L’ammortamento: un edificio che invecchia solo sulla carta

Alcuni attori interpretano lo stesso personaggio sullo schermo, alla stessa età, indipendentemente da quanti anni passino. Una serie può andare avanti per vent’anni, e l’età dichiarata del personaggio non si muove mai. L’attore invecchia visibilmente; il personaggio sulla pagina no. L’età sulla carta (il copione) e l’età reale corrono su binari completamente separati.

I libri contabili di un edificio mettono in scena un trucco simile, in direzione opposta. Un edificio vero, ben mantenuto, può effettivamente aumentare di valore: una posizione migliore rispetto al contesto circostante, canoni in crescita, valore in apprezzamento. Ma sui libri contabili, invecchia diligentemente un po’ ogni anno. Questo invecchiamento che avviene solo sulla carta è l’ammortamento.

Perché chiamare vecchio qualcosa che non sta invecchiando affatto

La logica del diritto tributario funziona così. Tratta un edificio come un bene che, come un macchinario o un’automobile, si consuma nel tempo e alla fine diventerà inutilizzabile. Le autorità fiscali quindi suddividono il prezzo dell’edificio su un periodo prestabilito (per gli immobili commerciali, tipicamente attorno ai 30-40 anni, a seconda del paese) e permettono al proprietario di riconoscere quella quota come “costo” ogni anno. Proprio come un’azienda che acquista un macchinario ne registra l’usura come costo ogni anno, anche il proprietario di un edificio deduce, ogni anno, un importo che rappresenta “quanto si è consumato l’edificio”.

Il punto chiave è che questo costo non è denaro che esce davvero dal conto corrente di nessuno. L’ammortamento non lascia alcuna traccia in un conto bancario. È solo un numero che viene apposto su documenti presentati all’agenzia delle entrate — “il valore contabile dell’edificio è sceso di tanto quest’anno”. L’edificio reale, nel frattempo, potrebbe aver ricevuto una mano di vernice fresca, una hall rinnovata, inquilini più soddisfatti e un canone effettivamente salito rispetto all’anno precedente. Sulla carta l’edificio invecchia; nella realtà, potrebbe star ringiovanendo. Questa contraddizione è l’essenza stessa dell’ammortamento.

Cosa succede sulla dichiarazione dei redditi

Questo invecchiamento cartaceo conta perché riduce davvero le tasse. Ricordiamo il NOI (reddito operativo netto) del capitolo precedente: cattura solo le voci in cui il denaro reale cambia effettivamente di mano. Ma quando si tratta di calcolare le tasse, la storia cambia. Per calcolare il “reddito imponibile” a fini fiscali, l’ammortamento viene sottratto una seconda volta dal NOI — ed è una deduzione puramente cartacea, non denaro che va davvero da qualche parte.

Supponiamo che il NOI di un edificio sia 100.000 dollari, il rimborso del capitale sul prestito ne assorba 30.000, e l’ammortamento venga registrato sulla carta per 40.000. Il contante che finisce davvero nelle tasche del proprietario è circa 70.000 dollari (NOI meno il servizio del debito). Ma il reddito imponibile dichiarato al fisco è 60.000 dollari (100.000 meno i 40.000 di ammortamento) — o forse anche meno. Questo significa che la base su cui viene calcolata l’imposta (il reddito imponibile) può risultare inferiore al contante effettivamente incassato (il cash flow) — si può davvero guadagnare denaro mentre le carte fanno sembrare che si stia perdendo.

Proprio per questo l’immobiliare è da tempo definito un “asset fiscalmente vantaggioso”. In cambio di un edificio che finge di invecchiare sulla carta, ci possono essere periodi in cui il contante continua ad arrivare mentre le tasse dovute si riducono. Ma non è gratis. La maggior parte dei sistemi fiscali prevede una procedura per “recuperare” in seguito l’ammortamento cartaceo accumulato e tassarlo quando l’edificio viene infine venduto. Il conto per l’invecchiamento differito sulla carta arriva tutto in una volta, al momento della vendita.

Come appare il quadro “ideale”

I consulenti fiscali descrivono un quadro ideale così: quando l’ammortamento supera il rimborso del capitale, si evita lo scenario peggiore di essere tassati su contante che non si ha effettivamente in mano. Al contrario, quando il rimborso del capitale supera l’ammortamento, si ottiene la combinazione sfavorevole di contante che esce costantemente dal conto (per ripagare il prestito) mentre le tasse si riducono meno di quell’importo.

Il problema è che questo equilibrio cambia ogni volta che cambia la legge fiscale. Negli Stati Uniti, ad esempio, il periodo di ammortamento per gli immobili commerciali era di 15 anni (una quota annua del 6,3%) nei primi anni Ottanta; successive modifiche legislative lo hanno allungato a circa 39 anni per gli immobili commerciali, riducendo il tasso di ammortamento annuo a circa il 2,5%.[1] Più lungo è il periodo di ammortamento, più piccola è la fetta annua di invecchiamento cartaceo che si può dedurre, e più sottile diventa il beneficio fiscale. Queste cifre e regole specifiche variano da paese a paese e da epoca a epoca, e continueranno a cambiare. Ciò che conta non è memorizzare un numero particolare — è capire la struttura sottostante: il ritmo dell’invecchiamento cartaceo non è fissato dalle condizioni reali dell’edificio, ma dal codice fiscale di quell’anno.

Lo stesso trucco di magia nei libri di un REIT

Questo invecchiamento cartaceo si manifesta in modo particolarmente drammatico nei REIT (Real Estate Investment Trust). Un REIT raggruppa più edifici e ne vende quote come fossero azioni, e il suo utile netto contabile spesso dipinge un quadro strano. Anche quando gli edifici che possiede vedono davvero canoni in crescita e valori in aumento, l’ammortamento può erodere così a fondo l’utile netto da far apparire nei libri qualcosa di molto vicino a una perdita. Proprio per questo il settore dei REIT ha inventato una propria metrica separata: gli FFO (Funds From Operations), che sommano di nuovo l’ammortamento all’utile netto per mostrare “quanto contante reale rimane effettivamente”. In sostanza ripristina l’età che era stata tolta sulla carta, per misurare le condizioni fisiche reali. Il fatto stesso che il settore dei REIT abbia dovuto inventare una metrica interamente separata è una prova di quanto l’ammortamento contabile possa allontanarsi dalla realtà.

Beneficio fiscale e valore reale sono due storie diverse

C’è una trappola che vale la pena segnalare direttamente: il beneficio fiscale creato dall’ammortamento e il valore reale di un edificio sono due storie completamente separate. L’ammortamento è puramente uno strumento di calcolo fiscale; non ha assolutamente nulla a che vedere con il fatto che un edificio stia effettivamente peggiorando o migliorando. Una torre per uffici simbolo del centro di Tokyo e un vecchio magazzino nella periferia di Lima potrebbero essere soggetti esattamente allo stesso piano di ammortamento fiscale, eppure i percorsi che il loro valore reale intraprende possono essere completamente diversi. Uno può vedere canoni e prezzo salire nel tempo; l’altro potrebbe davvero star deteriorandosi, richiedendo continue spese in conto capitale. Le carte dicono che entrambi “invecchiano allo stesso ritmo ogni anno”. La realtà dice il contrario.

Perdere di vista questo divario porta a due errori comuni. Uno è dare per scontato che “sto risparmiando sulle tasse grazie all’ammortamento, quindi questo edificio è un buon affare”. Il beneficio fiscale è un bonus, non la sostanza dell’investimento. Ciò che conta prima di tutto è se l’edificio sta davvero incassando canoni, e se quei canoni hanno margine di crescita. L’altro errore va nella direzione opposta — preoccuparsi che “la cifra di ammortamento sulla carta è grande, quindi questo edificio deve essere vicino a diventare inutilizzabile”. L’entità di una deduzione per ammortamento segue semplicemente il piano fissato dalla legge fiscale; non ha nulla a che vedere con la vita residua reale dell’edificio.

Ci sono stati periodi storici in cui questo divario è diventato eccessivamente ampio. Durante epoche in cui i benefici fiscali erano particolarmente generosi, molti immobili genuinamente positivi in termini di cash flow generavano comunque perdite cartacee usate per compensare altri redditi. Le decisioni di investimento erano guidate meno dall’economia sottostante di un edificio e più da “come sfruttiamo questa perdita a fini fiscali”. Quando i periodi di ammortamento si sono in seguito allungati e le regole di compensazione delle perdite si sono inasprite, questa struttura è in gran parte svanita, lasciando gli investitori istituzionali esenti da imposte — i fondi pensione, ad esempio, che non dovevano tasse fin dall’inizio — relativamente meglio posizionati.[2] È al tempo stesso una lezione su come la politica fiscale possa distorcere la sostanza dell’investire, e un promemoria che investire guidati dall’economia reale di un edificio dura più a lungo dell’investire inseguendo i benefici fiscali.

Non fidatevi delle carte, guardate l’edificio

La conclusione qui è semplice. L’ammortamento è uno strumento fiscale utile, non un check-up sulla salute di un edificio. Quando si esamina un annuncio, vale la pena sapere quanto ammortamento viene dichiarato — ma non si dovrebbe usare quel numero per giudicare le condizioni reali dell’edificio. Le domande vere si trovano altrove: questo edificio si sta davvero deteriorando, o sta davvero migliorando? Gli inquilini continueranno a volerci stare? Le risposte non arrivano dal piano di ammortamento dell’agenzia delle entrate, ma dal quartiere in cui sorge l’edificio e da ciò che sta davvero succedendo al suo interno.

La regola del gioco — L’ammortamento fa invecchiare l’edificio sulla carta, non l’edificio reale. Riduce le tasse, ma solo rinviandole, non eliminandole — e il conto torna a scadenza al momento della vendita. Un edificio vecchio sulla carta non è necessariamente vecchio nella realtà, e un edificio giovane sulla carta non è necessariamente giovane nella realtà.

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Fonti

• La definizione di ammortamento (un processo di invecchiamento cartaceo estraneo al cash flow) e la struttura alla base del calcolo del cash flow operativo e del reddito imponibile: adattato da William J. Poorvu con Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Il concetto di recapture dell’ammortamento e la relativa struttura delle aliquote fiscali: adattato da William J. Poorvu con Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Il contesto alle spalle degli FFO dei REIT (utile netto più ammortamento riaggiunto) come metrica pensata per correggere la distorsione dell’ammortamento: adattato da William J. Poorvu con Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999), vedi capitolo 15 (REIT) di questo volume.
• [1] Modifiche alla legge fiscale statunitense (periodo di ammortamento esteso da 15 a 39/27,5 anni, tasso di ammortamento annuo ridotto dal 6,3% a circa il 2,5%, citati solo a titolo di riferimento storico): adattato da William J. Poorvu con Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• [2] Come le strutture di investimento guidate dal beneficio fiscale si siano ridimensionate dopo l’espansione dei periodi di ammortamento negli anni Ottanta e l’inasprimento delle regole di compensazione delle perdite, e come gli investitori istituzionali esenti da imposte abbiano acquisito un vantaggio relativo: adattato da William J. Poorvu con Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)