容積率(FAR)

容積率(Floor Area Ratio、FAR)とは、建物の総床面積とその敷地面積との比率のことです。10,000平方フィートの敷地でFARが1.0であれば、建てられる床面積は10,000平方フィートまで。同じ敷地でFARが4.0であれば、40,000平方フィートまで建設できます。無味乾燥な都市計画上の計算式のように聞こえますが、実際には、ある土地がいくらの価値を持つかを左右する要因として、単一で見ればおそらく最も強力なものであり、しばしば立地や地質、形状よりも価値を大きく左右します。

用途地域(ゾーニング)を管轄する行政当局は、地区ごとに上限FARを定めており、この上限が、デベロッパーが建設費をいくら投じようとも、ある敷地から最終的に取り出せる販売可能・賃貸可能な延床面積の絶対的な天井として機能します。隣接し、規模も同じ、通りも同じ、眺望も同じという二つの区画であっても、一方がFAR2.0、もう一方がFAR10.0でゾーニングされていれば、その価値はまったく異なるものになり得ます。後者の区画は、法的に前者の5倍もの床面積――すなわち5倍の賃貸可能・販売可能な面積――を同じ敷地から生み出せるからです。これが、密集した都市における土地の価値が、土地面積あたりのドル価格ではなく「建設可能床面積(buildable square foot)あたりのドル価格」で語られることが多い理由です。この数値は、FARがわかって初めて意味を持ちます。

FARはまた、都市が直接何かを建設することなく開発の方向性を誘導したいときに用いる主要なレバーの一つでもあります。新しい交通駅の周辺で許容FARを引き上げれば、その駅周辺の土地価値は一夜にして劇的に上昇します。物理的に何かが変わったわけではなく、そこに建てられるものの法的な上限が動いただけなのです。多くの都市がこのレバーを意図的に活用し、公共の利益と引き換えにFARボーナス(容積率割増)を提供しています。手頃な価格の住宅ユニットを含めたり、歴史的建造物のファサードを保存したり、街路レベルに公共広場を設けたりするデベロッパーには、基本のゾーニング許容量を超える追加のFARが認められることがあります。これは実質的に、現金ではなくアメニティ(公共的付加価値)によって追加の建設可能面積を「買う」ことを可能にするものです。

これはまた、ゾーニング変更(リゾーニング)をめぐる争いが、不動産市場において桁違いに大きな利害を生む理由でもあります。ある地域の上限FARを引き上げるという市議会の議決は、実質的には、その境界内のすべての土地区画の価値を即座に押し上げる決定にほかなりません。まさにそれゆえに、土地所有者はアップゾーニング(容積率引き上げ)の実現に向けて激しくロビー活動を行い、一方で密度の上昇や交通量の増加、あるいは地域の性格が変わることを懸念する既存住民も、同じくらい激しくそれに反対のロビー活動を展開します。土地そのものは動いていません。動いたのは、その法的な潜在能力だけです。

なお、FARの上限は、高さ制限、セットバック(壁面後退)規則、駐車場設置義務などと関連はしますが、それらとは別個の規制であることも押さえておく必要があります。ある敷地は書類上はFARに制約されていなくても、高さ制限や駐車場の最低設置義務によって、許容されているFARいっぱいまで実際には建てられないということが起こり得ます。注意深いデベロッパーは、これらすべての制約を併せて確認します。なぜなら、実際に効いてくる制約は、ゾーニング条例の中で最も大きな文字で書かれている規則とは限らず、結果的に最も厳しい規則だからです。

ある土地がいくらの価値を持つかを問う前に、その土地に法的に何を建てられるかを問うべきです。市場が発言権を持つよりも先に、たいていはFARがその答えを出してしまっているのです。