LTV (loan-to-value)

Loan-to-value — LTV (de verhouding lening/waarde) — meet welk deel van de waarde van een object met vreemd vermogen is gefinancierd. Koop je een gebouw van $1.000.000 met een lening van $700.000, dan is de LTV 70%; de resterende $300.000, het eigen vermogen, is het eigen, geriskeerde geld van de koper. Het is een eenvoudige ratio, maar wel de eerste en belangrijkste lens waardoor een kredietverstrekker elke deal bekijkt, want ze beantwoordt een botte vraag: als deze lening slecht wordt en het object in allerijl moet worden verkocht, hoever kan de prijs dan dalen voordat de kredietverstrekker geld begint te verliezen?

Bij een LTV van 70% zou de waarde van het object met meer dan 30% moeten dalen voordat de hoofdsom van de kredietverstrekker in gevaar komt — een substantiële buffer. Bij een LTV van 90% is een waardedaling van 10% al genoeg om de hele eigenvermogensbuffer weg te vagen en het eigen geld van de kredietverstrekker op het spel te zetten. Daarom functioneert de LTV als de centrale risicoknop van een kredietverstrekker: leningen met een lagere LTV krijgen betere rentetarieven en een soepelere goedkeuring, omdat de kredietverstrekker minder neerwaarts risico loopt; leningen met een hogere LTV worden strenger doorgelicht, duurder geprijsd, of botweg afgewezen, omdat de foutmarge kleiner is.

De LTV beweegt ook mee met de marktcyclus, op een manier die versterkt wat er sowieso al gebeurt. In goede tijden drijft concurrentie tussen kredietverstrekkers de maximale LTV’s omhoog — 75%, 80%, soms hoger voor trofee-objecten — omdat stijgende prijzen iedereen het gevoel geven dat de buffer veilig is. Leners reageren door meer hefboom te nemen, waardoor ze agressiever kunnen bieden, waardoor de prijzen verder stijgen. In neergaande markten gebeurt het tegenovergestelde snel: kredietverstrekkers verlagen de maximale LTV’s naar 55% of 60%, leners kunnen niet langer een even groot deel van een aankoop financieren, en de koopkracht in de hele markt krimpt — soms sneller dan de prijzen zelf dalen, wat een reden is waarom kredietkrapte het transactievolume kan doen bevriezen, zelfs als verkopers in principe bereid zijn te verkopen.

Er is nog een tweede, minder voor de hand liggende toepassing van de LTV die het kennen waard is: herfinanciering. Als het inkomen en de waarde van een object gedurende de aanhoudingsperiode groeien, kan een eigenaar vaak herfinancieren — een nieuwe, grotere lening afsluiten tegen de nu hogere waarde — met behoud van hetzelfde LTV-percentage waarmee hij begon. Goed uitgevoerd, laat dit een belegger geld uit een deal halen zonder het onderliggende object te verkopen, en soms zelfs de volledige oorspronkelijke investering terugkrijgen terwijl hij het object nog volledig in bezit houdt. Slordig uitgevoerd, in een neergaande markt, is het exact hetzelfde mechanisme waardoor leners uiteindelijk meer verschuldigd zijn dan hun object waard is.

Het is de moeite waard om de LTV te onderscheiden van een verwant maar apart begrip: loan-to-cost (LTC), dat de schuld afzet tegen de totale kosten van een ontwikkelingsproject — grond plus bouw — in plaats van tegen de afgeronde, gestabiliseerde waarde. Ontwikkelaars houden beide in de gaten. De LTC bepaalt hoeveel van het bouwbudget de kredietverstrekker bereid is te financieren; de LTV, berekend op basis van de geprojecteerde voltooide waarde, bepaalt hoe de lening eruitziet zodra het gebouw is afgebouwd, verhuurd en inkomsten genereert.

De LTV meet niet of een deal goed is. Ze meet hoeveel ruimte voor fouten de deal nog heeft — voor de lener, en vooral voor de kredietverstrekker die achter hem staat.