4. Okamžik, kdy se ze serverů stala aktivová třída

Den, kdy zmizelo kukuřičné pole

Na jaře 2021 se farmář na americkém Středozápadě od souseda dozvěděl, že sousední pozemek byl prodán. Kupujícím nebyla zemědělská společnost ani okolní farmář. Byl jím neznámý developerský subjekt, za nímž stála jedna z nejslavnějších technologických firem světa. O pár měsíců později stála tam, kde bývalo kukuřičné pole, betonová krabice o velikosti desítek fotbalových hřišť, bez oken a téměř bez lidí. Uvnitř dnem i nocí vířily ventilátory a hučely kabely, zatímco desítky tisíc serverů počítaly odpovědi na otázky, které jim klademe.

Zhruba ve stejné době se podobné scény odehrávaly na druhé straně planety. V Asii se vlna nové výstavby přehnala přes místa jako Johor Bahru nebo okraj Jakarty, které nabízejí jak kapacitu rozvodné sítě, tak blízkost k místům, kde na pevninu vystupují podmořské kabely, zatímco v Evropě se odehrával opačný příběh — na okraji Dublinu, už tak hustě posetého datovými centry, se nové připojení k síti prakticky zastavilo. Pozemek, který byl kdysi polem, prázdnou parcelou nebo už přesyceným průmyslovým parkem, se buď přes noc mění v datové centrum, nebo zůstává trčet na místě, chtěje, ale nemoha. Název pro toto dvoukolejné drama není prostě “výstavba IT infrastruktury”. Je to přerýsování samotné mapy realitních aktivových tříd.

Od “přívěsku” k “aktivové třídě”

Ještě v roce 2021 bylo datové centrum v komerčních nemovitostech podivným tvorem. Namísto toho, aby se s ním zacházelo jako se samostatnou aktivovou třídou vedle kanceláří, maloobchodu, průmyslu a rezidenčního segmentu, bylo přiřazováno jako přívěsek k telekomunikačnímu/IT sektoru, typicky nacpané do závorky, jako v případě “průmyslové nemovitosti a datová centra”.

Za posledních pět let se tento status zcela obrátil. Sama skutečnost, že globální realitně-poradenské firmy začaly vydávat samostatné roční výhledové zprávy věnované výhradně datovým centrům, je toho dokladem.¹ Když si komerčně-realitní poradenská firma zřídí vyhrazený výzkumný tým a roční publikaci pro jedinou aktivovou třídu, je to signál, že tato třída už není vedlejší kolejí — byla uznána za samostatný předmět alokace kapitálu. Stejně jako předtím kanceláře a logistika, i datové centrum má dnes svůj vlastní řádek na alokační tabulce institucionálního investora.

K roku 2026 se odhaduje, že 14 největších provozovatelů datových center na světě utrácí souhrnně zhruba 750 miliard dolarů ročně na kapitálové výdaje.² Kapitál pohybující se v tomto měřítku už nelze nazvat “nákupem zařízení”. Kupuje se pozemek, zajišťují se povolení, přivádí se energie a staví se budovy — podle stejné gramatiky jako u běžného developerského projektu, jen v jiném měřítku a tempu.

Roční kapitálové výdaje šesti amerických hyperscalerů — Microsoftu, Mety, Amazonu, Alphabetu, Oraclu a Applu — mají mezi lety 2022 a 2026 vzrůst zhruba šestinásobně, k hranici blížící se 700 miliardám dolarů.³ Pět největších firem utratilo v roce 2024 zhruba 256 miliard dolarů, v roce 2025 odhadem 443 miliard a v roce 2026 odhadem 602 miliard.³ Zhruba tři čtvrtiny těchto výdajů míří do AI infrastruktury — nejen do čipů a serverů, ale i do budov, které je mají ukrýt, a do výrobních a přenosových kapacit, které je mají napájet. Nemovitosti, energetika a výroba se v podstatě slévají v jediné odvětví.

Když se mění identita aktivové třídy, mění se i pravidla hry, která se nad ní hraje. Hodnota kancelářské budovy se dřív určovala podle bonity nájemce a dostupnosti lokality. Hodnota datového centra dnes určují tři zcela odlišné proměnné: elektrická energie, chladicí voda a vzdálenost od telekomunikační páteře. Pokud bylo mottem nemovitostí dvacátého století “lokalita, lokalita, lokalita”, mottem realit datových center jednadvacátého století se stalo “kdekoli je přebytek energie”.

Pět let od tréninku k inferenci: poptávka mění charakter

Na to všechno se navrstvuje fakt, že poptávka po AI sama o sobě není statická. K roku 2025 tvořila AI zhruba čtvrtinu celkové zátěže datových center a většina z toho stále připadala na trénování AI modelů.⁴ Poptávka po tréninku má sklon soustřeďovat se do malého počtu obřích klastrů. Nakupí se obrovské množství výpočetního výkonu na jednom místě a nechá se běžet nepřetržitě týdny až měsíce, takže se okruh vhodných lokalit zužuje na hrstku mega-kampusů. Tréninkový klastr nemusí komunikovat s uživatelem v reálném čase, takže pokud má zajištěnou energii a chladicí vodu, může stát v nejodlehlejším koutě planety.

Přibližně od roku 2027 se očekává, že poptávka po “inferenci” — kdy uživatelé kladou AI otázky v reálném čase a dostávají odpovědi zpět — předstihne poptávku po tréninku.⁴ Inference je úplně jiné zvíře. Potřebuje minimalizovat latenci odpovědi vůči uživateli, a musí být tedy nasazena blízko uživatelů, jako uzly rozprostřené napříč mnoha regiony. Pokud se zeptáte chatbota na něco a odpověď přijde o tři sekundy později, než by měla, daná služba selhala. Jinými slovy, mapa realit datových center příštích pěti let vstupuje do fáze reorganizace — od “několika mega-kampusů” k “mnoha regionálně rozprostřeným uzlům”. Nejde jen o prosté rozšiřování kapacity; jde o přepracování samotné lokalizační strategie. Datová centra opakují, mnohem rychlejším tempem, trajektorii podobnou té, kterou před generací prošla logistická centra, když se z jediného městského skladu vyvinula regionální distribuční síť.

Tento zlomový bod dává developerům dvojí úkol. Sázka na mega-kampusy tréninkové éry právě teď vyhrává velké nájemní kontrakty, o něž se kapitál žene, ale zároveň s sebou nese riziko, že za pět let se z tohoto předimenzovaného aktiva stane uvízlé aktivum, prostě “příliš velké a příliš odlehlé”. Naopak developer, který dnes vkročí byť jen malým krokem do regionálně rozprostřených uzlů, vypadá teď rozsahem skromně, ale má šanci vytěžit výhodu prvního hráče s už vybudovanou sítí, jakmile inferenční éra naplno nastoupí.

Hrdlo lahve se přesunulo: od peněz k elektřině

Pro realitního developera byla vždy nejděsivější otázka “seženu peníze?”. Ve hře o datová centra to už dnes není nejděsivější otázka. Ještě v roce 2021 bylo hrdlem developmentu financování a dodávky čipů. V letech 2025–2026 se hrdlo lahve nezaměnitelně přesunulo k elektřině.⁵

V některých regionech může nové datové centrum čekat na připojení k místní rozvodné síti až čtyři roky.⁵ Kapitálu je dostatek, ale elektřiny na stavbu není dost — ironický uzel. Developeři tímto hrdlem prorážejí tak, že obcházejí stávající rozvodnou síť úplně a zajišťují si vlastní výrobu energie, ve strategii známé jako BYOP (Bring-Your-Own-Power, “přines si vlastní energii”).⁵ Developeři datových center se v podstatě začali zdvojovat coby výrobci elektřiny.

V březnu 2024 koupil Amazon Web Services (AWS) kampus datového centra sousedící s jadernou elektrárnou Susquehanna společnosti Talen Energy v Pensylvánii a uzavřel s výrobcem přímou dlouhodobou smlouvu o dodávkách až 960 megawattů výkonu.⁶ Stejně jako se průmyslové parky dvacátého století shlukovaly u přístavů, začaly se AI průmyslové parky jednadvacátého století shlukovat u elektráren. Smlouvy o dodávkách energie se staly povinnou přílohou realitních kontraktů. Jde také o kvalitativní posun oproti vzorci let 2021–2023, kdy velké technologické firmy nakupovaly zejména virtuální smlouvy o odběru energie (vPPA, v podstatě certifikáty obnovitelné energie), směrem k přímému vlastnictví výrobních aktiv nebo k přímému odběru energie mimo veřejnou síť (“behind the meter”).⁶

Vzestup venkovských oblastí jako nové scény pro development — kde je pozemek levný, elektrárny a vedení jsou blízko a povolovací řízení jednodušší — se řídí stejnou logikou.⁷ Vědomí, že jediné velké datové centrum dokáže spotřebovat tolik energie jako slušně velké město, vysvětluje, proč developeři míří na zemědělskou půdu, aby se vyhnuli městským povolovacím bitvám a odporu místních komunit.⁷ Souboj o venkovskou půdu poblíž elektráren na obnovitelné zdroje se neodehrává jen v americkém Corn Beltu, ale i napříč Evropou. Každá jednotlivá otázka, kterou napíšeme do telefonu, je dnes schopná někde na světě spustit rozhodnutí v zasedací místnosti o tom, zda spustit novou výrobní kapacitu.

Svět s 2% neobsazeností: dva paralelní realitní trhy

Ve stejném období se centra měst se svými kancelářskými trhy stále potýkala s neobsazeností v důsledku práce na dálku. Ve stejných městech (někdy dokonce ve stejných příměstských průmyslových parcích) se trh s datovými centry ubíral přesně opačným směrem. Průměrná neobsazenost na hlavních amerických trzích s datovými centry klesla v roce 2025 pod 2 %, na nejnižší úroveň za nejméně 12 let.⁸ V Evropě nabídka nestačila držet krok s poptávkou a neobsazenost má do roku 2026 klesnout na 6,5 %.⁸

V nemovitostech neobsazenost pod 2 % signalizuje extrémní trh prodávajícího — takový, kde podmínky diktuje pronajímatel, nikoli nájemce. Zatímco kancelářské budovy se vyprazdňují, někde jinde se kukuřičné pole plní betonovou krabicí nacpanou servery. Nemovitosti už nejsou jediným trhem; rozštěpily se do několika paralelních světů běžících po odlišných cyklech. Sledovat, jak stejná země, stejné kapitálové trhy, prožívají na jedné straně recesi a na druhé jeden z nejžhavějších boomů v historii — a to současně — by bylo ještě před pěti lety těžké si představit.

Jak se sbírá kapitál: financní struktura, která za pět let vzrostla šestinásobně

Financování tolik kapitálově náročného developmentu si vynutilo, aby se vyvinula i sama struktura financování. Za posledních pět let se do aktivové třídy datových center vlily čtyři odlišné proudy kapitálu — veřejně obchodované REIT nabízející daňovou průchodnost, rozsáhlé přílivy soukromých infrastrukturních fondů, projektové dluhové financování a přímé nájemní závazky samotných hyperscalerů — které netvoří trojúhelník, ale plnou čtyřhrannou formaci.⁹

Každý typ kapitálu má jiný charakter. Veřejně obchodované REIT přitahují veřejné peníze honící se za dividendou a slibují stabilní nájemní příjem, ale nemohou uniknout tlaku čtvrtletních výsledků, který s sebou nese burzovní kotace. Soukromé infrastrukturní fondy mají mnohem delší investiční horizont a dokážou pojmout i celá výrobní energetická aktiva, ale zatím nenabídly přesvědčivou odpověď na otázku, jak z investice vystoupí.⁹ Přímé nájmy hyperscalerů (závazky na 10 až 15 let) dávají developerovi cash flow, které je snad bezpečnější než bankovní úvěr, ale výměnou za to developer přebírá koncentrační riziko, kdy celý jeho příjem závisí na hrstce nájemců. Na rozdíl od tradiční kancelářské budovy, která mísí pět až deset nájemců, má jediné datové centrum často přesně jednoho.

Poorvův postřeh, že REIT je “dvě věci naráz” — realitní obchod a produkt Wall Street — platí i zde.¹⁰ Navenek je REIT specializovaný na datová centra stabilním, dividendu vyplácejícím realitním produktem; pod povrchem je to mnohem komplexnější infrastrukturní aktivum, které někdy přímo vlastní elektrárny a jindy nese dlouhodobé kontrakty na dodávky energie.

Některé regulační otázky zůstávají nevyřešené. Neexistuje jasný standard pro to, zda mohou být jaderná či plynová výrobní aktiva umístěna uvnitř struktury REIT.⁹ Pro investory do soukromých fondů se novým klíčovým rizikem stala otázka “komu a jak vystoupit z investice”. Nejčastěji se zmiňují scénáře prodeje veřejně obchodovanému REIT nebo IPO samotné platformy, ale ověřených případů zatím existuje jen málo.⁹ Odvětví, které ještě v roce 2021 tiše vedla hrstka specializovaných REIT, se do roku 2026 plně proměnilo v konkurenční aktivovou třídu, do níž se řítí hlavní proud institucionálního kapitálu.

Přerýsování herního diamantu

Zastavme se na chvíli a přiložme perspektivu, která se táhne celou touto knihou, na datové centrum. Poorvu vykreslil realitní hru jako diamant, čtyři proměnné (aktiva, kapitálové trhy, hráči a vnější prostředí) propojené šipkami mezi sebou.¹¹ Postavíme-li na tento diamant novou herní desku, datové centrum, ukáže se, že všechny čtyři rohy nesou dnes zcela jinou tvář než před pěti lety.

Aktiva se už neoceňují podle lokality, výměry a kvality provedení. Novými položkami ocenění se staly kapacita energie (měřená v megawattech), pozice ve frontě na připojení k síti a způsob chlazení. Kapitálové trhy dnes vidí, jak si vedle tradičního bankovního dluhu a veřejného vlastního kapitálu sedají soukromé infrastrukturní fondy a vlastní dluhopisové emise hyperscalerů — kapitál mnohem větší, mnohem trpělivější a soustředěný v mnohem méně rukou, než jaký kdy přitáhl kancelářský development. Balíček hráčů se zcela promíchal. Místo tradičního lokálního developera se objevila nová sestava: hyperscaler (v podstatě největší nájemce světa, a často i spoludeveloper), specializované REIT pro datová centra, výrobci energie a realitně-poradenské firmy, které to všechno zprostředkovávají. Zvlášť nápadné je, že nájemce, tedy hyperscaler, začal sám investovat do energetických aktiv a převzal dvojí roli developera i nájemce zároveň — roli, kterou Poorvuova tradiční hra téměř neznala. Těžiště vnějšího prostředí se přesunulo také, pryč od daňové politiky a demografických trendů, směrem k regulaci rozvodné sítě, místním politickým bojům o povolení k výrobě energie a úsudkům o udržitelnosti samotné poptávky po AI — to všechno dnes rozhoduje o tom, kdo v této hře vyhraje a kdo prohraje.

Jedna zásada, kterou Poorvu zdůrazňoval, stále platí: čtyři balíčky karet se navzájem donekonečna tlačí a táhnou. Hrdla lahve v rozvodné síti (vnější prostředí) rodí strategie vlastní výroby energie (předefinování aktiva), což zase přitahuje soukromé infrastrukturní fondy ochotné převzít i energetická aktiva (kapitálové trhy), což tlačí nové hráče — hyperscalery zdvojující se jako výrobci energie — do centra dění. Kostra diamantu zůstává nezměněná, ale to, čím je vyplněna, je zcela jiná hra než před pěti lety.

Skutečná poptávka AI není cloud

Vraťme se zde k jádru sdělení této kapitoly. Máme sklon myslet na AI jako na softwarový problém, algoritmický problém, problém cloudového předplatného. Zážitek, kdy se zeptáme chatbota a dostaneme odpověď, působí vysoce virtuálně a nehmotně. Za tímto zážitkem však stojí infrastruktura, která je intenzivně fyzická a hmatatelná: pozemek, beton, kabeláž, chladicí voda a elektrárny.

Co ukazuje pětiletá historie realit datových center, je, že skutečným hrdlem lahve AI není sofistikovanost algoritmů — je to elektřina, která ji pohání, a nemovitost, která ji ukrývá. Závod o vybudování nejchytřejšího AI modelu na světě se sbíhá v závod o to, kdo rychleji zajistí pozemek vedle elektrárny a získá povolení k připojení k síti. Pokud vítězem realitní hry konce dvacátého století byl ten, kdo první odhalil nejlepší lokalitu, vítězem realitní hry éry AI je ten, kdo první odhalí přebytek energie.

A další fáze této hry už začala. Jak se poptávka přesouvá od tréninku k inferenci, mapa realit datových center příštích pěti let bude přerýsována nikoli jako hrstka mega-kampusů, ale jako nesčetné distribuované uzly roztroušené po celém světě. Než bude tato mapa dokončena, další kapitola se podrobněji zaměří na to, kde přesně se tato nová aktivová třída bude skutečně stavět — na geografii nového nedostatku, tvořeného elektřinou, vodou a půdou.

---

Pravidlo hry

Co AI potřebuje, není cloud — je to půda a elektřina.

Za pět let bylo datové centrum povýšeno z “IT přívěsku” na samostatnou aktivovou třídu. Za tímto povýšením stojí zhruba 750 miliard dolarů ročních kapitálových výdajů hyperscalerů a zlomový bod, kdy se poptávka přesouvá od mega-kampusů tréninkové éry k distribuovaným uzlům éry inference. Hrdlo lahve hry se přesunulo od kapitálu k elektřině a struktura financování se vyvinula v novou čtyřhrannou formaci mísící REIT, soukromé infrastrukturní fondy a přímé nájmy. Na Poorvuově herním diamantu je vznik nové role — nájemce (hyperscaleru) zdvojujícího se jako vlastní developer a výrobce energie — nejzásadnější změnou, kterou těchto pět let přineslo.

---

Footnotes

1. JLL, “2026 Global Data Center Market Outlook”; CBRE, “Global Data Center Trends 2026” — sama skutečnost, že realitně-poradenské firmy začaly vydávat roční zprávy věnované datovým centrům, je uváděna jako signál nezávislosti této aktivové třídy. ↩

2. Ropes & Gray, “Data Center Investment in 2026: AI Demand, Power Constraints, and Private Equity Trends”; HB Capital RE, “Data Centers CRE 2026: The $700B Industrial Adjacency” — odhad zhruba 750 miliard dolarů souhrnných ročních kapitálových výdajů mezi 14 největšími provozovateli datových center. ↩

3. CreditSights, “Technology: Hyperscaler Capex 2026 Estimates”; Introl, “Hyperscaler CapEx Hits $600B in 2026”; Yahoo Finance, “Meta, Microsoft, Amazon, and Alphabet are about to spend a shocking amount of money to dominate the AI era” — zhruba šestinásobný růst kapitálových výdajů šesti amerických hyperscalerů 2022–2026, s odhady po jednotlivých letech pro 2024–2026. ↩ ↩²

4. BloombergNEF, “AI Data Center Build Advances at Full Speed: Five Things to Know”; JLL / Data Center Frontier, “JLL’s 2026 Global Data Center Outlook” — podíl AI zátěže v roce 2025 a předpokládaný přesun poptávky od tréninku k inferenci (kolem roku 2027). ↩ ↩²

5. The AI Consulting Network, “AI Data Center Power Crisis: CRE Site Selection 2026”; EnkiAI, “Hyperscaler AI & Data Center Energy 2026” — čekací doby na připojení k rozvodné síti (až čtyři roky), strategie BYOP (Bring-Your-Own-Power). ↩ ↩² ↩³

6. FTI Consulting, “Power, Renewables & Energy: 2025 M&A Review, 2026 Outlook” — přesun od vPPA k odběru energie mimo veřejnou síť (“behind the meter”); akvizice kampusu společností AWS sousedícího s jadernou elektrárnou Susquehanna společnosti Talen Energy a smlouva o dodávkách až 960 MW (březen 2024, podle podání u SEC). ↩ ↩²

7. LandApp, “Why Data Centers are Driving Rural Land Demand”; LightBox, “A Growing Demand for Land: Site Selection for Data Centers Insights”; American Farm Bureau Federation, “Balancing Data Center Growth with American Agriculture” — preference venkovských lokalit a sklon obcházet městská povolovací řízení. ↩ ↩²

8. Ropes & Gray, “Data Center Investment in 2026”; CBRE, “European Data Centres Outlook 2026” — neobsazenost pod 2 % na hlavních amerických trzích (2025, nejnižší za 12 let); předpokládaná evropská neobsazenost 6,5 % v roce 2026. ↩ ↩²

9. Ropes & Gray, “Data Center Investment in 2026”; Angel Investors Network, “Data Center REITs: 39–45% Returns on AI Infrastructure” — struktury financování REIT/soukromých infrastrukturních fondů/projektového financování, regulační nejistota kolem umístění energetických aktiv v REIT, otázky exitové strategie. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

10. William J. Poorvu & Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (1999) — reinterpretace rámce popisujícího REIT jako “realitní obchod a produkt Wall Street” (parafráze, nikoli přímá citace). ↩

11. William J. Poorvu & Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (1999), rámec “herního diamantu” (aktiva–kapitálové trhy–hráči–vnější prostředí) — v této kapitole rekonstruován a aplikován na aktivovou třídu datových center. ↩