Depreciation: en bygning som bare eldes på papiret

Enkelte skuespillere spiller den samme alderen på skjermen uansett hvor mange år som går. En serie kan gå i tjue år, og karakterens oppgitte alder rører seg aldri. Skuespilleren blir synlig eldre; personen på manuset gjør det aldri. Alderen på papiret (manuset) og den faktiske alderen går på helt separate spor.

En bygnings regnskapsbøker gjør et lignende triks – i motsatt retning. En reell bygning, godt vedlikeholdt, kan faktisk øke i verdi: bedre beliggenhet i forhold til omgivelsene, stigende leieinntekter, økende verdi. Men i regnskapet eldes den lydig litt hvert eneste år. Denne aldringen som bare skjer på papiret, er depreciation (avskrivning).

Hvorfor kalle noe gammelt når det ikke eldes i det hele tatt

Skattelovens logikk går slik. Den behandler en bygning som en eiendel som, i likhet med maskiner eller en bil, slites ned over tid og til slutt blir ubrukelig. Derfor fordeler skattemyndighetene bygningens pris over en fastsatt periode (for næringsbygg typisk et sted mellom 30 og 40 år, varierende fra land til land) og lar eieren føre den andelen som en «kostnad» hvert år. Akkurat som et selskap som kjøper utstyr, kostnadsfører maskinens slitasje hvert år, trekker også en bygningseier hvert år fra et beløp som representerer «så mye har bygningen slitt seg ned».

Poenget er at denne kostnaden ikke er penger som faktisk forlater noens bankkonto. Avskrivning etterlater ingen spor på en bankkonto i det hele tatt. Det er bare et tall som stemples på papirer sendt til skattemyndighetene – «bygningens bokførte verdi falt med så mye i år». Den reelle bygningen kan i mellomtiden ha fått nytt strøk, oppusset lobby, mer fornøyde leietakere og leie som faktisk steg fra året før. På papiret eldes bygningen; i virkeligheten blir den kanskje yngre. Denne motsetningen er selve kjernen i avskrivning.

Hva som skjer på skatteoppgjøret

Denne aldringen på papiret betyr noe fordi den faktisk reduserer skatten. Husk NOI (netto driftsinntekter) fra forrige kapittel – det fanger bare opp poster der reelle penger bytter hender. Men når det gjelder å beregne skatt, endrer historien seg. For å beregne «skattepliktig inntekt» trekkes avskrivning fra NOI enda en gang – og dette er et rent papirfradrag, ikke penger som faktisk går noe sted.

Si at en bygnings NOI er 100 000 dollar, avdrag på lånet spiser 30 000 dollar, og avskrivning bokføres på papiret med 40 000 dollar. Kontantene som faktisk havner i eierens hender, er omtrent 70 000 dollar (NOI minus gjeldsbetjening). Men den skattepliktige inntekten rapportert til skattemyndighetene er 60 000 dollar (100 000 minus 40 000 i avskrivning) – eller kanskje enda lavere. Dette betyr at grunnlaget skatten beregnes på (skattepliktig inntekt), kan ende opp lavere enn kontantene som faktisk stikkes i lomma (kontantstrøm) – du kan bokstavelig talt tjene penger mens papirarbeidet ditt ser ut som et underskudd.

Dette er nettopp hvorfor eiendom lenge har blitt kalt en «skattefordelaktig eiendel». I bytte mot at en bygning later som den eldes på papiret, kan det finnes perioder der kontanter kommer inn samtidig som skatten skyldig krymper. Men dette er ikke gratis. De fleste skattesystemer har en prosedyre for senere å «gjenvinne» (recapture) den akkumulerte papiravskrivningen og skattlegge den når bygningen til slutt selges. Regningen for aldring utsatt på papiret kommer i én stor sum, i det øyeblikket bygningen selges.

Hvordan «idealet» ser ut

Skatteeksperter beskriver et idealbilde slik: når avskrivningen overstiger avdraget, unngår du verstefallsscenarioet der du skattlegges for kontanter du faktisk ikke har på hånden. Omvendt, når avdraget overstiger avskrivningen, får du den ugunstige kombinasjonen av kontanter som jevnt forlater kontoen din (for å betale ned lånet), mens skatten reduseres med mindre enn det beløpet.

Problemet er at denne balansen forskyver seg hver gang skatteloven endres. I USA, for eksempel, var avskrivningsperioden for næringseiendom 15 år (en årlig avskrivning på 6,3 %) tidlig på 1980-tallet; senere lovendringer strakk den til rundt 39 år for næringseiendom, noe som krympet den årlige avskrivningssatsen til omtrent 2,5 %.[1] Jo lengre avskrivningsperioden er, desto mindre er den årlige skiven av papiraldring du får kreve, og desto tynnere blir skattefordelen. Disse spesifikke tallene og reglene varierer fra land til land og fra epoke til epoke, og vil fortsette å endre seg. Det som betyr noe, er ikke å pugge et bestemt tall – det er å forstå den underliggende strukturen: tempoet i papiraldringen bestemmes ikke av bygningens faktiske tilstand, men av det gjeldende års skattelov.

Det samme trylletrikset i en REITs regnskap

Denne aldringen på papiret viser seg spesielt dramatisk hos REIT-er (Real Estate Investment Trusts – eiendomsfond notert på børs). Et REIT samler flere bygninger og selger andeler i dem som aksjer, og dets regnskapsmessige nettoresultat tegner ofte et merkelig bilde. Selv når bygningene det eier, virkelig ser leieinntekter stige og verdier øke, kan avskrivning spise så dypt inn i nettoresultatet at regnskapet viser noe nær et underskudd. Dette er nettopp hvorfor REIT-bransjen oppfant sitt eget separate nøkkeltall: FFO (Funds From Operations), som legger avskrivning tilbake til nettoresultatet for å vise «hvor mye reelle kontanter som faktisk er igjen». Det er i praksis å gjenopprette alderen som ble barbert bort på papiret, for å måle den reelle fysiske tilstanden. At REIT-bransjen måtte oppfinne et helt eget nøkkeltall, er i seg selv et bevis på hvor langt regnskapsmessig avskrivning kan drive bort fra virkeligheten.

Skattefordel og reell verdi er to forskjellige historier

Det er en felle verdt å påpeke direkte her: skattefordelen avskrivning skaper, og en bygnings reelle verdi, er to helt separate historier. Avskrivning er rent et skatteberegningsverktøy; den har ingenting å gjøre med om en bygning faktisk blir dårligere eller bedre. Et landemerke-kontortårn i sentrum av Tokyo og et aldrende lagerbygg i utkanten av Lima kan være underlagt nøyaktig samme skattemessige avskrivningsplan, men banene deres reelle verdi følger, kan være helt forskjellige. Den ene kan se leiepriser og prislapper stige over tid; den andre kan genuint forfalle og kreve konstante kapitalinvesteringer. Papirarbeidet sier at begge «eldes i samme tempo hvert år». Virkeligheten sier noe annet.

Å overse dette gapet fører til to vanlige feil. Den ene er å anta: «Jeg sparer skatt gjennom avskrivning, så denne bygningen må være en god deal.» Skattefordelen er en bonus, ikke selve substansen i investeringen. Det som betyr noe først, er om bygningen faktisk krever inn leie, og om den leien har rom til å vokse. Den andre feilen går motsatt vei – bekymring for at «avskrivningstallet på papiret er stort, så denne bygningen må snart bli ubrukelig». Størrelsen på et avskrivningsfradrag følger rett og slett den planen skatteloven setter; den har ingenting med bygningens faktiske gjenværende levetid å gjøre.

Det har vært perioder i historien hvor dette gapet ble altfor stort. I epoker med spesielt gunstige skattefordeler genererte mye eiendom som var genuint kontantstrømpositiv, likevel papirunderskudd brukt til å utligne annen inntekt. Investeringsbeslutninger ble mindre drevet av en bygnings underliggende økonomi enn av «hvordan utnytter vi dette underskuddet skattemessig». Etter hvert som avskrivningsperiodene senere ble forlenget og reglene for underskuddsutligning strammet inn, falmet denne strukturen stort sett bort, og lot skattefrie institusjonelle investorer – pensjonsfond, for eksempel, som aldri skyldte skatt i utgangspunktet – stå relativt bedre stilt.[2] Det er både en lekse i hvordan skattepolitikk kan forvrenge substansen i investering, og en påminnelse om at investering drevet av en bygnings reelle økonomi overlever investering som jager skattefordeler.

Ikke stol på papirarbeidet – se på bygningen

Konklusjonen her er enkel. Avskrivning er et nyttig skatteverktøy, ikke en helsesjekk for en bygning. Når du vurderer et objekt, er det verdt å vite hvor mye avskrivning som kreves – men du bør ikke bruke det tallet til å vurdere bygningens sanne tilstand. De reelle spørsmålene ligger andre steder: Forfaller denne bygningen faktisk, eller blir den faktisk bedre? Vil leietakerne fortsette å ville være her? Svarene kommer ikke fra skattemyndighetenes avskrivningsplan, men fra strøket bygningen ligger i og hva som faktisk skjer inni den.

Spillets regel – Avskrivning eldrer bygningen på papiret, ikke den reelle bygningen. Den reduserer skatten, men bare ved å utsette den – ikke fjerne den – og regningen forfaller igjen ved salg. En bygning som er gammel på papiret, er ikke nødvendigvis gammel i virkeligheten, og en bygning som er ung på papiret, er ikke nødvendigvis ung i virkeligheten.

---

Kilder

• Definisjonen av avskrivning (en aldringsprosess på papiret uten forbindelse til kontantstrøm) og strukturen bak beregning av kontantstrøm og skattepliktig inntekt: tilpasset fra William J. Poorvu med Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Konseptet gjenvinning av avskrivning (depreciation recapture) og den gjeldende skattesatsstrukturen: tilpasset fra William J. Poorvu med Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Bakgrunnen for REIT-enes FFO (nettoresultat pluss avskrivning tilbakeført) som et nøkkeltall utformet for å korrigere for avskrivningsforvrengning: tilpasset fra William J. Poorvu med Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999), se kapittel 15 (REIT-er) i dette bindet.
• [1] Amerikanske skattelovendringer (avskrivningsperioden utvidet fra 15 år til 39/27,5 år, årlig avskrivningssats krympet fra 6,3 % til omtrent 2,5 %, sitert kun for historisk referanse): tilpasset fra William J. Poorvu med Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• [2] Hvordan skattefordelsdrevne investeringsstrukturer trakk seg sammen etter utvidelsen av avskrivningsperiodene på 1980-tallet og innstrammingen av reglene for underskuddsutligning, og hvordan skattefrie institusjonelle investorer fikk relativ fordel som følge av dette: tilpasset fra William J. Poorvu med Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)