beban ini bukan uang yang benar-benar keluar dari rekening siapa pun. Depresiasi tidak meninggalkan jejak apa pun di rekening bank. Ia hanya angka yang dicantumkan dalam berkas yang diajukan ke kantor pajak — “nilai buku bangunan turun sebesar ini tahun ini.” Sementara itu, bangunan yang sesungguhnya bisa saja baru dicat ulang, lobinya direnovasi, penyewanya makin puas, dan sewanya justru naik dari tahun lalu. Di atas kertas, bangunan itu menua; pada kenyataannya, ia mungkin justru makin “muda.” Kontradiksi itulah inti dari depresiasi.

Apa yang terjadi pada tagihan pajak

Penuaan di atas kertas ini penting karena benar-benar mengurangi pajak. Ingat kembali NOI / net operating income (pendapatan operasional bersih) dari bab sebelumnya — angka itu hanya mencakup pos-pos di mana uang tunai sungguh berpindah tangan. Namun ketika menghitung pajak, ceritanya berubah. Untuk menghitung “penghasilan kena pajak” (taxable income), depresiasi dikurangkan sekali lagi dari NOI — dan ini murni pengurangan di atas kertas, bukan uang yang benar-benar mengalir ke mana pun.

Misalkan NOI sebuah bangunan adalah $100,000, cicilan pokok pinjaman menghabiskan $30,000, dan depresiasi dibukukan di atas kertas sebesar $40,000. Uang tunai yang benar-benar sampai ke tangan pemilik kira-kira $70,000 (NOI dikurangi debt service). Namun penghasilan kena pajak yang dilaporkan ke kantor pajak adalah $60,000 ($100,000 dikurangi depresiasi $40,000) — atau bahkan bisa lebih rendah lagi. Artinya, dasar pengenaan pajak (penghasilan kena pajak) bisa berakhir lebih rendah daripada uang tunai yang benar-benar dikantongi (cash flow) — Anda bisa saja benar-benar untung, sementara di atas kertas terlihat seperti rugi.

Inilah tepatnya mengapa real estat sejak lama dijuluki “aset yang menguntungkan secara pajak” (tax-advantaged asset). Sebagai imbalan atas bangunan yang berpura-pura menua di atas kertas, ada periode-periode ketika uang tunai terus mengalir masuk sementara pajak yang terutang justru menyusut. Tetapi ini tidak gratis. Sebagian besar sistem pajak memiliki prosedur untuk “menarik kembali” (recapture) akumulasi depresiasi di atas kertas itu dan mengenakan pajak atasnya ketika bangunan akhirnya dijual. Tagihan atas penuaan yang ditunda di atas kertas datang sekaligus, pada saat penjualan.

Seperti apa gambaran “ideal”

Para praktisi pajak menggambarkan situasi ideal seperti ini: ketika depresiasi melebihi cicilan pokok, Anda terhindar dari skenario terburuk yaitu dikenai pajak atas uang tunai yang sebenarnya tidak ada di tangan. Sebaliknya, ketika cicilan pokok melebihi depresiasi, Anda mendapat kombinasi yang kurang menguntungkan: uang tunai terus keluar dari rekening (untuk melunasi pinjaman) sementara pajak yang berkurang lebih kecil dari jumlah itu.

Masalahnya, keseimbangan ini bergeser setiap kali aturan pajak berubah. Di Amerika Serikat, misalnya, periode depresiasi untuk real estat komersial adalah 15 tahun (penghapusan tahunan 6,3%) pada awal 1980-an; perubahan legislasi berikutnya memperpanjangnya menjadi sekitar 39 tahun untuk properti komersial, sehingga menyusutkan tingkat depresiasi tahunan menjadi sekitar 2,5%.[1] Semakin panjang periode depresiasi, semakin kecil porsi tahunan penuaan di atas kertas yang boleh diklaim, dan semakin tipis pula manfaat pajaknya. Angka dan aturan spesifik ini bervariasi antarnegara dan antarzaman, dan akan terus berubah. Yang penting bukan menghafal angka tertentu — melainkan memahami struktur yang mendasarinya: laju penuaan di atas kertas ditentukan bukan oleh kondisi sebenarnya dari bangunan, melainkan oleh aturan pajak tahun itu.

Trik sulap yang sama di pembukuan REIT

Penuaan di atas kertas ini tampak sangat dramatis pada REIT / real estate investment trust (mirip DIRE — Dana Investasi Real Estat — di Indonesia). Sebuah REIT menghimpun banyak bangunan dan menjual sahamnya layaknya saham biasa, dan laba bersih akuntansinya sering menampilkan gambaran yang aneh. Bahkan ketika bangunan-bangunan yang dimilikinya benar-benar mengalami kenaikan sewa dan nilai, depresiasi bisa menggerus laba bersih begitu dalam sehingga pembukuannya menunjukkan sesuatu yang mendekati kerugian. Inilah tepatnya mengapa industri REIT menciptakan metrik terpisahnya sendiri: FFO (Funds From Operations), yang menambahkan kembali depresiasi ke laba bersih untuk menunjukkan “berapa banyak uang tunai sesungguhnya yang tersisa.” Ini pada dasarnya memulihkan usia yang telah dipangkas di atas kertas, untuk mengukur kondisi fisik sebenarnya. Fakta bahwa industri REIT sampai harus menciptakan metrik yang sepenuhnya terpisah itu sendiri adalah bukti seberapa jauh depresiasi akuntansi bisa melenceng dari realitas.

Manfaat pajak dan nilai riil adalah dua cerita berbeda

Ada jebakan yang patut ditegaskan di sini: manfaat pajak yang diciptakan depresiasi dan nilai riil sebuah bangunan adalah dua cerita yang sama sekali berbeda. Depresiasi murni alat penghitung pajak; ia tidak ada hubungannya sama sekali dengan apakah sebuah bangunan sesungguhnya makin buruk atau makin baik. Sebuah gedung perkantoran ikonik di pusat kota Tokyo dan sebuah gudang tua di pinggiran Lima bisa saja tunduk pada jadwal depresiasi pajak yang persis sama, namun jalur nilai riil keduanya bisa sepenuhnya berbeda. Yang satu mungkin melihat sewa dan harganya terus naik; yang lain mungkin benar-benar merosot, membutuhkan belanja modal terus-menerus. Berkas pajak mengatakan keduanya “menua dengan laju yang sama setiap tahun.” Kenyataan mengatakan sebaliknya.

Melewatkan kesenjangan ini memicu dua kesalahan umum. Yang pertama adalah menganggap, “saya menghemat pajak lewat depresiasi, jadi bangunan ini pasti bagus.” Manfaat pajak adalah bonus, bukan substansi investasinya. Yang penting terlebih dahulu adalah apakah bangunan itu benar-benar mengumpulkan sewa, dan apakah sewa itu punya ruang untuk tumbuh. Kesalahan lainnya berjalan ke arah sebaliknya — mengkhawatirkan bahwa “angka depresiasi di atas kertas besar, jadi bangunan ini pasti sudah mau tidak terpakai.” Besar-kecilnya pengurangan depresiasi semata-mata mengikuti jadwal yang ditetapkan oleh hukum pajak; ia tidak ada hubungannya dengan sisa umur pakai bangunan yang sebenarnya.

Ada periode dalam sejarah ketika kesenjangan ini melebar terlalu jauh. Pada era ketika manfaat pajak sangat murah hati, banyak real estat yang sesungguhnya positif secara cash flow tetap menghasilkan kerugian di atas kertas yang digunakan untuk mengimbangi penghasilan lain. Keputusan investasi lebih banyak didorong bukan oleh ekonomi dasar sebuah bangunan, melainkan oleh “bagaimana memanfaatkan kerugian ini untuk kepentingan pajak.” Ketika periode depresiasi kemudian diperpanjang dan aturan pengimbangan kerugian diperketat, struktur ini sebagian besar memudar, membuat investor institusional yang bebas pajak — dana pensiun, misalnya, yang sejak awal tidak pernah terutang pajak — relatif berada pada posisi yang lebih diuntungkan.[2] Ini sekaligus pelajaran tentang bagaimana kebijakan pajak bisa mendistorsi substansi investasi, dan pengingat bahwa investasi yang didorong oleh ekonomi riil sebuah bangunan bertahan lebih lama dibanding investasi yang mengejar manfaat pajak.

Jangan percaya berkas — lihat bangunannya

Kesimpulannya sederhana. Depresiasi adalah alat pajak yang berguna, bukan pemeriksaan kesehatan untuk sebuah bangunan. Saat menelaah sebuah listing, ada baiknya mengetahui berapa besar depresiasi yang diklaim — tetapi jangan gunakan angka itu untuk menilai kondisi sesungguhnya dari bangunan. Pertanyaan yang sebenarnya penting ada di tempat lain: apakah bangunan ini benar-benar merosot, atau justru membaik? Akankah penyewa terus ingin berada di sini? Jawabannya tidak datang dari jadwal depresiasi kantor pajak, melainkan dari lingkungan tempat bangunan itu berdiri dan apa yang sesungguhnya terjadi di dalamnya.

Aturan Permainan — Depresiasi menuakan bangunan di atas kertas, bukan bangunan yang sesungguhnya. Ia mengurangi pajak, tetapi hanya dengan menundanya — bukan menghapusnya — dan tagihannya jatuh tempo kembali saat penjualan. Bangunan yang tua di atas kertas belum tentu tua pada kenyataannya, dan bangunan yang muda di atas kertas belum tentu muda pada kenyataannya.

---

Sumber

• Definisi depresiasi (proses penuaan di atas kertas yang tidak terkait dengan cash flow) dan struktur di balik penghitungan CFO dan penghasilan kena pajak: diadaptasi dari William J. Poorvu bersama Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Konsep depreciation recapture dan struktur tarif pajak yang berlaku: diadaptasi dari William J. Poorvu bersama Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Latar belakang FFO milik REIT (laba bersih ditambah kembali depresiasi) sebagai metrik yang dirancang untuk mengoreksi distorsi depresiasi: diadaptasi dari William J. Poorvu bersama Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999), lihat Bab 15 (REIT) buku ini.
• [1] Perubahan hukum pajak AS (periode depresiasi diperpanjang dari 15 tahun menjadi 39/27,5 tahun, tingkat depresiasi tahunan menyusut dari 6,3% menjadi sekitar 2,5%, dikutip hanya sebagai referensi historis): diadaptasi dari William J. Poorvu bersama Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• [2] Bagaimana struktur investasi yang didorong manfaat pajak menyusut setelah perluasan periode depresiasi tahun 1980-an dan pengetatan aturan pengimbangan kerugian, serta bagaimana investor institusional bebas pajak memperoleh keunggulan relatif akibatnya: diadaptasi dari William J. Poorvu bersama Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)