データセンター

データセンターは、物理的には工業用建物の一種です。荷物を積んだパレットの代わりに、サーバーラックを整然と収容するために建てられた、天井の低い大型の箱型施設です。しかし、これを単なる倉庫の一種として扱うと、その価値を実際に左右しているものを見落とすことになります。重要なのは何平方フィートの面積を持つかではなく、内部の機器に対してどれだけの電力(メガワット)を安定的に供給できるかだからです。物流倉庫の価格は、おおむね立地と延床面積で決まります。一方、データセンターの価格は、確保された電力容量、冷却効率、そしてサーバーを運用するテナントの信用力によって決まります。見た目は見慣れた工業用建物の外殻をまといながら、その中身はまったく異なる評価文法を持つ、まったく別の資産なのです。

電力が中心的な変数へとシフトしたことで、データセンターがどこに建てられ、誰がその開発競争に参加するかという構図も一変しました。かつては工業用開発地として二流と見なされていたような土地――僻地で、地価が安く、見栄えのしない土地――も、豊富で安価かつ信頼性の高い電力と、強靭な光ファイバー網の近くにあれば、一躍魅力的な立地に変わります。逆に、立地に恵まれた都市部の一等地であっても、地域の送電網が現代のデータセンターが必要とする電力を供給できなければ、この用途では建設不可能になってしまいます。デベロッパーは今や、土地を追いかける前に電力を追いかけていると語ることが増えており、これは不動産における従来の立地選定のロジックを実質的に逆転させるものです。

このセクターにおけるテナント構成は、商業不動産のほかのどの分野とも似ていません。主要なテナントはハイパースケーラー――クラウドコンピューティング、そして近年はAIトレーニング基盤を、桁違いの規模で運営するごく少数の企業群――であり、その賃貸契約はたいてい長期かつ投資適格級の信用に裏打ちされた契約で、財務的には債券に近い性格を持ちます。トップクラスのハイパースケーラーに15年契約で賃貸されたデータセンターは、一般的な工業用リースよりも、むしろ国債に近いリスクプロファイルを持ちます。これこそが、機関投資家の資金がこのセクターにこれほど猛烈な勢いで流れ込んでいる大きな理由の一つです。データセンターは、債券のような収益の確実性を、需要の本物の構造的成長でくるんで提供しているのです。

その需要の伸びこそが、もう一つの重要な側面です。人工知能への関心の爆発的な高まりは、多くの地域で既存の送電網インフラの想定を大きく超えるデータセンター需要を生み出し、電力供給の可否そのものが新規供給を制約する最大のボトルネックとなりました。もはやゾーニング規制でも、資金でも、土地ですらなく、文字通り「地元の電力会社が、当該サイトに妥当な期間内に十分な電力を供給できるかどうか」が問題になっているのです。今日では、テナントとの交渉よりも、電力会社との交渉や送電網の系統連系待ち行列(インターコネクションキュー)の調査に多くの時間を費やすデータセンターデベロッパーも珍しくありません。これは、工業用不動産開発の従来のあり方からすると役割の逆転と言えるでしょう。

知っておくべき効率指標がPUE(Power Usage Effectiveness、電力使用効率)です。これは、施設が消費する総電力量が、実際にコンピューティング機器に供給される電力量に対してどれだけの比率かを示すもので、PUEが1.0に近いほど、冷却やその他のオーバーヘッドで失われるエネルギーが少ない、より効率的な施設であることを意味します。投資家は今や、他の資産クラスにおける建物の築年数や状態と同じような感覚でPUEを扱うようになっています。それは、その物理的設備がどれだけ現代的で、競争力があり、将来にわたって陳腐化しにくいかを示すおおまかな指標なのです。

データセンターは本当は何でできているのかと問われれば、正直な答えはコンクリートでも鋼材でもありません。それは、建物という器に包まれた「契約された電力」なのです。