Waarom vastgoed een spel is — vier spelers (mensen, geld, gebouwen, tijd)
Veel mensen denken bij vastgoed aan Monopoly.
Waarom vastgoed een spel is — vier spelers (mensen, geld, gebouwen, tijd)
Veel mensen denken bij vastgoed aan Monopoly. Dobbelen, je pion verplaatsen, grond kopen, huizen bouwen, huur innen. Het is eerlijk gezegd het eerste beeld dat de meeste mensen te binnen schiet als ze aan vastgoed denken. Maar wie zich daadwerkelijk langdurig met vastgoed heeft beziggehouden, zegt meestal het tegenovergestelde: Monopoly is het spel dat het minst op echt vastgoed lijkt.
Waarom Monopoly een slechte analogie is
De redenen liggen voor de hand. Bij Monopoly beïnvloedt de ene zet de volgende nauwelijks. Dobbelgeluk telt zwaarder dan vaardigheid. Het bord verandert in een tempo dat veel gemoedelijker is dan welke echte markt dan ook. En cruciaal: elk pand ziet er exact hetzelfde uit — er is één soort hotel, één soort huis, maar geen winkelcentrum, geen magazijn, geen datacenter. Het ergst van alles: de regels verbieden spelers expliciet om deals te sluiten waar beide partijen bij winnen. (Grappig genoeg negeert bijna iedereen die regel toch en verzint zijn eigen regels — en het feit dat het spel daardoor zowel leuker als realistischer wordt, zegt al genoeg.)
Een beeld dat dichter bij het echte vastgoedspel komt, ziet er anders uit. De pionnen op het bord veranderen van waarde naarmate de tijd verstrijkt — soms voorspelbaar, soms in richtingen die niemand had zien aankomen. Dezelfde pion kan voor de ene speler een schat zijn en voor de andere een hoofdpijndossier. En de kaarten die bepalen wie wint, komen niet uit één stapel — ze komen uit minstens vier gescheiden stapels. De namen van die vier stapels vormen het skelet waar dit boek steeds op terug zal komen: mensen, geld, gebouwen, tijd.
Weinig spellen hebben zo’n hoge inzet
Het “spel” noemen is niet bedoeld om vastgoed te bagatelliseren. Integendeel. De totale waarde van vastgoed dat wereldwijd voor beleggingsdoeleinden wordt aangehouden, loopt ver de biljoenen in. Bij inzetten van deze omvang reiken winst en verlies veel verder dan de portemonnee van één persoon. Waar we wonen, werken en uitrusten; hoe we ruimtes bouwen om voor zieken en ouderen te zorgen; wat voor banen beschikbaar zijn voor hoeveel mensen — dat alles wordt op dit bord beslist. Het is een zeldzaam soort serieus spel, dat tegelijk de linkerhersenhelft (berekening en analyse) en de rechterhersenhelft (intuïtie en gevoel) vergt.
De vier spelers
Vier soorten deelnemers spelen dit spel mee. Elk beweegt volgens andere regels, elk vormt de anderen, en de echte sleutel tot het spel is dat geen van hen ooit losstaat van de andere drie.
Ten eerste, mensen (de spelers). Dit zijn degenen die het speelveld betreden — van de beginner die met een bescheiden erfenis haar eerste gebouw koopt, tot vertakte instellingen die bezittingen beheren in tientallen landen. De schaal verschilt, maar iedereen staat voor dezelfde vraag: “wat wil ik eigenlijk uit dit spel halen?” Voor sommigen telt alleen het geld. Voor anderen is de voldoening van een vervallen gebouw nieuw leven inblazen, of een ruimte bouwen die een gemeenschap nodig heeft, net zo belangrijk als het rendement. Het mag vreemd lijken dat sommigen zichzelf nog “succesvol” beschouwen, zelfs na een echt verlies — maar precies dat bewijst dat dit spel niet uitsluitend op cijfers draait.
Ten tweede, geld (de kapitaalmarkten). Dit is een ongewoon kapitaalhongerig spel, en daarom sluimert de vraag “is er geld beschikbaar, waar komt het vandaan, en wat kost het” voortdurend op de achtergrond mee. Bankleningen, pensioenfondsen, staatsinvesteringsfondsen, REIT’s en het kleingeld van individuele beleggers — waar dit geld vandaan komt en hoe het stroomt, bepaalt volstrekt verschillende lotsbestemmingen voor een en hetzelfde gebouw. Hoeveel andermans geld je leent, en tegen welke voorwaarden (een onderwerp dat dit boek later uitgebreid behandelt onder de naam “leverage”), is een van de meest bepalende variabelen voor wie dit spel wint.
Ten derde, gebouwen (de activa). Kantoren, appartementen, magazijnen, winkelcentra en tegenwoordig datacenters — dit zijn de pionnen op het bord. Ze staan niet stil. Ze verouderen, worden gerenoveerd, veranderen van functie; sommige winnen aan waarde naarmate ze langer blijven staan, terwijl andere alleen maar verder wegzakken. Hetzelfde gebouw kan voor de ene speler een gouden gans zijn en voor de andere een blok aan het been. Locatie, staat en waar zijn sector over vijf jaar zal staan, bepalen wat die pion werkelijk waard is.
Ten vierde, tijd (de externe omgeving en timing). Dit is de speler die het moeilijkst te beheersen valt. Rentes die stijgen en dalen, een economie die oververhit raakt of afkoelt, onverwachte schokken zoals een pandemie, zelfs een enkele regel die van de ene op de andere dag omslaat — het kan allemaal het bord op zijn kop zetten. Dezelfde strategie, hetzelfde kapitaal, hetzelfde gebouw kunnen een winnaar of een verliezer opleveren puur afhankelijk van wanneer je instapte. Zelfs hoe lang een bepaalde partij duurt, is volstrekt onvoorspelbaar — sommige zijn binnen maanden afgerond, andere slepen zich decennialang voort.
Dezelfde kaarten, verschillende uitkomsten
Hier een samengesteld verhaal dat laat zien hoe deze vier spelers in de praktijk daadwerkelijk in elkaar grijpen. Een jonge man, net van een topbusinessschool, koopt met een bescheiden erfenis zijn eerste gebouw. Wetend dat zijn eigen kapitaal krap is, besluit hij het grootste deel met vreemd vermogen te financieren, en kiest hij, in plaats van te gokken op een onbewezen opkomende buurt, voor een verouderd gebouw in een reeds gevestigde wijk dat hij renoveert — een voorzichtige keuze die het risico voor een beginner minimaliseert. De kaarten die hij in handen had: “mensen: ondergekapitaliseerde beginner”, “gebouwen: bestaand actief op een bewezen locatie”, “geld: afhankelijk van vreemd vermogen”, “tijd: nog onbekend”.
Rond dezelfde tijd erft een andere jonge man een oud houten huis nabij een universiteit. Hij verhuurt het terwijl hij zichzelf inwijdt in het ontwikkelingspotentieel ervan, en werkt uiteindelijk plannen uit voor nieuwe studentenhuisvesting. Het plan oogt solide, en hij regelt eerste financiering. Maar andere ontwikkelaars zien dezelfde kans en beginnen eerder met bouwen, wat de bouwkosten opdrijft — precies op het moment dat de bredere economie oververhit raakt en de prijzen de pan uit rijzen. De financiering valt uiteindelijk uiteen en het project stort in. De kaarten die hij kon beheersen (mensen, gebouwen) waren niet slecht — maar de kaarten die hij niet kon beheersen (de prijs van geld, het getij van timing) keerden zich tegen hem.
Aan de andere kant van de oceaan, in Europa, speelt zich het tegenovergestelde verhaal af. Een ondernemer verlaat een vertrouwde markt voor een opkomende markt die net begint open te breken, leert de plaatselijke taal, en regelt eerst een betrouwbare lokale partner. Hij test de markt met een kleine, kapitaalarme grondpacht voordat hij zich vastlegt, en pas nadat er vertrouwen is opgebouwd, brengt hij buitenlands kapitaal in voor een grootschalige kantoorontwikkeling. Het duurt langer dan verwacht, maar het lukt — omdat hij, zelfs terwijl hij een markt betrad die hij niet kon beheersen (de onrust van een opkomende economie), nauwgezet elke variabele invulde die hij wél kon beheersen, één voor één: de lokale partner, de geleidelijke opschaling van kapitaal.
Verschillende mensen, verschillende gebouwen, verschillende financiering, verschillende timing in alle drie de verhalen. Wat de uitkomst bepaalde was geen enkele factor — het was hoe de vier elementen in elkaar grepen. Kies je een geweldig gebouw en mis je de timing van het geld, dan stort alles in. Mis je de timing van de markt, dan kan een zorgvuldige speler toch standhouden.
Waar dit boek steeds op terugkomt
Mensen, geld, gebouwen, tijd. Deze vier spelers vormen het skelet dat door heel dit boek loopt. Of we nu cap rates, REIT’s of de crisis op de kantorenmarkt uitleggen — het verhaal zal steeds terugkeren naar een of meer van deze vier assen die verschuiven, botsen of in elkaar klikken. Vanaf het volgende hoofdstuk pakken we het eerste gereedschap op: de cap rate.
Spelregel — Vastgoed is een spel waarin vier spelers — mensen, geld, gebouwen en tijd — tegelijk hun kaarten vasthouden. Hoe sterk één blad ook is, het spel stort in als de andere drie niet meewerken. Goede uitkomsten ontstaan altijd wanneer alle vier de handen samenkomen, of dat nu door geluk is of door inspanning.