Warum Immobilien ein Spiel sind — Vier Spieler (Menschen, Geld, Gebäude, Zeit)
Viele Menschen denken bei Immobilien an Monopoly.
Warum Immobilien ein Spiel sind — Vier Spieler (Menschen, Geld, Gebäude, Zeit)
Viele Menschen denken bei Immobilien an Monopoly. Würfeln, die Figur ziehen, Grundstücke kaufen, Häuser bauen, Miete kassieren. Es ist ehrlich gesagt das erste Bild, das den meisten Leuten in den Kopf kommt, wenn sie an Immobilien denken. Doch wer sich tatsächlich lange mit Immobilien beschäftigt hat, sagt meist das Gegenteil: Monopoly ist das Spiel, das dem echten Immobiliengeschäft am wenigsten ähnelt.
Warum Monopoly eine schlechte Analogie ist
Die Gründe liegen auf der Hand. Bei Monopoly beeinflusst ein Zug den nächsten kaum. Würfelglück zählt mehr als Können. Das Spielbrett verändert sich in einem Tempo, das deutlich gemütlicher ist als jeder echte Markt. Und, entscheidend: Jede Immobilie sieht exakt gleich aus — es gibt eine Sorte Hotel, eine Sorte Haus, aber kein Einkaufszentrum, kein Lagerhaus, kein Rechenzentrum. Am schlimmsten: Die Regeln verbieten den Spielern ausdrücklich, Deals auszuhandeln, von denen beide Seiten profitieren. (Amüsanterweise ignorieren die meisten diese Regel ohnehin und erfinden eigene — und schon die Tatsache, dass das Spiel dadurch sowohl mehr Spaß macht als auch realistischer wird, sagt einiges aus.)
Ein Bild, das dem echten Immobilienspiel näherkommt, sieht anders aus. Die Figuren auf dem Brett verändern ihren Wert im Zeitverlauf — manchmal vorhersehbar, manchmal in Richtungen, die niemand kommen sah. Dieselbe Figur kann für den einen Spieler ein Schatz sein und für den anderen ein Kopfschmerz. Und die Karten, die über Sieg und Niederlage entscheiden, stammen nicht aus einem einzigen Stapel — sie stammen aus mindestens vier getrennten Stapeln. Die Namen dieser vier Stapel bilden das Grundgerüst, auf das dieses Buch immer wieder zurückkommen wird: Menschen, Geld, Gebäude, Zeit.
Nur wenige Spiele haben so hohe Einsätze
Es “Spiel” zu nennen, soll Immobilien nicht verharmlosen. Ganz im Gegenteil. Der weltweite Gesamtwert von Immobilien, die zu Investitionszwecken gehalten werden, geht weit über Billionen hinaus. Bei Einsätzen dieser Größenordnung reichen Gewinn und Verlust weit über das Portemonnaie eines Einzelnen hinaus. Wo wir wohnen, arbeiten und ausruhen; wie wir Räume für die Pflege von Kranken und Alten bauen; welche Art von Arbeitsplätzen wie vielen Menschen zur Verfügung steht — all das wird auf diesem Spielbrett entschieden. Es ist eine seltene Art von ernsthaftem Spiel, das gleichzeitig die linke Gehirnhälfte (Berechnung und Analyse) und die rechte (Intuition und Gefühl) fordert.
Die vier Spieler
Vier Arten von Akteuren spielen dieses Spiel mit. Jeder bewegt sich nach anderen Regeln, jeder prägt die anderen, und der eigentliche Schlüssel zum Spiel ist, dass sich keiner von ihnen je losgelöst von den anderen drei bewegt.
Erstens Menschen (die Spieler). Das sind diejenigen, die das Spielfeld betreten — von der Anfängerin, die mit einer kleinen Erbschaft ihr erstes Gebäude kauft, bis zu weitverzweigten Institutionen, die Vermögenswerte in Dutzenden Ländern verwalten. Die Größenordnung unterscheidet sich, aber alle stehen vor derselben Frage: “Was will ich eigentlich aus diesem Spiel gewinnen?” Für manche zählt nur das Geld. Für andere ist die Genugtuung, ein heruntergekommenes Gebäude wiederzubeleben oder einen Raum zu schaffen, den eine Gemeinschaft braucht, genauso wichtig wie die Rendite. Es mag seltsam wirken, dass sich manche selbst nach einem echten Verlust noch als “erfolgreich” betrachten — aber genau das beweist, dass dieses Spiel nicht allein nach Zahlen läuft.
Zweitens Geld (die Kapitalmärkte). Dies ist ein ungewöhnlich kapitalhungriges Spiel, weshalb die Frage “Gibt es Geld da draußen, woher kommt es, und was kostet es” ständig im Hintergrund mitschwingt. Bankkredite, Pensionsfonds, Staatsfonds, REITs und das Kleingeld einzelner Privatanleger — woher dieses Geld stammt und wie es fließt, entscheidet über völlig unterschiedliche Schicksale ein und desselben Gebäudes. Wie viel fremdes Geld man sich leiht und zu welchen Konditionen (ein Thema, das dieses Buch später unter dem Namen “Leverage” ausführlich behandeln wird), ist eine der entscheidendsten Variablen dafür, wer dieses Spiel gewinnt.
Drittens Gebäude (die Vermögenswerte). Büros, Wohnungen, Lagerhallen, Einkaufszentren und neuerdings Rechenzentren — das sind die Figuren auf dem Brett. Sie stehen nicht still. Sie altern, werden saniert, ändern ihre Nutzung; manche gewinnen mit der Zeit an Wert, während andere immer weiter abrutschen. Dasselbe Gebäude kann für den einen Spieler die Gans mit den goldenen Eiern sein und für den anderen ein Klotz am Bein. Lage, Zustand und die Frage, wo sein Sektor in fünf Jahren stehen wird, bestimmen, was diese Figur wirklich wert ist.
Viertens Zeit (das äußere Umfeld und das Timing). Das ist der Spieler, der sich am schwersten kontrollieren lässt. Steigende und fallende Zinsen, eine überhitzende oder abkühlende Wirtschaft, unvorhergesehene Schocks wie eine Pandemie, sogar eine einzige Vorschrift, die sich über Nacht ändert — all das kann das Brett auf den Kopf stellen. Dieselbe Strategie, dasselbe Kapital, dasselbe Gebäude können je nach dem reinen Zeitpunkt des Einstiegs einen Gewinner oder einen Verlierer hervorbringen. Selbst wie lange eine bestimmte Partie dauert, ist völlig unvorhersehbar — manche sind nach Monaten abgeschlossen, andere ziehen sich über Jahrzehnte hin.
Gleiche Karten, unterschiedliche Ergebnisse
Hier eine zusammengesetzte Geschichte, die zeigt, wie diese vier Spieler in der Praxis tatsächlich ineinandergreifen. Ein junger Mann, frisch von einer Top-Business-School, kauft mit einer bescheidenen Erbschaft sein erstes Gebäude. Da er weiß, dass sein eigenes Kapital knapp ist, entscheidet er sich, den Großteil über Fremdkapital zu finanzieren, und wählt, statt auf ein unerprobtes, aufstrebendes Viertel zu spekulieren, ein älteres Gebäude in einer bereits etablierten Nachbarschaft, das er saniert — eine vorsichtige Wahl, die das Risiko für einen Einsteiger minimiert. Die Karten, die er in der Hand hielt: “Menschen: unterkapitalisierter Neuling”, “Gebäude: bestehender Vermögenswert in bewährter Lage”, “Geld: fremdfinanzierungsabhängig”, “Zeit: noch unbekannt.”
Etwa zur gleichen Zeit erbt ein anderer junger Mann ein altes Holzhaus in der Nähe einer Universität. Er vermietet es, während er sich selbst mit dem Entwicklungspotenzial vertraut macht, und entwirft schließlich Pläne für neue Studentenwohnungen. Der Plan wirkt solide, und er sichert sich eine erste Finanzierung. Doch andere Entwickler erkennen dieselbe Gelegenheit und beginnen zuerst mit dem Bau, was die Baukosten in die Höhe treibt — genau in dem Moment, in dem die Gesamtwirtschaft überhitzt und die Preise explodieren. Die Finanzierung platzt letztlich, und das Projekt scheitert. Die Karten, die er kontrollieren konnte (Menschen, Gebäude), waren nicht schlecht — aber die Karten, die er nicht kontrollieren konnte (der Preis des Geldes, die Gezeiten des Timings), wandten sich gegen ihn.
Auf der anderen Seite des Ozeans, in Europa, spielt sich der gegenteilige Verlauf ab. Ein Unternehmer verlässt einen vertrauten Markt zugunsten eines aufstrebenden Marktes, der sich gerade erst öffnet, lernt die Landessprache und sichert sich zuerst einen vertrauenswürdigen lokalen Partner. Er testet den Markt mit einer kleinen, kapitalarmen Grundstückspacht, bevor er sich weiter verpflichtet, und erst nachdem Vertrauen aufgebaut ist, bringt er ausländisches Kapital für eine groß angelegte Büroentwicklung ins Spiel. Es dauert länger als erwartet, aber es gelingt — weil er, selbst als er in einen Markt eintrat, den er nicht kontrollieren konnte (die Turbulenzen einer Schwellenökonomie), gewissenhaft jede Variable füllte, die er kontrollieren konnte, eine nach der anderen: den lokalen Partner, die schrittweise Skalierung des Kapitals.
Unterschiedliche Menschen, unterschiedliche Gebäude, unterschiedliche Finanzierung, unterschiedliches Timing in allen drei Geschichten. Entscheidend für das Ergebnis war nicht ein einzelner Faktor — sondern wie die vier Elemente ineinandergriffen. Wählt man ein großartiges Gebäude und verpasst das Timing des Geldes, bricht alles zusammen. Verpasst man das Timing des Marktes, kann ein umsichtiger Spieler trotzdem durchhalten.
Worauf dieses Buch immer wieder zurückkommen wird
Menschen, Geld, Gebäude, Zeit. Diese vier Spieler bilden das Grundgerüst, das sich durch das gesamte Buch zieht. Ob wir Cap Rates, REITs oder die Krise am Bürmarkt erklären — die Geschichte wird immer wieder zu einer oder mehreren dieser vier Achsen zurückkehren, die sich verschieben, kollidieren oder ineinandergreifen. Ab dem nächsten Eintrag nehmen wir das erste Werkzeug in die Hand: die Cap Rate.
Spielregel — Immobilien sind ein Spiel, bei dem vier Spieler — Menschen, Geld, Gebäude und Zeit — gleichzeitig ihre Karten halten. Egal wie stark ein Blatt ist, das Spiel bricht zusammen, wenn die anderen drei nicht mitziehen. Gute Ergebnisse entstehen immer dann, wenn alle vier Hände zusammenkommen — ob durch Glück oder durch Anstrengung.