Por que o mercado imobiliário é um jogo — quatro jogadores (pessoas, dinheiro, edifícios, tempo)
Muita gente pensa no mercado imobiliário como um jogo de Banco Imobiliário.
Por que o mercado imobiliário é um jogo — quatro jogadores (pessoas, dinheiro, edifícios, tempo)
Muita gente pensa no mercado imobiliário como um jogo de Banco Imobiliário. Joga-se o dado, move-se a peça, compram-se terrenos, constroem-se casas, cobra-se aluguel. É, sinceramente, a primeira imagem que a maioria das pessoas associa ao setor imobiliário. Mas quem realmente passou mais tempo observando o mercado costuma dizer o oposto: o Banco Imobiliário é o jogo que menos se parece com o mercado imobiliário real.
Por que o Banco Imobiliário é uma má analogia
As razões são claras. No Banco Imobiliário, uma jogada quase não afeta a próxima. A sorte no dado pesa mais do que a habilidade. O tabuleiro muda em um ritmo bem mais tranquilo do que qualquer mercado real. E, o mais importante, todo imóvel é exatamente igual — existe apenas um tipo de hotel, um tipo de casa, e não existem shopping centers, galpões logísticos ou data centers. Pior ainda: as regras proíbem explicitamente que os jogadores negociem acordos que beneficiem os dois lados. (Curiosamente, a maioria das pessoas ignora essa regra de qualquer forma e cria as próprias — e o fato de isso deixar o jogo mais divertido e mais realista já diz muita coisa.)
Uma imagem mais próxima do jogo imobiliário real é a seguinte. As peças do tabuleiro mudam de valor ao longo do tempo — às vezes de forma previsível, às vezes em direções que ninguém imaginava. A mesma peça pode ser um tesouro para um jogador e uma dor de cabeça para outro. E as cartas que decidem quem vence não vêm de um único baralho — vêm de pelo menos quatro baralhos distintos. Os nomes desses quatro baralhos formam o esqueleto ao qual este livro voltará repetidamente: pessoas, dinheiro, edifícios, tempo.
Poucos jogos têm apostas dessa magnitude
Chamá-lo de “jogo” não pretende trivializar o mercado imobiliário. Muito pelo contrário. O valor total dos imóveis mantidos para fins de investimento no mundo ultrapassa, com folga, a casa dos trilhões. Em apostas dessa magnitude, ganhar e perder extrapolam em muito a carteira de qualquer indivíduo. Onde moramos, trabalhamos e descansamos; como construímos espaços para cuidar de doentes e idosos; que tipos de emprego estão disponíveis para quantas pessoas — tudo isso se decide neste tabuleiro. É um tipo raro de jogo sério, que exige ao mesmo tempo o hemisfério esquerdo do cérebro (cálculo e análise) e o direito (intuição e sensibilidade).
Os quatro jogadores
Quatro tipos de participantes disputam esse jogo. Cada um se move por regras diferentes, cada um molda os outros, e a verdadeira chave do jogo é que nenhum deles se move isoladamente dos outros três.
Primeiro, as pessoas (os jogadores). São aqueles que entram no tabuleiro — de um novato que compra seu primeiro edifício com uma pequena herança a grandes instituições que gerenciam ativos em dezenas de países. A escala muda, mas todos enfrentam a mesma pergunta: “o que eu realmente quero tirar desse jogo?” Para alguns, é puramente dinheiro. Para outros, a satisfação de recuperar um edifício deteriorado ou construir um espaço de que a comunidade precisa importa tanto quanto o retorno financeiro. Pode parecer estranho que algumas pessoas se considerem “bem-sucedidas” mesmo depois de terem tido um prejuízo real — mas é justamente essa a prova de que esse jogo não roda apenas a números.
Segundo, o dinheiro (os mercados de capitais). Este é um jogo incomumente faminto por capital, e é por isso que a pergunta “existe dinheiro disponível, de onde ele vem e quanto custa” permanece sempre em segundo plano. Empréstimos bancários, fundos de pensão, fundos soberanos, fundos de investimento imobiliário (REITs) e o dinheiro miúdo de investidores individuais — de onde vem esse dinheiro e como ele flui decide destinos radicalmente diferentes para o mesmo edifício. Quanto do dinheiro alheio você toma emprestado, e em que condições (assunto que este livro tratará mais adiante em profundidade, sob o nome de “alavancagem”), é uma das variáveis mais decisivas de quem vence esse jogo.
Terceiro, os edifícios (os ativos). Escritórios, apartamentos, galpões, shopping centers e, mais recentemente, data centers — essas são as peças do tabuleiro. Elas não ficam paradas. Envelhecem, passam por reformas, mudam de uso; algumas se valorizam quanto mais tempo permanecem em pé, enquanto outras simplesmente vão se deteriorando. O mesmo edifício pode ser uma galinha dos ovos de ouro para um jogador e um peso morto para outro. Localização, estado de conservação e para onde o setor vai caminhar nos próximos cinco anos determinam o que essa peça realmente vale.
Quarto, o tempo (o ambiente externo e o momento de entrada). Este é o jogador mais difícil de controlar. A alta e a queda dos juros, o aquecimento ou o esfriamento da economia, choques que ninguém viu chegar, como uma pandemia, ou até uma única regulação que muda da noite para o dia — tudo isso pode virar o tabuleiro de cabeça para baixo. A mesma estratégia, o mesmo capital, o mesmo edifício podem produzir um vencedor ou um perdedor dependendo puramente do momento em que você entrou. Até a duração de uma mesma partida é imprevisível — algumas se encerram em meses, outras se arrastam por décadas.
Mesmas cartas, resultados diferentes
Eis uma história composta que mostra como esses quatro jogadores se entrelaçam na prática. Um jovem recém-formado em uma escola de negócios de ponta usa uma herança modesta para comprar seu primeiro edifício. Sabendo que seu capital próprio é escasso, decide financiar a maior parte com dívida e, em vez de apostar em uma região emergente ainda não comprovada, escolhe um edifício antigo em um bairro já consolidado e o reforma — uma escolha cautelosa, que minimiza o risco para um estreante. As cartas que lhe couberam: “pessoas: novato subcapitalizado”, “edifícios: ativo existente em localização comprovada”, “dinheiro: dependente de dívida”, “tempo: ainda uma incógnita”.
Mais ou menos na mesma época, outro jovem herda uma antiga casa de madeira perto de uma universidade. Ele a aluga enquanto estuda por conta própria o potencial de desenvolvimento do terreno e, por fim, elabora um projeto de moradia estudantil nova. O plano parece sólido, e ele consegue o financiamento inicial. Mas outros incorporadores enxergam a mesma oportunidade e começam as obras primeiro, elevando o custo da construção, justamente no momento em que a economia em geral se aquece e os preços disparam. O financiamento acaba caindo por terra e o projeto desmorona. As cartas que ele podia controlar (pessoas, edifícios) não eram ruins — mas as cartas que ele não podia controlar (o preço do dinheiro, a maré do momento) se voltaram contra ele.
Do outro lado do oceano, na Europa, o arco inverso se desenrola. Um empreendedor deixa um mercado conhecido por um mercado emergente que apenas começava a se abrir, aprende o idioma local e primeiro assegura um sócio local de confiança. Ele testa o mercado com um arrendamento de terreno pequeno e de baixo capital antes de se comprometer, e só depois de construir confiança traz capital estrangeiro para um empreendimento de escritórios em larga escala. Demora mais do que o esperado, mas dá certo — porque, mesmo entrando em um mercado que não podia controlar (a volatilidade de uma economia emergente), ele preencheu com disciplina, uma de cada vez, todas as variáveis que podia controlar: o sócio local, a escalada gradual do capital.
Pessoas diferentes, edifícios diferentes, financiamentos diferentes, momentos diferentes nas três histórias. O que decidiu o resultado não foi nenhum fator isolado — foi como os quatro elementos se encaixaram. Escolha um ótimo edifício e erre o momento do dinheiro, e ele desmorona. Erre o momento do mercado, e um jogador cuidadoso ainda pode se manter em pé.
Para onde este livro voltará sempre
Pessoas, dinheiro, edifícios, tempo. Esses quatro jogadores formam o esqueleto que percorre todo este livro. Seja explicando taxas de capitalização, fundos de investimento imobiliário (REITs) ou a crise no mercado de escritórios, a narrativa sempre retornará a um ou mais desses quatro eixos se deslocando, colidindo ou se encaixando. A partir do próximo capítulo, pegamos a primeira ferramenta: a taxa de capitalização (cap rate).
Regra do jogo — O mercado imobiliário é um jogo em que quatro jogadores — pessoas, dinheiro, edifícios e tempo — seguram suas cartas ao mesmo tempo. Por mais forte que seja uma mão, o jogo desmorona se as outras três não se alinharem. Bons resultados só chegam quando as quatro mãos se encaixam, seja por sorte, seja por esforço.