8. PropTech balonundan geriye ne kaldı

CEO’nun kamera önünde itiraf ettiği şey

Kasım 2021’de Zillow CEO’su Rich Barton, bir sonuç toplantısında yatırımcılara tek bir cümle okudu: “Hızla başarısız olmanın bedelinin, işlemeyecek bir operasyonu büyüterek zarar etmeye devam etmenin bedelinden çok daha düşük olduğuna karar verdik.” Birkaç dakika sonra şirket, iBuying işi olan Zillow Offers’ı tamamen kapattığını duyurdu. Şirket yalnızca o yıl $881 milyon zarar etti ve kadrosunun dörtte birini işten çıkarmak zorunda kaldı.¹

Daha birkaç ay öncesine kadar bu iş, Silikon Vadisi’nin gayrimenkule verdiği en cüretkâr cevap gibi görünüyordu. Zillow, adını evinizin ne ettiğini söyleyen ücretsiz servis Zestimate ile duyurmuştu. Sonra birileri sordu: O tahmine bu kadar güveniyorsan, neden o fiyattan alım satımı bizzat yapmıyorsun? İlanları algoritmayla tara, adil fiyatı hesapla, birkaç gün içinde nakitle satın al, yenile ve yeniden sat — iBuying buydu. Ev sahibi, emlakçıyla geçecek aylar süren beklemeye katlanmadan anında nakde kavuşuyor; şirket de aradaki farkı ve komisyonları cebine koyuyordu.

Sorun şuydu: Bu işin yürümesi için tam olarak tek bir şey gerekiyordu — “fiyatı bilmek” ile “o fiyattan gerçekten alıp satacak cesarete ve zamanlamaya sahip olmak”ın aynı beceri olması. Pratikte bunlar bambaşka becerilerdi. Zestimate’in fiyat tahminleri kendi başına fena değildi — ilandaki evlerde hata payı 2% civarındaydı, hatırı sayılır bir insan eksperle aynı seviyede. Ama rekabet kızışınca algoritma, isabetli tahmini savunmayı bırakıp “kazanmak” için fiyat vermeye başladı. Evler piyasanın 10–20% üzerinden, bazı durumlarda $100,000’dan fazla fazlasıyla alındı. Binlerce adet şişirilmiş stok yığılmışken, 2021’in ikinci yarısında faizler tırmanmaya başladı. Bir yazılım şirketi olsa yön değiştirir, geçerdi. Zillow’un elinde ise gerçek çatıları ve bahçeleri olan binlerce gerçek ev vardı. Rotayı geri çevirmenin yolu yoktu.

Aynı dönemde Amerika’nın diğer iki iBuyer’ı, Opendoor ve Offerpad da aynı duvara tosladı. Gelirleri iki yıl içinde yarıdan fazla düştü.² Opendoor’un durumu daha da kötüydü. ABD Federal Ticaret Komisyonu, şirkete “piyasanın üzerinde alıp, piyasanın altında satmış gibi reklam yapmak”tan $62 milyon ceza kesti.³ Algoritma yanlış hesaplamamıştı. Hesap ile reklam arasında ve hesap ile işlemin fiilen gerçekleşmesi arasında, hesap tablosunun yakalayamadığı değişkenler duruyordu: insan muhakemesi ve piyasa likiditesi.

Bu bölüm tek bir soru soruyor: 2021’de tutuşan, 2023’te sönen ve 2025’te yeniden alevlenen beş yıllık PropTech döngüsünde ne öldü, ne hayatta kaldı? Ve hayatta kalanların ortak bir noktası var mı?

Üç yılda dörtte bire

Rakamlarla başlayalım. 2021’de küresel PropTech girişim finansmanı $32 milyarla tüm zamanların zirvesini gördü.⁴ 2022’de $19.75 milyara, 2023’te ise $11.38 milyara indi — yıllık bazda 42% düşüş. Yalnızca 2023’ün ilk çeyreği, bir önceki yılın aynı dönemine göre 77% aşağıdaydı.⁵ Üç yılda finansman musluğu, zirvesinin kabaca üçte birine daraldı.

Bu çöküş PropTech’e özgü değildi. Düşük faize kurulmuş her “hiper büyüme hikâyesi” aynı pencerede tasfiye edildi. Ama gayrimenkul arenasında bu tasfiye alışılmadık ölçüde acımasızdı ve nedeni basitti. Gayrimenkul, doğası gereği sermaye yoğun ve yavaş dönen bir iştir. 2021’in sıfır faiz ortamı bir yanılsama yarattı: Yavaş bir sektörün üzerine “yazılım şirketi büyüme çarpanları” giydirildi. Cirosu her yıl ikiye katlanan girişimler için tasarlanmış bir değerleme formülü, tuğlayla harç alıp satan şirketlere uygulandı. Faizler yükselince yanılsama dağıldı. Bir yazılım şirketi, sermaye maliyetindeki ılımlı bir artışı sindirebilir; bilançosuna fiziksel varlık yığmış bir şirket ise faiz şokunu çok daha doğrudan ve çok daha hızlı yer.

2025 bir dönüş getirdi. Küresel PropTech finansmanı yıllık 67.9% artışla $16.7 milyara toparlanırken, yapay zekâ odaklı PropTech’e akan finansman 2026 başına kadar 176% fırladı.⁶ Ama bu toparlanmayı 2021’in tekrarı olarak okumak, meselenin özünü kaçırmak olur. Birazdan göreceğimiz gibi, bugünün sermayesi “yeni bir varlık sınıfı yaratma” hikâyesinin değil; çok daha dar, çok daha doğrulanabilir bir vaadin peşinde: mevcut iş akışlarının maliyetini düşürmek. Sermaye piyasaları, tam bir yükseliş-çöküş döngüsünden geçtikten sonra çok daha sert bir sınav hocası olarak geri döndü.

İkinci çöküş: gayrimenkul şirketleri teknoloji şirketi taklidi yapınca

Kurbanlar iBuying ile sınırlı değildi. Aynı beş yıl içinde, ters kapıdan giren ikinci bir çöküş yaşandı: Ofis paylaşım şirketi WeWork ve modüler inşaat girişimi Katerra.

WeWork’ün işi yeterince basitti. Mal sahipleriyle uzun vadeli (genellikle 10 yıl ve üzeri) kira sözleşmeleri imzala, yenile, mekânı küçük birimlere böl ve kısa vadeli (aydan aya) alt kiraya ver — gayrimenkul diliyle bir alt kiralama işi. Ama şirket kendini “topluluk inşa eden bir teknoloji platformu” olarak adlandırdı ve yatırımcılar da öyleymiş gibi bir yazılım şirketi çarpanı — cironun onlarca katı — uyguladı.

Bunun gizlediği şey, gayrimenkulün en eski ve en iyi bilinen risklerinden biriydi: vade uyumsuzluğu. WeWork on yıllık kira borcu altındayken, kiracıların istedikleri an iptal edebildiği gelirler topluyordu. İyi zamanlarda bu yapı, kaldıraç gibi kârı şişirir. Düşüşte ise tam tersine işler: Giden ödemeler sabit kalırken, gelen gelir önce kurur. Pandemi ofis talebini sarstığında, yapı tam da bu yönde çöktü. Başarısız halka arz girişiminden dört yıl sonra, WeWork 2023’te iflas başvurusunda bulundu.⁷

Modüler inşaat girişimi Katerra, farklı bir yoldan aynı sonuca vardı. SoftBank’tan devasa yatırım topladı ama daha 2021’de çökmüştü bile. WeWork ile Katerra’nın açık bir ortak paydası var: Gayrimenkul varlıklarını bilançoya koyup, karşılığında yazılım girişimi değerlemesi talep etmek. Gayrimenkul ağır kaldıraç taşır ve konjonktüre son derece duyarlıdır. Bunu, pazar payı kaptığınız sürece zararın büyümesine göz yumulan risk sermayesi büyüme formülüne zorla soktuğunuzda, gayrimenkulün fiziksel yasaları (nakit akışı, vade, konjonktür) yok olmaz; yalnızca girişim jargonuyla kamufle edilir. Teknoloji diliyle konuşmanın mali tablolara başka bir dil konuşturmadığını öğrenmek, pahalı bir ders oldu.

Üçüncü çöküş: “Biz gayrimenkul şirketi değiliz” söyleminin geri çekilişi

Üçüncü vaka daha sessiz, ama bir o kadar kesin biçimde yaşandı. 2010’ların ortasında ortaya çıkan PropTech aracılık şirketlerinin hepsi, şu ya da bu biçimde, “biz emlak aracısı değil, yazılım şirketiyiz” diye ısrar etti. Öncüler Compass ve Redfin’di.

Pratikte iş, hâlâ mülkleri gezen insanlar gerektiren bir iş olarak kaldı. İlan göstermek, pazarlığa aracılık etmek, satışı kapatmak — bunlar hâlâ danışman istiyordu ve onların maaşları ile pazarlama giderleri gelir tablosunun çoğunu oluşturuyordu. Yazılım, bu emek yoğun sektörün üzerine serilmiş bir katmandı; sektörün kendisinin yerini hiçbir zaman almadı.

Faizler yükselip işlem hacmi kuruduğunda, yapının sabit maliyetleri karşılayamadığı çıplak biçimde ortaya serildi. Compass, 2022–2023 arasında üç ya da daha fazla işten çıkarma turu gerçekleştirdi ve organizasyonel yeniden yapılanma sonrasında da sürdü.⁸ Redfin ise art arda yeniden yapılanmaların ardından, 2025’te mortgage devi Rocket Companies tarafından $1.75 milyara satın alınarak bağımsız halka açık şirket statüsünden vazgeçti.⁹ Dikkat çekici olan, Redfin’in bu süreçte geleneksel komisyon temelli modele geri dönmüş olması. “Teknolojiyle aracılık komisyonu yapısının kendisini kırma” şeklindeki orijinal anlatı, çok daha mütevazı bir zemine indi: “Mevcut sektörün içinde daha iyi araçlar kullanmak.”

Üç çöküşü yan yana koyunca bir desen beliriyor. iBuying, hıza ve isabete aynı anda sahip olabileceğine inandı — ve çöktü. WeWork ile Katerra, gayrimenkul varlıklarının bir girişim gibi şişirilebileceğine inandı — ve çöktü. Compass ile Redfin, yazılımın emek yoğun bir sektörün yerini alabileceğine inandı — ve yerini almak yerine ona yalnızca yardımcı olmakla kaldı. Üç hikâyenin ortak paydası aynı: Gayrimenkul yazılım değildir. Üzerine ne kadar sofistike bir algoritma serilirse serilsin, gerçek bir varlığın fiziksel yasaları — stok, vade, emek, konjonktür — ortadan kalkmaz.

Hayatta kalanların ortak noktası: sahip olmayanlar kazandı

Bu aynı beş yılı görece sarsılmadan atlatan şirketlerin belirgin bir ortak özelliği var. Çoğu, varlıkları doğrudan elinde tutmadı — veri, platform ve iş akışı sattı.

CoStar Group bunun başlıca örneği. CoStar gayrimenkul piyasa verisi ve analitiği satar; binaları kendisi alıp satmaz. Düşüşü fırsata çevirdi: Şubat 2025’te 3D dijital ikiz şirketi Matterport’u $1.6 milyara satın aldı; ucuzlayan rakipleri ve komşu teknolojileri toplayarak ayak izini büyüttü.¹⁰ Aynı eğilim PropTech’in genelinde görülüyor. Kasım 2025’e kadar PropTech birleşme ve satın alma işlem sayısı 163’e ulaştı — 2024’ün tamamını (134) çoktan aşıp 2022 zirvesine (170) yaklaştı.¹¹ Bu işlemlerin kabaca üçte birinde girişim sermayesi değil, özel sermaye vardı — belirli bir iş akışı nişine hizmet eden yazılım şirketlerini tek tek satın alıp birbirine dikmek anlamına gelen “dikey SaaS konsolidasyonu” stratejisi.

Bu eğilimi gerileyen bir sektörün işareti olarak okumak hata olur. Olgunlaşmanın işaretine daha yakın. Sektör, her girişimin kendi işini büyüttüğü erken evreden, veri ve iş akışı varlıklarını elinde tutan az sayıda platformun geri kalanı yuttuğu bir konsolidasyon evresine geçiyor. Benzer bir yön Avrupa’da da görülüyor: Kiralama ve varlık yönetimi yazılımı şirketleri, kıta genelinde bölgesel rakiplerini satın alarak büyüdü. iBuying “stoku doğrudan üstlenerek” riski maksimize ettiyse, hayatta kalanlar stoku üstlenmeyip, onu alıp satanlara bilgi ve araç satanlar oldu. Piyasa inip çıkarken varlık fiyatı dalgalanmalarına o kadar doğrudan maruz kalmadılar ve verinin kendisine olan talep, piyasa ister sıcak ister soğuk olsun ayakta kaldı.

2025 toparlanması — ve neden farklı olduğu

2025–2026 toparlanmasına dönelim. PropTech finansmanının yeniden tırmanıyor olması, kaygılı bir soruyu akla getirebilir: Balon kendini mi tekrarlıyor? Veriye biraz daha yakından bakınca, bu toparlanmanın 2021’den temelden farklı bir dokuda olduğu görülüyor.

3. Bölüm’de gördüğümüz gibi, gayrimenkul yönetiminde yapay zekâ benimsemesi 2024’teki 20%‘den 2025’te 58%‘e sıçradı — ama tek bir süreci bile fiilen “tam otomatikleştirmiş” şirketlerin oranı yalnızca 8%‘di.¹² Kilit nokta o makas. Benimseme patladı; ama benimsemenin ürettiği değişim çok daha kademeli, çok daha doğrulanabilir kaldı. Bugünün yapay zekâ dalgası “yeni bir varlık sınıfı yaratma” ya da “sektörün yapısını yıkma” hikâyesinden yola çıkmıyor. Çok daha muhafazakâr, çok daha ölçülebilir bir vaatten yola çıkıyor: Halihazırda var olan iş akışlarının — kiracı taraması, bakım talep yönetimi, kira sözleşmesi analizi, pazar araştırma raporları — işgücü maliyetini düşürmek.

Yatırımcıların duruşu da değişti. 2021’de soru “bu şirket pazarı ne kadar hızlı kapabilir?” idi. Bugün “bu araç maliyetten gerçekte kaç puan kırpıyor?” Değerlendirme kriterinin kendisi “teknik yenilik”ten “ölçülebilir yatırım getirisine” kaydı. Bu, 2021 döneminin “önce nakit yak, pazarı sonra kap” formülünün açık bir feshi. Ve bu kayma, iBuying’in çöküşünün bıraktığı dersle yankılaşıyor: Gayrimenkulde tek başına hız isabetin yerini tutamaz; tek başına isabet de piyasa likiditesinin yerini tutamaz. Hayatta kalmak ikisini birden — üstüne, bunları destekleyecek doğrulanabilir rakamları — gerektiriyor.

Bu beş yılda “PropTech” sayılanın sınırları da genişledi. Erken dönem PropTech dar bir yazılım nişiydi — kiralama platformları, aracılık uygulamaları. Son dönemde tanım; inşaatı, altyapıyı, iklim ve enerjiyi, endüstriyel IoT’yi kapsayacak biçimde genişledi. Önceki bölümlerde ele alınan veri merkezi patlaması, enerji dönüşümü ve iklim riski verisine olan talep, hepsi yeni bir büyüme ekseni olarak “gayrimenkul teknolojisi”nin içine emiliyor. Daha beş yıl önce tamamen ayrı sektörler sayılan alanlar, bugün “bina denen fiziksel varlığı dijitalleştirip optimize etmek” ortak paydasında bir araya bağlanıyor.

Beş yıl sonra da geçerli olacak üç ders

Bu beş yıllık döngüde tekil şirketlerin yükseliş ve düşüşlerinin ötesinde, üç yıl sonra da, başka ülkelerdeki okurlar için de geçerli olması gereken üç yapısal ders var.

Birincisi, gayrimenkulde “tahminin isabeti” ile “o tahmine dayanarak sermaye tahsis etme icra gücü” ayrı kalmaya devam edecek. Zillow algoritması yanlış olduğu için batmadı — isabetli tahmini gerçek bir işleme çevirme sürecinde, istatistiksel modellerin baş etmekte zorlandığı değişkenler — piyasa likiditesi ve zamanlama — araya girdiği için battı. Yapay zekâ ne kadar gelişirse gelişsin bu açık kolay kolay kapanmayacak; çünkü gayrimenkul, istediğiniz an satılan bir varlık değildir.

İkincisi, “teknoloji dilinde konuşmak” gayrimenkulün temel fiziksel yasalarını ortadan kaldırmaz. WeWork, Katerra, Compass ve Redfin bunu her biri kendi yolundan doğruladı. Kaldıraç, vade uyumsuzluğu ve emek yoğunluğu, şirket kendini nasıl adlandırırsa adlandırsın aynı biçimde işler. Bu ilke, veri merkezleri dahil, bundan sonra doğacak yeni gayrimenkul varlık sınıfları için de aynen geçerli olacak.

Üçüncüsü, veri, platform ve iş akışı satanlar, konjonktür şoklarını doğrudan varlık sahiplerinden daha iyi emer. Bu da PropTech’e yatırım yapan ya da içinde çalışan herkes için pratik bir soru doğuruyor: Bu iş yalnızca piyasa yükselirken mi para kazanıyor, yoksa bilgiye ve araçlara talep, piyasa hangi yöne giderse gitsin sürüyor mu?

Zillow’un itiraf ettiği o cümleye dönelim: “Hızla başarısız olmanın bedelinin, zarar etmeye devam etmenin bedelinden çok daha düşük olduğuna karar verdik.” O cümlenin asıl mesajı, yapay zekânın gayrimenkul fiyatlarını tahmin edemeyeceği değil. Fiyatı bilmek ile o fiyata bahse girecek cesarete ve likiditeye sahip olmanın farklı beceriler olduğu. Bir sonraki bölümün konusu olan tokenizasyon da aynı soruyla karşı karşıya. Bir varlığı parçalara bölecek teknoloji zaten mevcut. Soru, o parçaların fiilen alınıp satılacağı bir piyasanın, vaat edildiği ölçüde var olup olmadığı.

---

Oyunun kuralı

Hız ile isabet birlikte yolculuk etmez. Gayrimenkulde “fiyatı bilmek” ile “o fiyattan gerçekten alıp satacak cesarete ve zamanlamaya sahip olmak” farklı becerilerdir. Varlığı kendi defterine almadan, o varlık hakkında bilgi satanlar, varlığın kendisini elinde tutanlardan daha uzun süre konjonktür şoklarına dayanır.

---

Kaynaklar

Footnotes

1. Zillow Offers’ın kapatılması ve 2021 zararları/işten çıkarmaları — GeekWire, “After ditching home-buying business, Zillow Group partners with rival Opendoor”; Serhant, “The End Of Zillow Offers: A Sign Of Things To Come?” ↩

2. Opendoor/Offerpad gelirlerinin yarıdan fazla düşmesi — Threads/earlystartupdays haberlerinden derleme; Mike DelPrete, “iBuyer” analizi. ↩

3. Opendoor’a kesilen $62 milyonluk FTC cezası — Inman, “Opendoor cutting prices in bid to get surplus inventory off books” ve ilgili haberler. ↩

4. 2021 küresel PropTech girişim sermayesi $32 milyar — CRETI, “2023 Proptech Venture Capital Report.” ↩

5. 2022–2023 PropTech finansman düşüşü ($19.75B → $11.38B, 42% düşüş; 2023 ilk çeyreği yıllık bazda 77% aşağıda) — Multifamily Dive, “Funding for proptech plummets 42%”; Commercial Observer, “Proptech VC Funding Down 77 Percent Annually.” ↩

6. 2025 PropTech finansmanı $16.7 milyar (67.9% artış), yapay zekâ odaklı PropTech’te 176% artış — Bisnow, “The Winter Of Proptech’s Discontent May Be Ending”; PropTechJobs, “PropTech Industry Landscape and Projections (2025-2030).” ↩

7. WeWork’ün 2023 iflas başvurusu — genel basın haberleri. ↩

8. Compass’ın 2022–2023’teki art arda işten çıkarmaları — InterviewPal, “Compass Layoffs 2026: 110 Jobs Cut After Anywhere Merger” ve ilgili haberler. ↩

9. Redfin’in art arda yeniden yapılanmaları ve 2025’te Rocket Companies tarafından satın alınması ($1.75 milyar) — TechCrunch, “Redfin is laying off more workers as housing downturn persists”; Rocket Companies/Redfin satın almasına ilişkin derlenmiş haberler. ↩

10. CoStar Group’un Matterport’u satın alması ($1.6 milyar, Şubat 2025) — ProptechBuzz, “Costar’s $1.6B acquisition of Matterport.” ↩

11. 2025 PropTech M&A sayısı 163 (2024: 134, 2022: 170), işlemlerin kabaca üçte birinde özel sermaye — Levera Partners, “PropTech and Real Estate Software M&A: A Founder’s Guide to the 2025-26 Market”; CRETI, “The Great Proptech Shakeup.” ↩

12. Gayrimenkul yönetiminde yapay zekâ benimsemesinin 20%‘den (2024) 58%‘e (2025) çıkması, şirketlerin 8%‘inin tam otomasyona geçmesi — MarketScale, “AI and automation fuel a new wave of real estate and property tech investment”; MRI Software, “PropTech trends for 2026.” ↩