LTV (Beleihungsauslauf)
Eine einzige Kennzahl entscheidet, wie dünn das Polster zwischen einem Investor und dem Verlust eines Kreditgebers ist.
Der Beleihungsauslauf — LTV (Loan-to-Value) — misst, welcher Anteil des Werts einer Immobilie durch Fremdkapital finanziert wird. Kauft man ein Gebäude für 1.000.000 $ mit einem Kredit über 700.000 $, liegt der LTV bei 70 %; die verbleibenden 300.000 $, das Eigenkapital, sind das eigene, riskierte Geld des Käufers. Es ist eine einfache Kennzahl, aber die erste und wichtigste Linse, durch die ein Kreditgeber jeden Deal betrachtet, denn sie beantwortet eine unverblümte Frage: Wenn dieser Kredit notleidend wird und die Immobilie in aller Eile verkauft werden muss, wie weit kann der Preis fallen, bevor der Kreditgeber Geld verliert?
Bei einem LTV von 70 % müsste der Wert der Immobilie um mehr als 30 % fallen, bevor das Kapital des Kreditgebers gefährdet ist — ein beträchtliches Polster. Bei einem LTV von 90 % reicht ein Wertverlust von 10 %, um den gesamten Eigenkapitalpuffer aufzuzehren und das eigene Geld des Kreditgebers aufs Spiel zu setzen. Deshalb funktioniert der LTV als zentraler Risikoregler eines Kreditgebers: Kredite mit niedrigerem LTV erhalten bessere Zinsen und eine leichtere Genehmigung, weil der Kreditgeber weniger Abwärtsrisiko trägt; Kredite mit höherem LTV werden strenger geprüft, teurer bepreist oder rundweg abgelehnt, weil die Fehlermarge geringer ist.
Der LTV schwankt auch mit dem Marktzyklus auf eine Weise, die alles verstärkt, was ohnehin schon passiert. In guten Zeiten treibt der Wettbewerb unter Kreditgebern die maximalen LTVs nach oben — 75 %, 80 %, manchmal höher bei Prestigeobjekten —, weil steigende Preise allen das Gefühl geben, das Polster sei sicher. Kreditnehmer reagieren mit mehr Leverage, was es ihnen erlaubt, aggressiver zu bieten, was die Preise weiter treibt. In Abschwüngen passiert das Gegenteil schnell: Kreditgeber senken die maximalen LTVs auf 55 % oder 60 %, Kreditnehmer können nicht mehr so viel eines Kaufs finanzieren, und die Kaufkraft im gesamten Markt schrumpft — manchmal schneller, als die Preise selbst fallen, was ein Grund dafür ist, dass Kreditklemmen das Transaktionsvolumen zum Erliegen bringen können, selbst wenn Verkäufer im Prinzip verkaufsbereit sind.
Es gibt eine zweite, weniger offensichtliche Verwendung des LTV, die man kennen sollte: die Refinanzierung. Wachsen Einkommen und Wert einer Immobilie im Laufe der Haltedauer, kann ein Eigentümer oft refinanzieren — einen neuen, größeren Kredit gegen den nun höheren Wert aufnehmen — und dabei denselben LTV-Prozentsatz beibehalten, mit dem er gestartet ist. Gut gemacht, erlaubt das einem Investor, Bargeld aus einem Deal zu ziehen, ohne den zugrunde liegenden Vermögenswert zu verkaufen, und dabei manchmal die gesamte ursprüngliche Investition zurückzuholen, während er die Immobilie weiterhin vollständig besitzt. Unvorsichtig gemacht, in einem Marktabschwung, ist es derselbe Mechanismus, der Kreditnehmer am Ende mehr schulden lässt, als ihre Immobilie wert ist.
Es lohnt sich, den LTV von einem verwandten, aber eigenständigen Konzept zu trennen: dem Loan-to-Cost (LTC), das die Verschuldung gegen die Gesamtkosten eines Entwicklungsprojekts — Grundstück plus Bau — misst, statt gegen den fertigen, stabilisierten Wert. Entwickler behalten beide im Blick. Der LTC bestimmt, wie viel vom Baubudget der Kreditgeber zu finanzieren bereit ist; der LTV, berechnet auf Basis des prognostizierten fertigen Werts, bestimmt, wie sich der Kredit darstellt, sobald das Gebäude fertiggestellt, vermietet und ertragreich ist.
Der LTV misst nicht, ob ein Deal gut ist. Er misst, wie viel Spielraum für Fehler dem Deal noch bleibt — für den Kreditnehmer und ganz besonders für den Kreditgeber, der hinter ihm steht.