8. Was die PropTech-Blase überlebt hat

Was der CEO vor laufender Kamera zugab

Im November 2021 setzte sich Zillow-CEO Rich Barton zu einer Investorentelefonkonferenz und las den Investoren einen einzigen Satz vor: „Wir haben festgestellt, dass der Preis eines schnellen Scheiterns weit geringer ist als der Preis, weiterhin Geld zu verlieren, während man einen Betrieb skaliert, der nicht funktionieren wird.” Wenig später gab das Unternehmen bekannt, dass es Zillow Offers, sein iBuying-Geschäft, vollständig einstellen werde. Allein in jenem Jahr verlor das Unternehmen 881 Millionen Dollar und musste ein Viertel seiner Belegschaft entlassen.¹

Nur Monate zuvor hatte dieses Geschäft wie die kühnste Antwort ausgesehen, die das Silicon Valley der Immobilienbranche je gegeben hatte. Zillow hatte sich mit Zestimate einen Namen gemacht, einem kostenlosen Dienst, der einem verriet, was das eigene Haus wert war. Dann fragte jemand: Wenn du dieser Schätzung genug vertraust, warum nicht selbst zu diesem Preis kaufen und verkaufen? Listings mit einem Algorithmus scannen, einen fairen Preis berechnen, innerhalb von Tagen bar kaufen, renovieren und weiterverkaufen — das war iBuying. Der Hausbesitzer erhielt sofortiges Bargeld, ohne die monatelange Wartezeit über einen Makler; das Unternehmen behielt die Spanne und die Gebühren.

Das Problem war, dass dieses Geschäft genau eine Sache brauchte, um zu funktionieren: „den Preis kennen” und „den Nerv und das Timing haben, tatsächlich zu diesem Preis zu kaufen und zu verkaufen” mussten dieselbe Fähigkeit sein. In der Praxis waren es völlig verschiedene Fähigkeiten. Zestimates Preisschätzungen selbst waren nicht schlecht — die Fehlerquote bei gelisteten Häusern lag bei rund 2 Prozent, auf Augenhöhe mit einem soliden menschlichen Gutachter. Doch als sich der Wettbewerb verschärfte, hörte der Algorithmus auf, genaue Schätzungen zu verteidigen, und begann, Preise zu nennen, die „gewinnen” sollten. Häuser gingen 10 bis 20 Prozent über Markt weg, in manchen Fällen über 100.000 Dollar darüber. Als sich Tausende Einheiten dieses überteuerten Bestands anhäuften, begannen die Zinsen in der zweiten Hälfte 2021 zu steigen. Ein Softwareunternehmen hätte einfach den Kurs ändern können. Zillow blieb auf Tausenden echten Häusern mit echten Dächern und Gärten sitzen. Es gab keine Möglichkeit umzukehren.

Etwa zur gleichen Zeit stießen Amerikas zwei andere iBuyer, Opendoor und Offerpad, an dieselbe Wand. Ihr Umsatz fiel innerhalb von zwei Jahren um mehr als die Hälfte.² Opendoor erging es noch schlechter. Die US-Bundeshandelskommission FTC verhängte gegen das Unternehmen eine Strafe von 62 Millionen Dollar wegen „Kaufs über Marktpreis und anschließender Bewerbung, als sei unter Marktpreis verkauft worden”.³ Der Algorithmus hatte sich nicht verrechnet. Zwischen der Berechnung und der Bewerbung, und zwischen der Berechnung und der tatsächlichen Ausführung des Geschäfts, saßen menschliches Urteilsvermögen und Marktliquidität — Variablen, die eine Tabellenkalkulation nicht erfasst.

Dieses Kapitel stellt eine Frage: Was ist über den fünfjährigen PropTech-Zyklus, der 2021 entflammte, 2023 erlosch und 2025 wieder aufflackerte, gestorben, und was hat überlebt? Und haben die Überlebenden etwas gemeinsam?

Auf ein Viertel in drei Jahren

Beginnen wir mit den Zahlen. 2021 erreichte die globale PropTech-Venture-Finanzierung mit 32 Milliarden Dollar einen Allzeitrekord.⁴ 2022 fiel sie auf 19,75 Milliarden Dollar, und 2023 auf 11,38 Milliarden Dollar — ein Rückgang von 42 Prozent im Jahresvergleich. Allein das erste Quartal 2023 lag 77 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum.⁵ In drei Jahren schrumpfte die Finanzierungspipeline auf rund ein Drittel ihres Höchststands.

Dieser Zusammenbruch war nicht spezifisch für PropTech. Jede „Hypergrowth-Story”, die auf niedrigen Zinsen aufgebaut war, wurde in demselben Zeitraum liquidiert. Doch in der Immobilienarena war diese Liquidation ungewöhnlich brutal, aus einem einfachen Grund. Immobilien sind naturgemäß kapitalintensiv und langsam drehend. Das Nullzinsumfeld von 2021 erzeugte eine Illusion — es legte „Wachstumsmultiplikatoren von Softwareunternehmen” auf eine langsame Branche. Eine für Start-ups entwickelte Bewertungsformel, deren Umsatz sich jedes Jahr verdoppelte, wurde auf Unternehmen angewendet, die Backstein und Mörtel kauften und verkauften. Als die Zinsen stiegen, hob sich die Illusion. Ein Softwareunternehmen kann einen moderaten Anstieg der Kapitalkosten abfedern; ein Unternehmen, das physische Vermögenswerte in seiner Bilanz aufgetürmt hat, spürt den Schock höherer Zinsen weit direkter und weit schneller.

2025 brachte eine Umkehr. Die globale PropTech-Finanzierung erholte sich im Jahresvergleich um 67,9 Prozent auf 16,7 Milliarden Dollar, und die Finanzierung, die in KI-fokussiertes PropTech floss, stieg Anfang 2026 um 176 Prozent.⁶ Doch diese Erholung als Wiederholung von 2021 zu lesen, verfehlt den Punkt. Wie wir sehen werden, jagt das heutige Kapital nicht einer Geschichte über „die Schaffung einer neuen Anlageklasse” hinterher — es jagt einem weit engeren, weit besser überprüfbaren Versprechen hinterher: die Kosten bestehender Arbeitsabläufe zu senken. Die Kapitalmärkte, die einen vollständigen Boom-Bust-Zyklus durchlaufen haben, sind als weit strengerer Prüfer zurückgekehrt.

Der zweite Zusammenbruch: Als Immobilienunternehmen so taten, als wären sie Tech-Unternehmen

iBuying war nicht das einzige Opfer. Ein zweiter Zusammenbruch, der von der entgegengesetzten Richtung hereinspazierte, spielte sich über dieselben fünf Jahre ab: das Büro-Sharing-Unternehmen WeWork und das Modulbau-Start-up Katerra.

WeWorks Geschäft war einfach genug. Langfristige Mietverträge (meist über zehn Jahre oder mehr) mit Vermietern abschließen, renovieren, den Raum in kleine Einheiten zerteilen und kurzfristig (monatlich kündbar) untervermieten — ein Untervermietungsgeschäft, immobilienwirtschaftlich gesprochen. Doch das Unternehmen nannte sich selbst eine „Technologieplattform, die Gemeinschaft aufbaut”, und Investoren wandten einen Softwareunternehmens-Bewertungsmultiplikator an — mehrere Dutzend Mal den Umsatz —, als wäre es tatsächlich eines.

Was das verbarg, war eine Laufzeitinkongruenz, eines der ältesten und bekanntesten Risiken in der Immobilienbranche. WeWork schuldete zehn Jahre Miete, kassierte aber Umsätze, die Mieter jederzeit kündigen konnten. In guten Zeiten bläht diese Struktur die Gewinne wie eine Hebelwirkung auf. In einem Abschwung wirkt sie genau umgekehrt: Die ausgehenden Zahlungen bleiben fix, während die eingehenden Umsätze zuerst versiegen. Als die Pandemie die Büronachfrage erschütterte, brach die Struktur genau in diese Richtung zusammen. Vier Jahre nach dem gescheiterten Börsengang meldete WeWork 2023 Insolvenz an.⁷

Katerra, das Modulbau-Start-up, kam auf einem anderen Weg zum selben Ergebnis. Es sammelte massive Investitionen von SoftBank ein, war aber bereits 2021 zusammengebrochen. WeWork und Katerra teilen einen klaren gemeinsamen Nenner: Immobilienvermögen in der Bilanz platzieren und dann eine Softwarestart-up-Bewertung dafür verlangen. Immobilien tragen hohe Verschuldung und reagieren empfindlich auf den Konjunkturzyklus. Zwingt man das in die Wachstumsformel von Wagniskapital — bei der Verluste wachsen dürfen, solange man Marktanteile gewinnt — verschwinden die physischen Gesetze der Immobilie (Cashflow, Laufzeit, Konjunkturzyklus) nicht; sie werden nur in Start-up-Sprache verkleidet. Es war eine kostspielige Lektion, dass in Tech-Begriffen zu sprechen, nicht bedeutet, dass die Bilanz eine andere Sprache spricht.

Der dritte Zusammenbruch: Der Rückzug von „Wir sind kein Immobilienunternehmen”

Der dritte Fall spielte sich leiser ab, aber genauso sicher. Die Mitte der 2010er-Jahre entstandenen PropTech-Makler beharrten allesamt, in der einen oder anderen Form, darauf: „Wir sind ein Softwareunternehmen, kein Immobilienmakler.” Compass und Redfin führten diese Gruppe an.

In der Praxis blieb es ein Geschäft, das weiterhin Menschen erforderte, die Immobilien begehen. Besichtigungen zeigen, Verhandlungen vermitteln, Verträge abschließen — das erforderte weiterhin Makler, und deren Gehälter und Marketingkosten machten den Großteil der Gewinn- und Verlustrechnung aus. Software war eine Schicht über dieser arbeitsintensiven Branche; sie ersetzte die Branche nie.

Als die Zinsen stiegen und das Transaktionsvolumen austrocknete, wurde die Unfähigkeit der Struktur, Fixkosten zu decken, offengelegt. Compass führte zwischen 2022 und 2023 drei oder mehr Entlassungsrunden durch, wobei die organisatorische Umstrukturierung danach weiterging.⁸ Redfin wurde nach wiederholten Umstrukturierungsrunden schließlich 2025 vom Hypothekengiganten Rocket Companies für 1,75 Milliarden Dollar übernommen und gab damit seinen Status als unabhängiges börsennotiertes Unternehmen auf.⁹ Bemerkenswert ist, dass Redfin dabei zu einem traditionellen provisionsbasierten Modell zurückkehrte. Die ursprüngliche Erzählung, „mit Technologie die Maklerprovisionsstruktur selbst aufzubrechen”, landete auf dem weit bescheideneren Boden, „bessere Werkzeuge innerhalb der bestehenden Branche einzusetzen”.

Legt man die drei Zusammenbrüche nebeneinander, ergibt sich ein Muster. iBuying glaubte, Geschwindigkeit und Genauigkeit zugleich haben zu können — und brach zusammen. WeWork und Katerra glaubten, Immobilienvermögen ließe sich wie ein Start-up aufblähen — und brachen zusammen. Compass und Redfin glaubten, Software könne eine arbeitsintensive Branche ersetzen — und landeten stattdessen, statt sie zu ersetzen, bloß dabei, ihr zu assistieren. Alle drei Geschichten teilen denselben Nenner: Immobilien sind keine Software. Wie ausgefeilt der darübergelegte Algorithmus auch sein mag, die physischen Gesetze eines realen Vermögenswerts — Bestand, Laufzeit, Arbeit, Konjunkturzyklus — verschwinden nicht.

Was die Überlebenden gemeinsam haben: Die Nicht-Eigentümer gewannen

Unternehmen, die diese gleichen fünf Jahre relativ unerschüttert überstanden, teilen ein klares Merkmal. Die meisten von ihnen hielten keine Vermögenswerte direkt — sie verkauften Daten, Plattformen und Arbeitsabläufe.

CoStar Group ist das Paradebeispiel. CoStar verkauft Immobilienmarktdaten und -analysen; das Unternehmen kauft oder verkauft selbst keine Gebäude. Es nutzte den Abschwung als Gelegenheit und erwarb im Februar 2025 das 3D-Digital-Twin-Unternehmen Matterport für 1,6 Milliarden Dollar, um verbilligte Wettbewerber und angrenzende Technologien aufzusaugen und seine Reichweite zu vergrößern.¹⁰ Derselbe Trend zeigt sich im gesamten PropTech-Bereich. Bis November 2025 erreichte die Zahl der PropTech-M&A-Deals 163 und übertraf damit bereits das gesamte Jahr 2024 (134) und näherte sich dem Höchststand von 2022 (170).¹¹ Private-Equity-Firmen waren an rund einem Drittel dieser Deals beteiligt — die sogenannte Strategie des „vertikalen SaaS-Roll-ups”, bei der Softwareunternehmen, die eine bestimmte Nische im Arbeitsablauf bedienen, einzeln aufgekauft und zusammengefügt werden.

Diesen Trend als Zeichen einer schrumpfenden Branche zu lesen, wäre ein Fehler. Er kommt eher einem Signal der Reifung gleich. Die Branche bewegt sich von einer Frühphase, in der einzelne Start-ups jeweils ihr eigenes Geschäft aufbauten, hin zu einer Konsolidierungsphase, in der eine kleine Zahl von Plattformen mit Daten- und Arbeitsablaufvermögen den Rest absorbiert. Eine ähnliche Richtung zeigt sich in Europa, wo Softwareunternehmen für Vermietung und Vermögensverwaltung durch den Erwerb regionaler Wettbewerber über den ganzen Kontinent gewachsen sind. Wenn iBuying das Risiko maximierte, indem es „den Bestand direkt übernahm”, waren die Überlebenden diejenigen, die keinen Bestand übernahmen, sondern stattdessen den Leuten, die damit handelten, Informationen und Werkzeuge verkauften. Sie waren den Preisschwankungen des Marktes bei dessen Auf und Ab weit weniger direkt ausgesetzt, und die Nachfrage nach Daten selbst blieb konstant, egal ob der Markt heiß oder kalt lief.

Die Erholung 2025, und warum sie anders ist

Kehren wir zur Erholung 2025–2026 zurück. Die schlichte Tatsache, dass die PropTech-Finanzierung wieder steigt, könnte die besorgte Frage aufwerfen: Wiederholt sich der Boom? Ein etwas genauerer Blick auf die Daten zeigt, dass diese Erholung eine grundlegend andere Textur hat als 2021.

Wie wir in Kapitel 3 gesehen haben, sprang die KI-Einführung im Immobilienmanagement von 20 Prozent 2024 auf 58 Prozent 2025 — doch nur 8 Prozent der Unternehmen hatten tatsächlich auch nur einen einzigen Prozess „vollständig automatisiert”.¹² Diese Lücke ist der Schlüssel. Die Einführung explodierte, doch der Wandel, den diese Einführung hervorbringt, bleibt weit inkrementeller, weit besser überprüfbar. Die heutige KI-Welle beginnt nicht mit einer Geschichte über „die Schaffung einer neuen Anlageklasse” oder „die Zerstörung der Branchenstruktur”. Sie beginnt mit einem weit konservativeren, weit besser messbaren Versprechen: die Arbeitskosten bereits bestehender Arbeitsabläufe zu senken — Mieterprüfung, Wartungsticketing, Mietvertragsanalyse, Marktforschungsberichte.

Auch die Haltung der Investoren hat sich verändert. 2021 lautete die Frage: „Wie schnell kann dieses Unternehmen den Markt erobern?” Heute lautet sie: „Wie viele Prozentpunkte an Kosten senkt dieses Werkzeug tatsächlich?” Das Bewertungskriterium selbst hat sich von „technischer Neuheit” zu „messbarem Return on Investment” verschoben. Das ist eine explizite Aufhebung der Formel aus der Ära 2021, „erst Geld verbrennen, dann den Markt erobern”. Und diese Verschiebung spiegelt die Lektion wider, die der Zusammenbruch von iBuying hinterlassen hat: In der Immobilienbranche kann Geschwindigkeit allein Genauigkeit nicht ersetzen, und Genauigkeit allein kann Marktliquidität nicht ersetzen. Zu überleben erfordert beides — plus überprüfbare Zahlen, die das belegen.

Auch die Grenzen dessen, was als „PropTech” gilt, haben sich in diesen fünf Jahren erweitert. Frühes PropTech war eine schmale Software-Nische — Leasingplattformen, Maklerapps. In jüngster Zeit hat sich die Definition erweitert und umfasst nun Bau, Infrastruktur, Klima und Energie sowie industrielles IoT. Der Rechenzentrums-Boom, die Energiewende und die in früheren Kapiteln behandelte Nachfrage nach Klimarisikodaten werden allesamt in „Immobilientechnologie” als neue Wachstumsachse aufgesogen. Bereiche, die noch vor fünf Jahren als völlig separate Branchen behandelt wurden, werden nun unter dem gemeinsamen Nenner „Digitalisierung und Optimierung des physischen Vermögenswerts Gebäude” gebündelt.

Drei Lektionen, die in fünf Jahren noch gelten werden

Jenseits des Aufstiegs und Falls einzelner Unternehmen in diesem Fünfjahreszyklus gibt es drei strukturelle Lektionen, die auch in drei Jahren noch gelten sollten, auch für Leser in anderen Ländern.

Erstens: In der Immobilienbranche werden „die Genauigkeit einer Vorhersage” und „die Ausführungskraft, aufgrund dieser Vorhersage tatsächlich Kapital zu allozieren” getrennt bleiben. Zillow scheiterte nicht, weil sein Algorithmus falsch lag — es scheiterte, weil im Prozess, eine genaue Schätzung in eine tatsächliche Transaktion umzusetzen, Marktliquidität und Timing — Variablen, mit denen statistische Modelle schwer umgehen können — dazwischenkamen. Diese Lücke wird sich nicht leicht schließen lassen, egal wie ausgefeilt KI wird, weil Immobilien kein Vermögenswert sind, der sich verkauft, wann immer man will.

Zweitens: „In Tech-Sprache zu reden” lässt die grundlegenden physischen Gesetze der Immobilienbranche nicht verschwinden. WeWork, Katerra, Compass und Redfin bestätigten das jeweils auf ihre eigene Weise. Hebelwirkung, Laufzeitinkongruenz und Arbeitsintensität wirken gleich, egal wie sich ein Unternehmen selbst nennt. Dieses Prinzip wird sich ebenso auf jede neue Immobilien-Anlageklasse anwenden lassen, die künftig entsteht, einschließlich Rechenzentren.

Drittens: Verkäufer von Daten, Plattformen und Arbeitsabläufen federn den Schock des Konjunkturzyklus besser ab als direkte Vermögenseigentümer. Das wirft eine praktische Frage für jeden auf, der in PropTech investiert oder dort arbeitet: Verdient dieses Geschäft nur Geld, wenn der Markt steigt, oder hält die Nachfrage nach Information und Werkzeugen an, egal in welche Richtung sich der Markt bewegt?

Kehren wir zu jenem Satz zurück, den Zillow zugab. „Wir haben festgestellt, dass der Preis eines schnellen Scheiterns weit geringer ist als der Preis, weiterhin Geld zu verlieren.” Die eigentliche Botschaft dieses Satzes ist nicht, dass KI Immobilienpreise nicht vorhersagen kann. Sie ist, dass einen Preis zu kennen und den Nerv sowie die Liquidität zu haben, auf diesen Preis zu wetten, verschiedene Fähigkeiten sind. Die Tokenisierung, das Thema des nächsten Kapitels, steht vor derselben Frage. Die Technologie, einen Vermögenswert in Fragmente zu zerlegen, existiert bereits. Die Frage ist, ob ein Markt existiert, um diese Fragmente tatsächlich in dem Maß zu handeln, das das Versprechen suggeriert.

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Spielregel

Geschwindigkeit und Genauigkeit reisen nicht zusammen. In der Immobilienbranche sind „den Preis kennen” und „den Nerv und das Timing haben, tatsächlich zu diesem Preis zu kaufen und zu verkaufen” verschiedene Fähigkeiten. Wer Informationen über einen Vermögenswert verkauft, ohne ihn selbst in die eigenen Bücher zu nehmen, übersteht die Schocks des Konjunkturzyklus länger als wer den Vermögenswert selbst hält.

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Quellen

Footnotes

1. Schließung von Zillow Offers und Verluste/Entlassungen 2021 — GeekWire, „After ditching home-buying business, Zillow Group partners with rival Opendoor”; Serhant, „The End Of Zillow Offers: A Sign Of Things To Come?” ↩

2. Umsatzrückgang von Opendoor/Offerpad um mehr als die Hälfte — zusammengestellt aus Berichterstattung von Threads/earlystartupdays; Mike DelPrete, „iBuyer”-Analyse. ↩

3. Opendoors FTC-Strafe von 62 Millionen Dollar — Inman, „Opendoor cutting prices in bid to get surplus inventory off books” und verwandte Berichterstattung. ↩

4. Globales PropTech-VC-Volumen von 32 Milliarden Dollar 2021 — CRETI, „2023 Proptech Venture Capital Report.” ↩

5. Rückgang der PropTech-Finanzierung 2022–2023 (19,75 Mrd. auf 11,38 Mrd. Dollar, minus 42 Prozent; erstes Quartal 2023 minus 77 Prozent im Jahresvergleich) — Multifamily Dive, „Funding for proptech plummets 42%”; Commercial Observer, „Proptech VC Funding Down 77 Percent Annually.” ↩

6. PropTech-Finanzierung 2025 von 16,7 Milliarden Dollar (plus 67,9 Prozent), KI-fokussiertes PropTech plus 176 Prozent — Bisnow, „The Winter Of Proptech’s Discontent May Be Ending”; PropTechJobs, „PropTech Industry Landscape and Projections (2025-2030).” ↩

7. WeWorks Insolvenzantrag 2023 — allgemeine Presseberichterstattung. ↩

8. Wiederholte Entlassungen bei Compass 2022–2023 — InterviewPal, „Compass Layoffs 2026: 110 Jobs Cut After Anywhere Merger” und verwandte Berichterstattung. ↩

9. Wiederholte Umstrukturierung bei Redfin und dessen Übernahme durch Rocket Companies 2025 (1,75 Milliarden Dollar) — TechCrunch, „Redfin is laying off more workers as housing downturn persists”; zusammengestellte Berichterstattung zur Übernahme von Redfin durch Rocket Companies. ↩

10. CoStar Groups Übernahme von Matterport (1,6 Milliarden Dollar, Februar 2025) — ProptechBuzz, „Costar’s $1.6B acquisition of Matterport.” ↩

11. 163 PropTech-M&A-Deals 2025 (2024: 134, 2022: 170), Private Equity an rund einem Drittel der Deals beteiligt — Levera Partners, „PropTech and Real Estate Software M&A: A Founder’s Guide to the 2025-26 Market”; CRETI, „The Great Proptech Shakeup.” ↩

12. KI-Einführung im Immobilienmanagement von 20 Prozent (2024) auf 58 Prozent (2025), 8 Prozent der Unternehmen vollständig automatisiert — MarketScale, „AI and automation fuel a new wave of real estate and property tech investment”; MRI Software, „PropTech trends for 2026.” ↩