4. Moment, w którym serwery stały się klasą aktywów

Dzień, w którym zniknęło pole kukurydzy

Wiosną 2021 roku rolnik z amerykańskiego Środkowego Zachodu usłyszał od sąsiada, że działka obok jego gospodarstwa została sprzedana. Nabywcą nie była firma zbożowa ani sąsiedni operator rolny. Był to nieznany podmiot deweloperski działający w branży nieruchomości, a za nim stała jedna z najsłynniejszych firm technologicznych świata. Kilka miesięcy później tam, gdzie było pole kukurydzy, stał betonowy blok wielkości kilkudziesięciu boisk piłkarskich razem wziętych, bez okien, niemal bez ludzi w zasięgu wzroku. W środku wentylatory się kręciły, a kable brzęczały całą dobę, podczas gdy dziesiątki tysięcy serwerów obliczały odpowiedzi na pytania, które zadajemy.

Mniej więcej w tym samym czasie podobne sceny rozgrywały się po drugiej stronie globu. W Azji fala nowej zabudowy gruntów przetoczyła się przez miejsca takie jak Johor Bahru czy przedmieścia Dżakarty, które oferowały zarówno moc sieciową, jak i bliskość punktów lądowania kabli podmorskich, podczas gdy w Europie w miejscach takich jak przedmieścia Dublina, już gęsto usiane centrami danych, rozgrywała się odwrotna historia — nowe przyłączenia do sieci zostały faktycznie zamrożone. Ziemia, która niegdyś była polem, pustą działką lub już nasyconym parkiem przemysłowym, albo zmienia się w centrum danych z dnia na dzień, albo utyka, chcąc, lecz nie mogąc. Nazwa dla tego dwutorowego dramatu to nie po prostu “rozbudowa infrastruktury IT”. To przerysowanie samej mapy klas aktywów nieruchomościowych.

Od “dodatku” do “klasy aktywów”

Jeszcze w 2021 roku centrum danych było dziwnym stworzeniem w świecie nieruchomości komercyjnych. Zamiast być traktowane jako niezależna klasa aktywów obok biur, handlu detalicznego, przemysłu i mieszkalnictwa, było obsługiwane jako dodatek przypięty do sektora telekomunikacyjno-informatycznego, zwykle upchnięty w nawiasie, jak w zwrocie “nieruchomości przemysłowe i centra danych”.

Przez ostatnie pięć lat ten status całkowicie się odwrócił. Sam fakt, że globalne firmy doradcze na rynku nieruchomości zaczęły publikować osobne, coroczne raporty o perspektywach rynkowych poświęcone wyłącznie centrom danych, jest dowodem tej zmiany.¹ To, że firma doradcza w dziedzinie nieruchomości komercyjnych tworzy dedykowaną jednostkę badawczą i coroczną publikację dla jednej klasy aktywów, jest sygnałem, że klasa ta nie jest już działalnością poboczną: uznano ją za niezależny przedmiot alokacji kapitału. Tak jak wcześniej biura i logistyka, centrum danych ma teraz swoją własną pozycję w tabeli alokacji inwestora instytucjonalnego.

Na przełomie 2025 i 2026 roku szacuje się, że 14 największych operatorów centrów danych na świecie wydaje łącznie na nakłady inwestycyjne około 750 miliardów dolarów rocznie.² Kapitału poruszającego się w tej skali nie można już nazywać “zakupem sprzętu”. Kupujesz ziemię, zdobywasz pozwolenia, sprowadzasz energię elektryczną i wznosisz budynki — zgodnie z tą samą gramatyką, co konwencjonalny projekt deweloperski, tylko w innej skali i tempie.

Roczne nakłady inwestycyjne sześciu amerykańskich hiperskalerów — Microsoftu, Mety, Amazona, Alphabet, Oracle’a i Apple’a — mają wzrosnąć mniej więcej sześciokrotnie w latach 2022–2026, zbliżając się do 700 miliardów dolarów.³ Pięć największych firm wydało w 2024 roku około 256 miliardów dolarów, w 2025 roku szacunkowo 443 miliardy dolarów, a w 2026 roku szacunkowo 602 miliardy dolarów.³ Mniej więcej trzy czwarte tej kwoty trafia do infrastruktury AI — nie tylko na chipy i serwery, ale na budynki, które je mieszczą, oraz aktywa wytwórcze i przesyłowe, które je zasilają. Nieruchomości, energetyka i produkcja faktycznie zlewają się w jedną branżę.

Gdy zmienia się tożsamość klasy aktywów, zmieniają się też zasady gry rozgrywanej wokół niej. Wartość biurowca była kiedyś ustalana przez wiarygodność kredytową najemcy i dostępność lokalizacji. Wartość centrum danych ustalają dziś trzy zupełnie inne zmienne: energia, woda chłodząca i odległość do szkieletu telekomunikacyjnego. Jeśli maksymą dwudziestowiecznych nieruchomości było “lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”, maksymą dwudziestopierwszowiecznych nieruchomości pod centra danych stało się “gdziekolwiek jest nadwyżka energii”.

Pięć lat od treningu do wnioskowania: popyt zmienia charakter

Na to wszystko nakłada się fakt, że sam popyt na AI nie jest statyczny. W 2025 roku AI odpowiadała za około jedną czwartą całego obciążenia centrów danych, a większość tego wciąż stanowiło trenowanie modeli AI.⁴ Popyt treningowy skłania się ku skupianiu w niewielkiej liczbie ogromnych klastrów. Piętrzysz olbrzymią ilość mocy obliczeniowej w jednym miejscu i uruchamiasz ją nieprzerwanie przez tygodnie lub miesiące, więc pula kandydujących lokalizacji zawęża się do garstki megakampusów. Klaster treningowy nie musi komunikować się z użytkownikiem w czasie rzeczywistym, więc dopóki zabezpieczone są energia i woda chłodząca, może stać w najodleglejszym zakątku ziemi.

Począwszy od około 2027 roku popyt na “wnioskowanie” (inference) — użytkownicy zadający AI pytania w czasie rzeczywistym i otrzymujący odpowiedzi — ma przewyższyć popyt treningowy.⁴ Wnioskowanie to zupełnie inne zwierzę. Musi minimalizować opóźnienie odpowiedzi dla użytkownika, więc musi być wdrażane blisko użytkowników, jako węzły rozproszone po wielu regionach. Jeśli zapytasz chatbota o coś, a odpowiedź trwa o trzy sekundy za długo, ta usługa poniosła porażkę. Innymi słowy, mapa nieruchomości pod centra danych na kolejnych pięć lat wchodzi w fazę reorganizacji — od “kilku megakampusów” do “wielu regionalnie rozproszonych węzłów”. To nie jest zwykłe rozszerzenie mocy; to przeprojektowanie samej strategii lokalizacji. Centra danych powtarzają, w znacznie szybszym tempie, trajektorię podobną do tej, przez którą przeszły przed pokoleniem centra logistyczne, ewoluując z pojedynczego miejskiego magazynu w regionalną sieć realizacji zamówień.

Ten punkt zwrotny nakłada na deweloperów podwójne zadanie. Obecnie postawienie na megakampusy epoki treningowej pozwala wygrywać duże umowy najmu, za którymi goni kapitał, ale oznacza też wzięcie na siebie ryzyka, że za pięć lat ten przewymiarowany zasób stanie się aktywem osieroconym, po prostu “zbyt dużym i zbyt odległym”. Odwrotnie, deweloper, który już dziś stawia niewielki krok w kierunku regionalnie rozproszonych węzłów, wygląda teraz skromnie pod względem skali, ale ma szansę cieszyć się przewagą pierwszego gracza dzięki już zbudowanej sieci, gdy nadejdzie pełny rozkwit ery wnioskowania.

Wąskie gardło się przesunęło: z pieniędzy na energię

Dla dewelopera nieruchomości najbardziej przerażającym pytaniem zawsze było “czy uda mi się zebrać pieniądze?”. W grze centrów danych to pytanie przestało być najstraszniejsze. Jeszcze w 2021 roku wąskim gardłem rozwoju było finansowanie i dostawy chipów. Do przełomu 2025 i 2026 roku wąskie gardło przesunęło się jednoznacznie w stronę energii elektrycznej.⁵

W niektórych regionach nowe centrum danych może czekać nawet do czterech lat na przyłączenie do lokalnej sieci.⁵ Kapitału jest pod dostatkiem, ale nie ma wystarczająco energii, by budować: ironiczny impas. Deweloperzy przecinają to wąskie gardło, całkowicie omijając istniejącą sieć i zabezpieczając własne wytwarzanie energii, w strategii znanej jako BYOP (Bring-Your-Own-Power, “przynieś własną energię”).⁵ Deweloperzy centrów danych faktycznie zaczęli pełnić podwójną rolę producentów energii.

W marcu 2024 roku Amazon Web Services (AWS) przejął kampus centrum danych sąsiadujący z elektrownią jądrową Susquehanna należącą do Talen Energy w Pensylwanii i zawarł długoterminową umowę na dostawy bezpośrednio z wytwórcą, na do 960 megawatów mocy.⁶ Tak jak dwudziestowieczne parki przemysłowe skupiały się wokół portów, dwudziestopierwszowieczne parki przemysłowe AI zaczęły skupiać się wokół elektrowni. Umowy o dostawy energii stały się obowiązkowym załącznikiem do umów nieruchomościowych. To także jakościowa zmiana względem wzorca z lat 2021–2023, gdy Big Tech kupował głównie wirtualne umowy zakupu energii (vPPA, w istocie certyfikaty energii odnawialnej), w kierunku bezpośredniego posiadania aktywów wytwórczych lub poboru energii bezpośrednio, za licznikiem.⁶

Ta sama logika stoi za wzrostem znaczenia obszarów wiejskich jako nowej sceny rozwoju, gdzie ziemia jest tania, elektrownie i linie przesyłowe są blisko, a procedury planistyczne prostsze.⁷ Świadomość, że jedno duże centrum danych może zużywać tyle energii, co spore miasteczko, tłumaczy, dlaczego deweloperzy kierują się na tereny rolnicze, by uniknąć miejskich sporów o pozwolenia i sprzeciwów społeczności.⁷ Rywalizacja o wiejskie tereny w pobliżu elektrowni odnawialnych rozgrywa się nie tylko w amerykańskim Pasie Kukurydzy, ale i w całej Europie. Każde pojedyncze pytanie, które wpisujemy w telefonie, jest teraz w stanie wywołać gdzieś na ziemi decyzję zarządu o uruchomieniu nowych mocy wytwórczych.

Świat wakatu na poziomie 2%: dwa równoległe rynki nieruchomości

W tym samym okresie rynki biurowe w centrach miast wciąż zmagały się z pustostanami w następstwie pracy zdalnej. W tych samych miastach (czasem nawet tych samych podmiejskich parkach przemysłowych) rynek centrów danych poruszał się w dokładnie przeciwnym kierunku. Średni wskaźnik pustostanów na głównych amerykańskich rynkach centrów danych spadł poniżej 2% w 2025 roku, do najniższego poziomu od co najmniej 12 lat.⁸ W Europie podaż nie nadążała za popytem, a wskaźnik pustostanów ma spaść do 6,5% do 2026 roku.⁸

W nieruchomościach wakat poniżej 2% sygnalizuje skrajny rynek sprzedającego: taki, w którym to wynajmujący ustala warunki, nie najemca. Podczas gdy budynki biurowe puszczeją, gdzieś pole kukurydzy zapełnia się betonowym blokiem naszpikowanym serwerami. Nieruchomości nie są już jednym rynkiem; rozpadły się na wiele równoległych światów działających w różnych cyklach. Obserwowanie tego samego kraju, tych samych rynków kapitałowych, przeżywających jednocześnie recesję po jednej stronie i jeden z najgorętszych boomów w historii po drugiej, byłoby trudne do wyobrażenia jeszcze pięć lat temu.

Jak gromadzi się kapitał: struktura finansowania, która wzrosła sześciokrotnie w pięć lat

Sfinansowanie tak kapitałochłonnego rozwoju wymagało, by ewoluowała także struktura finansowania. Przez ostatnie pięć lat cztery odrębne strumienie kapitału napłynęły do klasy aktywów, jaką są centra danych — notowane publicznie REIT-y oferujące przepływ podatkowy, duże napływy z prywatnych funduszy infrastrukturalnych, dług project finance oraz bezpośrednie zobowiązania najmu hiperskalerów — tworząc nie trójkąt, lecz pełną czteroboczną formację.⁹

Każdy rodzaj kapitału ma inny charakter. Notowane REIT-y przyciągają publiczne pieniądze goniące za dywidendami i obiecują stabilny dochód z najmu, ale nie mogą uciec od kwartalnej presji wyników, jaka towarzyszy byciu spółką publiczną. Prywatne fundusze infrastrukturalne mają znacznie dłuższy horyzont inwestycyjny i mogą wchłonąć całe aktywa wytwórcze, ale wciąż nie wypracowały pewnej odpowiedzi na pytanie, jak z tego wyjść.⁹ Bezpośrednie umowy najmu hiperskalerów (zobowiązania na 10 lub 15 lat) dają deweloperom przepływ pieniężny arguably bezpieczniejszy niż kredyt bankowy, ale w zamian deweloper bierze na siebie ryzyko koncentracji, uzależniając cały swój przychód od garstki najemców. W przeciwieństwie do tradycyjnego biurowca mieszającego pięciu czy dziesięciu najemców, pojedyncze centrum danych często ma dokładnie jednego.

Spostrzeżenie Poorvu, że REIT to “dwie rzeczy naraz” — transakcja nieruchomościowa i produkt z Wall Street — sprawdza się i tutaj.¹⁰ Na powierzchni REIT centrum danych to stabilny, dywidendowy produkt nieruchomościowy; pod spodem to o wiele bardziej złożony aktyw infrastrukturalny, czasem posiadający wprost elektrownie, czasem dźwigający długoterminowe umowy energetyczne.

Pewne kwestie regulacyjne pozostają nierozstrzygnięte. Nie ma jasnego standardu co do tego, czy aktywa wytwórcze jądrowe lub gazowe mogą znaleźć się w strukturze REIT.⁹ Dla inwestorów funduszy prywatnych “komu i jak wyjść” stało się nowym kluczowym ryzykiem. Sprzedaż do notowanego REIT-u lub IPO samej platformy to najczęściej rozważane scenariusze wyjścia, ale niewiele jest jeszcze sprawdzonych precedensów.⁹ Sektor, którym jeszcze w 2021 roku po cichu zarządzała garstka wyspecjalizowanych REIT-ów, do 2026 roku w pełni przekształcił się w konkurencyjną klasę aktywów, do której gorączkowo wkracza główny nurt kapitału instytucjonalnego.

Przerysowanie diamentu gry

Poświęćmy chwilę, by nałożyć na centrum danych obiektyw przewijający się przez całą tę książkę. Poorvu narysował grę nieruchomościową jako diament, cztery zmienne (aktywa, rynki kapitałowe, gracze i otoczenie zewnętrzne) połączone strzałkami między sobą.¹¹ Ustawiając na tym diamencie nową planszę gry, jaką jest centrum danych, widać wyraźnie, że wszystkie cztery narożniki noszą dziś zupełnie inną twarz niż pięć lat temu.

Aktywa nie są już wyceniane według lokalizacji, metrażu i jakości wykończenia. Nowymi pozycjami w arkuszu wyceny stały się moc energetyczna (mierzona w megawatach), pozycja w kolejce przyłączeniowej do sieci i metoda chłodzenia. Rynki kapitałowe widzą dziś prywatne fundusze infrastrukturalne i własną emisję obligacji hiperskalerów obok tradycyjnego długu bankowego i kapitału publicznego: kapitał znacznie większy, znacznie bardziej cierpliwy i skoncentrowany w znacznie mniejszej liczbie rąk, niż kiedykolwiek przyciągnął rozwój biurowy. Talia graczy została całkowicie przetasowana. Na miejsce tradycyjnego lokalnego dewelopera pojawił się nowy skład: hiperskaler (faktycznie największy najemca na świecie, a często też współdeweloper), wyspecjalizowane REIT-y centrów danych, producenci energii oraz firmy doradcze na rynku nieruchomości pośredniczące we wszystkim. Szczególnie wyróżnia się to, że najemca — hiperskaler — sam zaczął inwestować w aktywa energetyczne, przyjmując podwójną rolę dewelopera i najemcy, rolę rzadko widzianą w tradycyjnej grze Poorvu. Środek ciężkości otoczenia zewnętrznego też się przesunął, z polityki podatkowej i trendów demograficznych ku regulacji sieci energetycznej, lokalnym bitwom politycznym o pozwolenia na wytwarzanie energii oraz ocenom trwałości samego popytu na AI, które teraz decydują o tym, kto wygrywa, a kto przegrywa tę grę.

Jedna zasada, którą podkreślał Poorvu, wciąż się sprawdza: cztery talie kart nieustannie oddziałują na siebie nawzajem. Wąskie gardła sieciowe (otoczenie zewnętrzne) rodzą strategie własnego wytwarzania energii (redefinicja aktywa), co z kolei przyciąga prywatne fundusze infrastrukturalne gotowe przejmować także aktywa energetyczne (rynki kapitałowe), co wypycha na scenę nowych graczy — hiperskalerów pełniących podwójną rolę producentów energii. Szkielet diamentu pozostaje niezmieniony, ale to, co go wypełnia, to zupełnie inna gra niż pięć lat temu.

Prawdziwy popyt AI to nie chmura

Wróćmy tu do głównego przesłania tego rozdziału. Skłonni jesteśmy myśleć o AI jako o problemie oprogramowania, problemie algorytmu, problemie subskrypcji chmury. Doświadczenie zadania chatbotowi pytania i otrzymania odpowiedzi wydaje się wysoce wirtualne, niematerialne. Ale za tym doświadczeniem stoi infrastruktura intensywnie fizyczna i materialna: ziemia, beton, okablowanie, woda chłodząca i elektrownie.

To, co pokazuje pięć lat historii nieruchomości pod centra danych, to fakt, że prawdziwym wąskim gardłem AI nie jest wyrafinowanie algorytmiczne — jest nim energia elektryczna potrzebna do jej uruchomienia i nieruchomość, w której się ją mieści. Wyścig o zbudowanie najmądrzejszego modelu AI na świecie zbiega się w wyścig o to, kto szybciej zabezpieczy ziemię obok elektrowni i zdobędzie zgodę na przyłączenie do sieci. Jeśli zwycięzcą gry nieruchomościowej końca XX wieku był ten, kto pierwszy dostrzegł najlepszą lokalizację, zwycięzcą gry nieruchomościowej epoki AI jest ten, kto pierwszy dostrzega nadwyżkę energii.

A kolejna faza tej gry już się zaczęła. W miarę jak popyt przesuwa się z modelu skoncentrowanego na treningu w kierunku modelu skoncentrowanego na wnioskowaniu, mapa nieruchomości pod centra danych na kolejnych pięć lat zostanie przerysowana nie jako garstka megakampusów, lecz jako niezliczone rozproszone węzły rozsiane po całym świecie. Zanim ta mapa zostanie ukończona, kolejny rozdział przygląda się bliżej temu, gdzie dokładnie ta nowa klasa aktywów faktycznie powstanie — geografii nowego niedoboru złożonego z energii, wody i ziemi.

---

Zasada gry

Czego potrzebuje AI, to nie chmura — to ziemia i energia elektryczna.

W ciągu pięciu lat centrum danych awansowało z “dodatku informatycznego” do niezależnej klasy aktywów. Napędza ten awans około 750 miliardów dolarów rocznych nakładów inwestycyjnych hiperskalerów oraz punkt zwrotny, w którym popyt przesuwa się z megakampusów epoki treningowej ku rozproszonym węzłom epoki wnioskowania. Wąskie gardło gry przesunęło się z kapitału na energię, a struktura finansowania ewoluowała w nową czterostronną formację, mieszającą REIT-y, prywatne fundusze infrastrukturalne i bezpośrednie umowy najmu. Na diamencie gry Poorvu pojawienie się nowej roli — najemcy (hiperskalera) pełniącego podwójną rolę własnego dewelopera i producenta energii — jest najbardziej fundamentalną zmianą, jaką te pięć lat przyniosło.

---

Footnotes

1. JLL, “2026 Global Data Center Market Outlook”; CBRE, “Global Data Center Trends 2026” — sam fakt, że firmy doradcze rynku nieruchomości komercyjnych zaczęły publikować coroczne raporty poświęcone centrom danych, jest przywoływany jako sygnał niezależności tej klasy aktywów. ↩

2. Ropes & Gray, “Data Center Investment in 2026: AI Demand, Power Constraints, and Private Equity Trends”; HB Capital RE, “Data Centers CRE 2026: The $700B Industrial Adjacency” — szacunek łącznych rocznych nakładów inwestycyjnych na poziomie ok. 750 mld USD wśród 14 największych operatorów centrów danych. ↩

3. CreditSights, “Technology: Hyperscaler Capex 2026 Estimates”; Introl, “Hyperscaler CapEx Hits $600B in 2026”; Yahoo Finance, “Meta, Microsoft, Amazon, and Alphabet are about to spend a shocking amount of money to dominate the AI era” — mniej więcej sześciokrotny wzrost nakładów inwestycyjnych sześciu amerykańskich hiperskalerów w latach 2022–2026, z szacunkami rok po roku dla lat 2024–2026. ↩ ↩²

4. BloombergNEF, “AI Data Center Build Advances at Full Speed: Five Things to Know”; JLL / Data Center Frontier, “JLL’s 2026 Global Data Center Outlook” — udział obciążenia AI w 2025 roku oraz prognozowane przesunięcie popytu z treningu na wnioskowanie (ok. 2027 roku). ↩ ↩²

5. The AI Consulting Network, “AI Data Center Power Crisis: CRE Site Selection 2026”; EnkiAI, “Hyperscaler AI & Data Center Energy 2026” — czas oczekiwania na przyłączenie do sieci (do czterech lat), strategia BYOP (Bring-Your-Own-Power). ↩ ↩² ↩³

6. FTI Consulting, “Power, Renewables & Energy: 2025 M&A Review, 2026 Outlook” — przesunięcie od vPPA ku poborowi energii za licznikiem; przejęcie przez AWS kampusu sąsiadującego z elektrownią jądrową Susquehanna należącą do Talen Energy oraz umowa dostaw do 960 MW (marzec 2024, wg dokumentów SEC). ↩ ↩²

7. LandApp, “Why Data Centers are Driving Rural Land Demand”; LightBox, “A Growing Demand for Land: Site Selection for Data Centers Insights”; American Farm Bureau Federation, “Balancing Data Center Growth with American Agriculture” — preferencja dla lokalizacji wiejskich i tendencja do omijania miejskich procedur planistycznych. ↩ ↩²

8. Ropes & Gray, “Data Center Investment in 2026”; CBRE, “European Data Centres Outlook 2026” — wskaźnik pustostanów poniżej 2% na głównych rynkach amerykańskich (2025, najniższy od 12 lat); prognozowany 6,5-procentowy wskaźnik pustostanów w Europie w 2026 roku. ↩ ↩²

9. Ropes & Gray, “Data Center Investment in 2026”; Angel Investors Network, “Data Center REITs: 39–45% Returns on AI Infrastructure” — struktury finansowania REIT/prywatny fundusz infrastrukturalny/project finance, niepewność regulacyjna dotycząca umieszczania aktywów energetycznych w REIT-ach, kwestie strategii wyjścia. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

10. William J. Poorvu i Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (1999) — reinterpretacja ramy opisującej REIT-y jako “transakcję nieruchomościową i produkt z Wall Street” (parafraza, nie bezpośredni cytat). ↩

11. William J. Poorvu i Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (1999), rama “diamentu gry” (aktywa–rynki kapitałowe–gracze–otoczenie zewnętrzne) — zrekonstruowana w tym rozdziale i zastosowana do klasy aktywów, jaką są centra danych. ↩